房贷？房袋？咋签了合同就像掉进了口袋(图)

http://www.sina.com.cn 2005年04月07日09:30 沈阳今报

　　记者邱雪

　　中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%%提高到2.25%%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%%提高到5.58%%。

　　中国人民银行3月16日晚宣布，从2005年3月17日起，新申请的个人住房按揭贷款将不再实行优惠利率，五年期以上贷款利率由5.31%%调高至6.12%%，调高0.81个百分点。已经签订的贷款合同利率将到明年1月1日后再作调整，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。

　　由此引发一些地区购房者提前还贷，为制止提前还贷的势头，广东多家银行已准备出台措施，对市民提前还贷所带来的利息损失，采取收取违约金的办法来弥补。在广东，中行已规定按还款额的月利息收取违约金，而农行、建行、工行则在紧急商讨中，估计会在一两个月内出台具体方案。

　　今报：秦律师您好！央行加息、调高个人住房贷款利率，而个人购房贷款合同却没有相应的条款变化，你如何看现在的个人购房贷款合同？

　　○秦兵：现在的房贷合同普遍存在问题，这些问题像陷阱一样，购房者一旦签了合同就掉入其中。而这种有问题的房贷合同与现在各银行的竞争格局有很大关系：外资银行不能进入，国有银行是提供购买房屋贷款的主要银行，股份制银行所占的房贷份额不大，这就导致竞争不充分，也就有了存在问题的房贷合同。

　　今报：央行调整房贷利率仅规定了下限为0.2％，但却放开了商业银行的房贷上限。同时，在借款人与银行签订的房贷合同中有明文条款，“贷款期间如利率变动，按中国人民银行的规定执行”，有购房者担心这样的话银行就可以不断加息，房贷有了“加息陷阱”，你怎么看？

　　○秦兵：银行不断提高利率的做法在我看来是趋势。但是，调高利率的行为不能说是不合法，因为其行为均在目前法律许可的范围内进行。有的银行把利率调高0.81％，也是在央行放开利率上限的前提下进行的。

　　但调高利率的做法并不能说很合理，因为已经在银行贷款买房的借款人只能被动地接受新的利率，否则就只能选择解除合同或提前还款。大多数贷款购房者是按照以前的利率计算自己的还贷能力，如果利率突然不断调高，他们就会面临还贷困难的窘境。

　　今报：银行作为强势一方在法律允许的条件下不断调高房贷利率，贷款者被动接受，这样的局面是如何形成的？

　　○秦兵：形成银行不断加息、贷款者被动接受的局面是房贷合同的问题。房贷合同是格式合同，这样的格式合同是银行拟出的，贷款者只能接受或者不接受，在形成合同时双方缺少谈判，这样的合同使制定合同的一方有利，对贷款购房者的权利保护不利。消费者在购房时应该慎重，考虑到利率调整的问题。

　　今报：房贷合同中，除了所谓的“加息陷阱”外，最近让很多购房者关心的是提前还贷是否违约、是否需要交违约金的问题，您怎么看“提前还贷违约说”？

　　○秦兵：提前还贷是否违约首先要看房贷合同里如何规定的，而过去的房贷合同中对这一问题没有明确规定，如果银行认定是违约而收取违约金，就是不应该的。提前归还贷款，是当事人积极履行合同的做法，对出借贷款一方而言，其最大风险是借款人拒不归还借款导致血本无归，其次是逾期还款导致影响资金的再次流转。而提前还贷除了有可能带来部分利息损失和重新支出部分人力成本以外，却使出借人提前解除了该笔资金的贷出风险，并且有利于还款之后的资金运转，怎么能是违约呢？如果银行对提前还贷者收取违约金，那么就是“霸王”做法。

　　今报：“加息陷阱”、“提前还款违约说”，房贷合同还存在什么问题？

　　○秦兵：有的房贷合同中指定保险公司和律师，依据《消费者权益保护法》的规定，这种做法属于剥夺消费者的知情权和自主选择权。指定就使得银行和被指定的保险公司、律师之间的利益往来存在内幕，而最后费用都是消费者埋单。

　　并且，银行的房贷合同中基本上都没有涉及银行不按约定发放贷款所应承担的责任，而只规定消费者不按时还款的责任，这明显有违合同的公平原则。还有，银行设定消费者的违约条款，比如有银行在《个人消费借款抵押合同》中规定，如借款人卷入或即将卷入重大的诉讼仲裁程序及其他法律纠纷，足以影响其偿债能力的，银行有权提前处分抵押物以实现抵押权，而由此引起的损失银行方面不承担任何责任，加重消费者的责任，有将银行的经营风险转嫁给消费者之嫌。

　　秦兵，1967年生人，祖籍山东省德州；1989年7月从上海华东理工大学获得了工学学士学位。毕业后，在化工企业从事两年多专业技术工作。1995年由于偶然原因参加了律师资格考试，接到律师资格通知书，1996年做了一年助理。现为北京汉卓律师事务所房产律师。对房地产案例进行总结分析，对中国、特别是北京的房地产预售制度进行深入研究，并将每个案件作为一个工程项目管理，把合同作为一个项目中的技术约束条件，形成《204条商品房买卖合同》，引起楼市“地震”。另外一个研究方向是如何在公司股权变动中估价不动产，所写《公司标准章程》、《董事会议事规则》均被其公司客户采用。