谁将从房贷调整中获益

　　-撰文/迟宇宙

　　央行于3月16日宣布调整商业银行住

　　房信贷政策，取消现行的住房贷款

　　优惠利率，商业银行自营性个人住房贷款利率下限上浮0.2个百分点、个人住房公积金贷款利率下限上浮0.18 个百分点；房产价格上涨过快的地区，可提高首付比例至三成。政策出台后，引起社会各方的高度关注。

　　央行副行长吴晓灵随后就新调整的房贷政策做出解释，她认为此举并非是打击低收入者，而恰恰是保护低收入者。“ 网上说央行这样做加重了购房者的负担，是在打击低收入者，其实我们这样做恰恰是在保护低收入者，‘安得广厦千万间，大 庇天下寒士俱欢颜’啊。”

　　“央行这次调整房贷利率政策，是想对需求方作调整。调整的主要对象不是普通老百姓，因为尽管取消了优惠利率， 但是采取下限管理，实际才升了0.2个百分点；而且个人住房贷款是商业银行的优质贷款，商业银行基本上会以下限利率来 对待个人住房贷款的。”

　　“提高贷款利率从短期看，购房者会增加一点利息的支出，但是如果金融政策和其他各方面的政策配套，能够对房地 产价格上升过快的势头有所抑制，而这就保证了老百姓的长远利益。”

　　在吴晓灵副行长看来，公众、金融机构等社会各方面与央行之间应该互相理解。房地产价格不正常上升的原因，除了 宏观经济中的一些具体问题外，还有一些制度性的问题：比如土地供给制度、财税政策和金融政策应怎样合理地搭配等。

　　正如吴晓灵副行长所言，中国房地产市场隐含着巨大的金融风险，因为“房地产行业60%的资金都来自银行”。所 以，央行强调房地产商要有30%自有资金，封顶后才能卖给老百姓的用意无论如何都值得夸赞。

　　然而，我们还是想问一下：到底谁将从调整房贷利率中获益？

　　我们分析一项政策出台，首先要分析到底谁会从中获得最大收益，谁将获得最大收益就意味着这项政策代表着谁的声 音。

　　显然，普通购房者短期内绝不会成为真正的受益者，因为他们除了需要缴纳更多的贷款利息外，还有可能为购房而不 得不跨越一个更高的门槛——三成的首付。

　　房地产商看起来也不像是受益者，房贷利率的提高只会使他们卖房子的难度更大，而不可能使其开发的房产项目迅速 卖出，使其自身的商业风险更快地释放。

　　既然房地产行业隐藏着巨大的金融风险，那么央行的政策首先要保证银行业尽量使自身的风险得到下降。以笔者粗浅 的理解，房地产市场的运作流程应该是这样的。

　　房地产商从银行贷款进行开发，项目完成后开发商将房屋卖给购房者并以购房款偿付其在银行的贷款。购房者通常无 力一次性支付房款，所以只有以抵押所购房屋之形式向银行贷款。在这个流程中，银行无疑承受着双重风险，所以其采取手段 规避风险倒也值得理解。

　　今天，如果我们以可能造成的结果来分析，银行业将会是央行新政策的最大受益者。房贷利率的上升，无形中将迫使 一批已贷款购房的人选择提前还贷，这些人的提前还贷行动将使银行在他们身上存在的风险得到消弭。

　　在另一个层面，购房门槛的提高将迫使一批购买力相对较弱的潜在购房者至少短期内放弃购买举动，这些人因其收入 等诸方面的能力而可能存在无力还贷的风险，他们的“出局”同样可大大降低银行的风险。

　　极为关键的是，在央行冠冕堂皇的理由下，的确存在着一种可能：通过贷款控制迫使房地产市场进行自主性的调整， 最终达到抑制房价的目的。但问题是，央行新政策所抑制的需求首先是最需要房屋者的需求，而不是投机性购房者的需求，因 为后者比前者拥有更多的资本完成一次性付款。

　　此外，央行此举有可能存在一种逻辑上的悖论，也就是说，它不应该将最终的目的作为当前的目的，不能将长远的利 益作为短期的利益，不能将可能出现的结论作为其行动的前提。保护低收入者可能是央行最终的目的，但在现阶段，规避银行 业的风险恐怕才是最根本的需求。我想这一点，即使比我还傻的人，也能够得出一个很清晰的结论。

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