一笔物业资产，两次起诉

　　甲公司开发了一个住宅小区，委托乙物业进行管理。合同期限届满后，乙物业却不按时交还物业资产。这件事最后究竟如何解决？今日的《以案说法》就来共同关注这件事———

　　早报记者黄墩良实习记者单国栋案件回放

　　此事发生在泉州市洛江区。甲公司开发建设了一个小区，小区建成后，甲公司委托乙

物业对该小区进行物业管理。双方于2000年8月16日签订委托合同，合同期限两年。自2000年8月1日至2002年7月31日止，后来，双方又同意延长至2002年8月31日。然而合同期限届满后，乙物业却不与甲公司办理移交手续。

　　甲公司随后将乙物业告到洛江法院。2003年8月，洛江法院判决，乙物业需在判决生效10日内把物业管理档案与工程建设资料移交给甲公司。

　　但甲公司于2004年3月再次向法院提起诉讼，要求乙物业移交管理用房、经营用房等。洛法院支持了甲公司的诉讼请求。

　　乙物业不服此判决，并上诉至泉州市中级人民法院。中院终审判决维持原判。

　　专业人士点评

　　泉州市中级人民法院民一庭林海峰法官

　　合同既然终止，资产就该移交

　　本案是一起因终止物业服务合同而引发的服务合同纠纷。甲公司两次起诉均基于同一物业服务合同，因为前一案件的判决并未对移交物业管理用房、共用设施、共用设备作出处理，甲公司于是再次起诉要求乙物业移交这部分物业资产。

　　本案中，小区业主尚未成立业主大会选举产生业主委员会，因而也未与新物业管理企业签订物业服务合同，仍由建设单位负责选聘物业管理企业。建设单位有权利也有义务要求已终止物业服务合同的物业管理企业移交物业管理资产，以重新选聘物业管理企业。因此一、二审法院判决乙物业移交物业管理用房、共用设施、共用设备。

　　华侨大学法学院硕士生导师张照东

　　前期物业管理，是权利更是义务

　　首先，从物业管理的角度来看，本案涉及前期物业管理问题。选聘物业管理公司是业主或业主大会权利范围内的事务，这事一般是通过业主委员会进行。现实生活中，在业主委员会产生之前，为了维护业主利益，先由开发商履行相关职责，不仅仅是开发商的权利，更是开发商的义务。从合同法的角度来看，前期物业服务合同既然是由开发商和物业管理公司订立的，那么在合同终止之后，向合同的相对方移交物业管理资产和资料，这是物业管理公司根据合同性质应当承担的返还财产的义务，除非业委会成立后自己接收，或者由业主大会选聘的新的物业管理企业前往交接。

　　案例提醒

　　如何避免发生物业纠纷

　　林海峰法官说，近几年来，泉州市的物业管理纠纷案件从无到有，呈逐步上升趋势。纠纷类型主要有两类：

　　一类是因业主认为服务质量差或因业主与建设单位之间存在矛盾而拒交管理费产生的纠纷；另一类是业主以物业管理企业管理不善、未尽安全防护义务为由，要求物业管理企业赔偿人身、财产损失的纠纷等。

　　如何在日常生活中避免经常发生这种纠纷呢？林海峰法官建议，要减少此类纠纷，应提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的前期物业管理企业。同时物业所在地房地产主管部门应及时指导小区业主成立业主大会，选举产生业主委员会，由业主委员会选聘物业管理企业，签订书面物业服务合同。合同中应对收费问题、物业管理企业的责任和义务，如物业管理是否包含车辆保管和财物保管服务等内容作出明确约定，以避免纠纷的发生。

　　业主委员会对物业管理企业与个别业主之间的纠纷也可以发挥自身的职能和优势，积极介入，尽心尽力予以调处，及时化解纠纷。