河北石家庄物业纠纷《条例》缺陷难解死结

　　新闻提示

　　2003年9月1日，《物业管理条例》(以下简称《条例》)正式公布以后，国家有关部门的人士认为，该《条例》是我国第一部全国性物业管理法规，它的颁布将从根本上解决物业管理法制建设滞后、相关主体之间的法律责任不清的问题，对规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，起到关键作用，标志着我国物业管理行业从此进入法制化、

规范化发展的新时期。

　　经过一年多的运行，《条例》的积极意义已十分明显地体现，但其中一些不完善的地方也初露端倪。

　　列举

　　《条例》缺陷一：公共设施产权无法界定

　　观点提要“《条例》的出台，让业主在维权方面有法可依，但是由于《条例》中有些规定比较模糊，实际操作起来就困难重重。比较典型的就是小区的公共设施产权没有落实。”在4月6日举行的“石家庄市物业管理专家座谈会”上，不少专家指出了《条例》中的缺陷。

　　示例解读会上有专家认为，作为世纪花园物业风波的导火索———学校、绿地之争，就是一场因《条例》缺陷而引发的物业纠纷。2004年初，世纪华远物业将小区幼儿园和学校租赁给个人开发，并向业主高价收费；紧接着，世纪华远物业又将小区绿地改建成停车位向业主高价租售。这两件事揭开物业与业主激烈争斗的序幕。双方争斗的焦点围绕在“学校和绿地是否属于小区的公用设施”这一问题上。业主认为，根据《合同法》，学校和绿地毫无争议地应属于小区公用设施。而物业则称，学校和绿地不属于严格意义上的公用设施，《条例》上也没有对公用设施进行明确界定。因此双方纠缠不清。

　　部门原声据市城建部门一位负责人介绍，《条例》强调了业主对小区公共设施的所有权、使用权、处分权和收益权。该《条例》第二十七条明确规定：“业主依法享有的物业共用部位，共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”但是，哪些才是公共设施，如何界定，成为大家关心的话题。该负责人说，其实，《条例》无法、也无权对小区的公共产权的归属权进行落实，毕竟《条例》是“法规”，不是“法律”，而“法规”是不能对此有所规定的。他说，小区公共设施的归属权应该由《物权法》来界定，正常的顺序应该是先有《物权法》，后有《物业管理条例》，现在二者的顺序颠倒过来了，《物权法》目前仍未出台，这就给物业和业主间制造许多纠缠不清的麻烦，如果有了明确的界定，世纪花园小区也就不会因为停车位与幼儿园这些问题闹到不可收拾。

　　《条例》缺陷二：业委会没“米”下锅

　　观点提要据裕华区小区办一位工作人员讲，《条例》第十五条规定了业主委员会的职责，却没有规定业委会办公经费的来源，从而造成了现实中很多业委会由于缺乏经费，不能有效开展物业管理活动；另外，还出现了业委会成员借口缺乏办公经费而拒绝履行其职责的情况。

　　示例解读某小区因为房屋质量问题，业主与开发商、物业闹得不可开交，最后不得不走上法庭，代表全体业主的业委会不仅搭上了大量时间，连交通费、电话费也要自己出，为此，个别业委会成员颇有怨言，甚至想中途撂挑子。

　　部门原声据这位裕华区小区办工作人员说，缺乏办公经费，已经成了不少业委会顺利开展工作的障碍。

　　《条例》缺陷三：业委会法律地位不明确

　　示例解读去年，某小区开发商因营业违规被吊销营业执照，开发商在撤离该小区时，擅自卷走了原本属于用作小区房屋维修和公共设施维修的55万元维修基金。当该小区业委会把开发商推上被告席的时候，受理法院做出民事裁定，认为业委会不具备民事诉讼主体资格，对其起诉不予受理。

　　部门原声业内人士将出现这种尴尬局面的原因，也归咎于《条例》。据裕华区小区办的工作人员说，《条例》明确规定，业主大会的执行机构是业主委员会，但《条例》

　　并没有明确业委会的法人地位，因此业委会就不具备民事行为能力，这就意味着业委会仅仅是业主的民意代表或是代理人，这直接导致了业委会成员可享受权利而无需承担责任的现状。当业委会由于缺乏自律或对于物业管理有误解，甚至出于私利而作出不当行为时，法律也很难追究他们的责任。但是，如果一旦其有法人资格，业委会成员就必须对自己的行为负责。

　　由于《条例》对业委会的法律性质未予确认，从而导致在现实中业委会的诉讼地位极不明确。

　　《条例》缺陷四：议事规则存在不合理因素

　　示例解读在世纪花园业主大会进行期间，业主之间甚至大打出手，其主要原因就是《条例》规定的业主大会和业委会议事规则存在诸多不合理因素。

　　部门原声据裕华区小区办的工作人员介绍，按照《条例》规定，业委会的权利远远大于义务和责任，且业委会的权利、义务不能受到真正的监督和制约，业委会委员的任职资格得不到有效的审查，使少数不履行业主义务的业主也能成为业委会委员，导致业主大会的真实性受到挑战。该工作人员说，《条例》的另一个弊端是业主大会的权利至高无上，似乎不存在政府管理，甚至业主大会的决定可以对抗政府管理，所以，一旦业主大会被一些居心不良的业委会委员操纵，业主大会很可能成为替少数人谋取不正当利益的工具。

　　现象：业主义务谁来监督

　　据业内人士分析，尽管《条例》规定了业主的权利、义务，但是如何监督、制约不履行义务的业主也是一道难题。

　　去年夏天，省会槐中路某小区因为部分业主欠费，物业公司一怒之下断水、断电，导致其他业主与临街门脸受到牵连，不仅家中酷热难耐，冰箱中的冷冻食品也变成了“垃圾”。

　　按时交纳物业管理服务费，本是每一位业主或者房屋使用人应尽的法定义务，但现实的情形是，物业管理费的收缴已成为不少物业管理公司最棘手的事情。某小区物业公司的负责人就曾无奈地说，业主拖欠物业费，导致物业公司收缴率低，经费窘迫，甚至不能维持正常运转。目前来看，解决业主欠费问题的惟一途径好像就是法律诉讼，将业主推上被告席，而结果往往是赢了官司拿不到钱。为此，一些物业公司不惜招致抱怨，强行停水停电。

　　点评：建立管理费用收缴信用体系

　　据石家庄专家咨询服务团的李教授说，个别业主的欠费现象，使个别矛盾成了物业公司管理的矛盾，导致本来就不太成熟的物业市场规则被践踏，秩序被破坏，而物业公司相当一部分精力也因此耗费，这在一定程度上影响到了物业公司的管理与服务。

　　有关专家建议，有关部门不应该单纯要求物业公司怎么做，对业主也应该制定一套约束机制，比如建立管理费收缴信用体系。对不缴物业管理费的业主进行登记，一旦欠费达到一个标准，就可以在相关部门公布。银行、房管局、物业公司等部门了解情况以后，就可以在办理按揭、租售楼等业主时掌握主动，对这些业主形成制约。一旦这套体制成熟，欠费问题就会迎刃而解。

　　相关背景：《物业管理条例》

　　2003年9月1日，《物业管理条例》正式颁行。该条例对物业管理业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护及法律责任作出明确、具体的规定。其中，对业主大会的运作给予规范，规定三分之二以上业主投票权表决通过即可选聘、解聘物业管理公司，进一步明确了业主大会的监督管理职责。

　　：《物业管理条例》内容摘编

　　公共建筑和公共设施用途不得随意改变

　　条例规定，业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途；供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应该依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　条例提出，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业；物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

　　住房共用部位维修资金专款专用

　　《条例》第五章明确规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。同时强调：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　物业管理内容须在合同中明示

　　《条例》规定：业主大会选聘物业管理企业之后，业主委员会应当与物业管理企业订立书面物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行明确约定。

　　实习生：刘丹、马继红；本报记者：王俊栋、李保健