如何看待提前还贷违约金

　　本期透视：提前还贷的违约金

　　税率、利率是国家经济的杠杆，也是国家宏观调控的一种信号，牵一发而动全身，其对市场，进而对整个国家的经济发展的影响是深远的。央行在过去的139天的时间内连续两次调高个人房贷利率，与其说是对市场产生了巨大的冲击，不如说是对人们的心理产生了巨大的冲击。它使人们不得不开始考虑调整自己的投资方式，调整自己的心理预期，以使其更合

理、更现实。于是提前还贷进入了人们的视野，但横在提前还贷面前的违约金，又让人们多了一个疑问：这钱收得合理吗？

　　如何看待提前还贷违约金

　　新闻背景

　　4月1日《信息时报》报道，3月17日，央行再次调高个人住房贷款利率后，更多市民打算提前还贷。为制止提前还贷的势头，广东多家银行已准备出台措施，针对市民提前还贷所带来的利息损失，收取违约金成为正在考虑的主要措施。

　　4月4日《经济参考报》报道，针对关于“四大银行为应对房贷利率提高后的提前还贷潮而计划收取违约金”的说法，四大银行近日表示，各地分行在合同中如果约定了违约金就以合同为准，而总行目前对此尚无整体计划。陈湘本报记者秦平

　　个人房贷回头看

　　几年前，我们在很多所谓时尚杂志报刊中不难看到这样的论述：贷款消费已成为现代人的一种生活方式，不敢贷款说明你已经老了。于是很多人，特别是那些充满活力和希望的年轻人接受了这种现代人的生活方式，勇敢地走进银行，预支自己的快乐。在所有的贷款中，个人住房贷款是人们使用最多的一种。在众多的贷款者中为需要而贷款的人是主流，但也不乏投机者、盲目从众者、对个人的预期有误者。然而，贷款是要还的，还款是要有利息的，而利息却不会是一成不变的。

　　在上个世纪的1996年、1997年的时候，房地产业还没有成为我国的支柱产业。政府为了寻求新的经济增长点，刺激新的消费需求，在1997年初左右将房贷利率调低，使其低于贷款利率的平均水平，这种给房贷的优惠政策刺激了人们的购房热情，很多人的贷款期限长达十年、二十年，甚至是三十年，这从客观上来讲拉动了中国的房地产经济的发展。

　　然而，在经过了将近十年的个人住房商品化的历程后，情况显然发生了变化，用SOHO中国总裁潘石屹的话说，“在绝大多数大、中城市，房地产行业已经成为国民经济的支柱产业，而且发展进入平稳阶段”。于是，今年“两会”政府工作报告关于要控制房价的话音刚落，3月17日，中国人民银行即调整商业银行自营性个人住房贷款政策，个人住房贷款利率将不再实行现行优惠利率，而回复到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限幅度不低于同期贷款基准利率的0.9倍。新政策最直接的影响是个人住房贷款利率有所上升，中长期贷款还贷压力加大。事实上，这并不是央行首次提高个人房贷利率，去年10月底，利率已经进行过一次调整。

　　在很短的时间里，央行两次调高贷款利率，实际上已形成了一种信号，贷款利率在一段时间内还会攀升。于是对一些中长期的贷款者来讲，比较明智的选择就是提前还贷。央行的两次升息，引发了提前还贷的高潮。人们提前还贷给银行带来了隐忧，有银行表示，提前还贷打乱了银行资金的中长期安排，也给银行带来了利息损失，此外，部分客户多次提前还款，银行在临时受理该项业务时，还需要付出人力资源成本。为此，一些银行开始收取违约金。于是有媒体称此行为为“趁火打劫”。

　　是否收违约金以合同为准

　　对银行是否应收取违约金的问题，有关专家的看法比较一致，即应当以合同约定为准，没有约定的银行就不应以各种理由收取违约金。

　　北京五环律师事务所李延武律师认为，对于银行贷款利率的调整变动，一般地来讲，贷款者都应该是比较清楚的，这会作为贷款合同的一部分被写进条款里去，银行不会因为利率变动而承担责任，对此贷款者应有承受能力。对提前还贷要交违约金，有的贷款合同里有约定，有的没有约定，没有约定的就不能收违约金，但是要防止有的银行违约金以“手续费”或“服务费”的形式出现，而且也确实有银行在以种种理由收取“服务费”，而“服务费”绝大多数合同没有约定，贷款者就不应承担。

　　李延武律师说，从公平的角度来讲，无论是贷款者还是银行都应在合同规定的范围内主张权利，谁也不能超越权利。但他同时也承认从本质上讲，两者的商业地位并不平等，银行比贷款者更专业，而且贷款合同都是格式合同，很多规定对银行方更有利。然而，由于现在可以做房贷的银行很多，如果银行方的条件过于苛刻，贷款者可选择的余地还是很大的，银行贷款合同过分苛刻，或超出条款收取违约金，对银行的信誉也没有什么好处。

　　抑制房地产市场过热还须压缩开发利润空间

　　中国政法大学徐杰教授说，提高个人房贷利率的目的似乎是为了抑制目前房地产市场过热的现象，以期降低虚高的楼价，解决“炒房”、房地产投资、投机、境外资金购房等大量房地产市场存在的问题。但事实上不一定能收到这种效果，楼价因为需求的上升和土地的有限不会因房贷利率的提高而降低，而更多的因为需要房子而贷款买房的中低收入者还会因为利率的提高而承受更多的还款压力。

　　徐杰教授说，一项政策的出台要对广大的人民有利，房地产市场目前这种过热的现象主要原因并不是购房者的问题，而是开发领域的问题，一个项目只有其回报率高，利润高，才会吸引人们去投资。房地产开发商正是看准了开发房地产的高利润、高回报，才会大量地投资这一领域，只有从房地产开发领域入手，规范政府的行为，规范开发商的行为，尽可能地压缩房地产开发的利润空间，从开发商的贷款、税收上想办法，才能降低楼价，进而抑制房地产市场过热的现象。