民法专家：合同有约定银行收取违约金仍然违法

　　最近一段时间，房子绷紧了人们的神经。房价还涨不涨、何时买房本来就是难题，贷款加息、提前还贷在部分地区又收违约金更让买房人“腹背受敌”。央行加息能否遏制房价高涨势头尚待观察，提前还贷收取违约金却普遍遭到买房人的质疑。

　　合同法第208条：提前还贷不算违约

　　据了解，目前广东、重庆的个别银行对提前还贷已打算收取违约金，违约金的数额是提前还款额的月利息。对于各地分行的做法，四大国有商业银行总行的态度是，如果合同中约定了违约金就以合同为准，总行没有整体计划。股份制商业银行则没有收取的考虑。

　　事实上，提前还贷收取违约金，银行打算已久。三年前，上海的几家银行曾经宣布要逐步对房贷中提前还贷的“违约”行为以收取一定比例的违约金作为“惩罚”，当时的理由是“国际惯例”。是不是国际惯例，能否简单拿来引用，当时引发了媒体的讨论。

　　去年9月和今年3月，央行两次加息之后又各引起一阵提前还贷潮，银行又酝酿收违约金。前前后后几次要收取违约金，银行振振有辞，理由无非是：国际惯例；提前还贷造成利息损失；影响了银行中长期资金的安排；增加了人工成本。

　　对此，消费者并不赞同，理由其一是提前还贷事实上降低了银行后期收不回贷款的风险；其二提前还贷是由于央行加息使得买房人负担加重而被动造成的。

　　曾参与过合同法制定过程的全国人大法工委巡视员、民法专家何山认为，从合同法第208条的规定看，银行收取违约金是违法的。他说，收取违约金完全是银行从自身利益出发的行为。合同法在制定时正是考虑到提前还贷的情况才规定了第208条，这一条明确：“借款人提前偿还借款，除当事人另有约定外，应当按实际借款的期间计算利息。”这说明法律允许提前还贷，鼓励提前还贷。提前还贷不算违约，银行收什么违约金？

　　即便是有的合同中有约定违约金的条款，何山认为收取违约金仍然违法。因为银行的合同大都是格式合同，并非跟消费者“一对一”的约定，因此不能算是“另有约定”。他说，媒体应该加大对合同法第208条的宣传。

　　中国政法大学赵旭东教授认为，从法理上讲应该尊重合同的约定，当合同约定不清楚时，提前还贷能否收取违约金，现行法律中没有规定，按照一般合同原理可能会有违约金，但作为特殊的合同，借款合同还应该从交易习惯来做出解释。他说，通常在中国的商业交易中是鼓励提前还款的，所以银行收取违约金理由并不充分。

　　消费者应特别关注合同中利率、提前还贷条款

　　也有的专家认为应该遵从合同约定。中国人民大学法学院教授叶林认为，对银行来说，提前还贷是否收取违约金，应该看合同是否有约定。他说，商业银行是以追求利润最大化为目的的，在商业化发展过程中肯定会对人们消费、存款和储蓄习惯带来冲击，收取违约金是银行运营过程中采取的经营策略问题。经营成本提高，银行可能通过某种方式转嫁给消费者，但一旦影响到银行的竞争力时，银行可能又会转变策略鼓励提前还贷。

　　环球律师事务所的张涛律师认为，如果合同有约定，银行收取违约金并不违法。消费者在选择哪家银行贷款时应该仔细阅读合同条款，并就某些事项做特别约定。社科院金融研究所金融发展室主任易宪容也提醒消费者，应仔细阅读合同条款，提前有所准备，以免造成不必要的损失。

　　据了解，“国际惯例”中收取违约金的前提是银行与借款人在“一对一”的谈判中，对利率、借款时间、提前还款的金额和时间等在合同中约定，虽然3月17日央行取消房贷利率优惠之后，对利率进行下限管理，消费者在签定合同时可以根据自身还款能力与银行就利率、提前还贷的情况进行单独谈判，但专家认为，银行更有义务完善条款。而从近几年来，银行在收取银行卡年费、部分中间业务收费引起的诉讼看，银行在自身降低业务经营成本的同时，在收费时更应注重是否有法律依据。业界观察

　　抑制房价上涨还需政府出招

　　囤积土地说揭穿“地荒”说

　　3月16日，中国人民银行宣布调高个人住房贷款利率，其中，商贷上调幅度在0.07至0.32个百分点，个人住

　　房贷款公积金利率上调0.18个百分点。据称此举旨在抑制房价上涨。

　　面对持续上涨的房价，房地产商与政府有关部门说法不一。有房地产商将房价上涨归因于政府实行的土地公开招标拍卖挂牌出让政策，进而抛出了“地荒”说。而有关政府部门则正面回击了这一说法，披露了某些开发商囤积土地的实情。

　　据国家统计局前不久发布的统计数据显示，去年，全国土地开发与购置面积的增长幅度明显下降，土地开发投资和土地开发面积还出现了负增长。全年房地产开发企业完成土地开发面积2.23亿平方米，比上年下降11.4%。分地区看，除中部地区土地开发面积保持5.1%的增长外，西部和东部地区的土地开发面积为负增长。

　　看到这一组数据，给人的直观印象是完成土地开发面积出现了负增长，似乎真的像某些房地产商所说的那样出现了“地荒”。对此，国家有关部门的一位负责人解释说，事实上，全国土地供应面积与房地产公司的购置土地面积都没有减少。国家统计局的统计显示，2004年土地购置面积为39984.66万平方米，比上年同期增长5.9%；而同期国土资源部统计显示，2004年土地招拍挂总数比上年增长1.2%，而这个数据还不包括去年“8.31”（即协议出让经营性国有土地使用权的最后期限）过关的历史遗留问题项目的土地。

　　通过以上事实，这位负责人说，由于近年土地交易市场化，地价逐步提升，一些地产商开始囤积土地，特别是一些大型企业囤积土地甚至达到了几千万平方米。

　　而来自房地产开发商的观点则认为，“从去年开始至今年上半年的土地价格增长和房屋价格的增长，不仅仅是投资与消费增长所造成，最根本的是土地供给制度的改变所造成的”。持此观点的代表人物是北京华远集团总裁任志强。

　　对于开发商的说法，国家土地部门有关负责人说，2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部11号令)开始实施，经营性土地使用权全面实行招标拍卖挂牌出让制度。新政策不可避免地会触动某些人的既得利益，他们有说法可以理解，但是这样的奇谈怪论对推进土地使用制度改革、规范和整顿房地产市场秩序是不利的。

　　其实，对于任志强的这种观点，国土资源部前副部长现任全国政协委员的寿嘉华在接受某媒体采访时曾坦陈：房价上涨不能说跟地价一点关系没有，但是也不能夸大地价的推动作用。著名经济学家肖灼基也曾发表过同样的观点。

　　抑制房价还要靠政府出招

　　有人将房地产商与国家有关部门的争论形容为“公婆”之争。就在“公婆”各执一言地在辩论时，北京市某些地段的房地产价格仍然在上升。

　　北京市望京地区的某个楼盘去年夏天的售价是6000多元，前几天，飙升至7900多元，也是在同一地区的另一楼盘，现在的价格已从去年开盘时的均价5000元左右升至均价7000多元。

　　争论也好，调高房贷也好，政府的初衷不外是抑制房价上涨。但事实上，房价仍在大幅上涨，为什么难以收到成效呢？原因在哪里？

　　国家有关土地部门表示，政府供应土地并不少，是开发商看到地价逐步提升，而大量囤地，有意造成市场上的房源紧张，以时间换金钱，这样的行为必须坚决打击。

　　据了解，3月6日，上海市政府出台《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》等一系列房地产市场的调控措施，以抑制投机炒作。自2005年3月7日起，个人购买上海市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额征收5%的营业税，并在此基础上征收7%的城建税、3%的教育附加费和1%的河道整治费。

　　中国土地矿产法律事务中心钟京涛的观点认为，土地市场经过整顿仍面临着一些问题。如在体制方面，地方政府任意干预土地市场的制度根源仍未消除；在制度建设方面，土地征收制度、集体建设用地流转制度改革进展缓慢，土地产权制度立法仍未有实质性突破等。为此，他得出结论认为，用地需求增长与土地紧缩之间的矛盾将难免。

　　对此，国土资源部则坚称，2005年“地根”紧缩政策不会改变，并将对土地市场继续保持高压态势。

　　从房贷利率的上调到土地政策的紧缩，其目的不外是要抑制房价上涨，抑制房地产泡沫出现，同时，最大限度地保护老百姓的住房权益。

　　但是，这种期望能不能实现？何时能够成为现实？人们在寄希望于国家有关部门不断出台有关政策的同时，更期待这些政策措施能够切实起到抑制房价上涨的作用。

　　政府部门计划采取何种办法抑制房价上涨才能奏效，就成为摆在有关政府部门面前的一道亟待破解的难题。记者郄建荣（责任编辑:熊红祥）（来源：法制日报）