成本一万二 售价三万八

　　据北京青年报报道地价的上涨是商品房价格上升的罪魁祸首，招牌挂政策是让土地平均价格暴涨的根源几乎是多数开发商对房价走高的解释。这种说法，近日遭到了各方的驳斥。某商业银行北京分行某支行的行长更是透露内幕：朝阳区某开发商将成本仅为1.2万元每平方米的房子卖出了3.8万元每平方米的天价。

　　北京土地价格仅占商品房成本22.98

　　%近日市国土房管局新闻发言人、副局长张维却称：“从国土资源部去年对全国32个城市地价的调查中可以看出，本市土地价格在商品房成本中占22.98%，低于全国平均的26%。”在张维看来，地价上涨导致房价上涨的说法站不住脚。

　　“上海房价远高于北京，但上海土地价格在房价中所占比例只有16.15%；而在广州，地价在房价中所占比例仅为11.4%。而且，从全国平均地价走势看，地价稳中有升，但地价上涨幅度明显小于房价上涨幅度。”

　　售价是成本的3倍多

　　一位不愿意透露姓名的金融界人士———某商业银行北京分行某支行的行长在谈及房价走高的根本原因时透露的消息似乎从另外一个方面印证了张维副局长的观点。这位曾多年从事房地产信贷业务的银行业人士称，朝阳区某个楼盘的商铺部分，综合成本为1.2万元/平方米，但售价却达3.8万元/平方米，利润空间之大绝非常人所能想象。

　　这位人士同时透露，目前，本市房地产行业利润空间非常大，除了商铺外，住宅项目、公寓项目等均是如此，最次的开发商一个项目做下来，也能实现30%的利润。

　　北京中原公司总经理李文杰也从另一个角度论证了这位人士的观点：2004年，尽管很多房地产开发商都在叫嚷“招牌挂”使地价快速上涨，带动了房价上涨，但是从公开的报表看，去年上市房地产公司的利润却都是增加的。而且，从北京2004年的土地供应情况看，供应的大部分都是“8·31”大限以前按“老方式”———协议出让的，地价并没提高；从去年到今年入市楼盘的情况看，多是以前按协议出让的方式拿地的项目，如此推算，去年至今，这些供应楼盘在地价没有变的情况下，房价却升了，开发商的利润不增加也难。

　　地产业明后年面临供大于求压力

　　也正是出于上述判断，李文杰认为，当前，有效调控市场的手段应该是增加有效供应。有关方面应该在出让土地的清查方面多下功夫，对那些已经闲置两年、无能力开发的土地尽快收回，通过招牌挂，让那些有实力、能够在最短的时间内把土地变成有效供应的开发商去开发。”另一方面，通过“凭税收证明购房”来甄别“需求”。

　　而华高莱斯国际地产顾问北京总经理李忠也认为，2003年和2004年出让的大量土地相继会在明后年形成供应，如果按目前政府提升按揭利率，征收物业税、遗产税、交易税等思路，通过控制需求“平抑”房价的话，有可能到了明后年，房地产行业会面临“供大于求”等新问题。

　　对此，这位商业银行支行行长则认为，在目前这个特殊的经济发展阶段，要控制房价，而又不伤及行业的发展、金融体系、老百姓，最有效、最稳妥的办法就是政府通过成本透明管理等办法，合理控制开发商的“暴利”，将开发商的利润空间控制在合理范围内。

　　作者:余美英