北部深圳焕发商业生机

　　新城区商业投资报告之二

　　“大深圳”战略突破心理版图城市扩张制造新兴商圈

　　北部深圳焕发商业生机

　　本报记者刘春

　　纵观每一个国际大都市的商业扩张规律，不难发现商业流向始终顺应城市发展的趋向。当年的广州天河、北京三环、上海浦东，都是这样形成的。今天在深圳，南山商圈借助城市西移已经成为深圳新区域商业发展的典型代表；位于北部的坂雪岗片区则凭借占据CBD第一延长线中轴的优势，拥有指日可待的商业繁华远景。

　　城市“西进”成就南山商圈

　　随着“9＋2”以及大珠三角战略的实施，深圳人的心理版图将会扩展。在这种发展思路之下，深圳将成为一个多元化区域中心城市。所谓多元化区域中心城市，就是使外部城市或卫星城同样具备中心城市的完整配套功能，从而有效地解决城市交通拥挤、大气污染、人居条件差等问题。

　　立足于“大深圳”战略，政府规划建设七大居住组团。业内人士认为，围绕着这七大组团将会出现区域城市中心，表现在商业发展上，则是商业的繁荣和商圈的兴起。围绕前后海居住组团出现的南油、常兴、蛇口商业文化圈就是一个很好的证明。

　　随着滨海大道的开通，南山房地产迅速发展，人口激增，商业消费需求也在急剧膨胀，南山商业格局开始重新划分。2002年，南山商圈作为深圳西部的商业中心开始迅速崛起，以人人乐为首的零售商家继续巩固本土市场，以铜锣湾、曼哈为代表的区域外零售商业也纷纷入主南山。到了2003年，这一势头进一步放大，岁宝、万佳、友谊城、百安居、天虹等分店先后开业；铜锣湾、家乐福等又开始了新一轮扩张。

　　商业的繁荣表现在租金和商铺价位上，就是直线上升。本世纪初，南山商业旺区租金水平已上涨至每平方米近200元，销售价格也在每平方米3万元左右。到2004年，处在南油商业圈的现代华庭街铺创下每平方米5万以上的天价，直逼华强北、东门的铺位销售价格。

　　北部组团正在崛起

　　伴随着七大居住组团的建成与完善，专家预计继罗湖商业中心区、福田中心区、南山商圈之后，西部的宝安中心区、北部的坂雪岗片区、东北部的龙岗大中心城都将成为区域商业中心。特别是坂雪岗片区，以占据CBD第一延长线中轴的优势，同时辐射华为、新天下等高新技术园区和龙华、布吉等地，拥有指日可待的商业繁华与远景。

　　作为一个独立的规划片区，坂雪岗将规划成为综合产业发展区，规划人口约15万人，并定位为深圳市高新技术产业带上重点高科技产业园区；以高科技工业为龙头，先进工业为基础和第三产业并重发展的特区卫星城；特区后方的高科技产业园和居住生活配套服务区、深圳特区的后花园。

　　这三大发展方向预示了坂雪岗将成为深圳高消费人群聚集区，对高档商业的需求比较大，而商业投资的潜力相当巨大。据了解，片区内的万科四季花城商铺租金由1999年的每平方米40元升至现在的80至100元。而定位于区域商业中心的万科城·商业风情步行街则一马当先，抢占优越地段，预计将成为区域内商业投资的热点。

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