———禅城同华小区二手物业测评报告
新快报记者 吴韶清文/图近几年来，在日益兴旺的二手物业市场，如何使二手物业价值最大化，如何掌握二手物业市场行情，二手物业交易有哪些注意事项等，已成为不少佛山市民积极关注的话题。本报将与多家佛山知名二手物业代理企业合作，推出《新快报·今日佛山》“二手物业测评”专版，为置业投资者提供专业的意见及看法。同华小区是禅城中心
城区二十世纪八、九十年代物业的一个缩影。小区距离佛山祖庙商业街只有几分钟路程，周边学校、公园、市场、医院配套齐全，堪称繁而不嚣。从80年代初开始建设，直到90年代中城南区域崛起之前，同华小区与周边的同济新村、鸿业小区、唐园小区都是当时佛山市民颇为向往的居住之地。据同华社区居委会有关负责人介绍，同华小区所在的同华社区目前有供水、邮电系统等多个单位的2400多户5600多位居民。该社区在1997年曾被评为“全国精神文明创建活动示范点”，在2004年底还被列为佛山市“爱国、守法、诚信、知礼”现代公民教育活动示范点。随着佛山加速现代化城市建设步伐，城市南延东拓，有20年历史的同华小区已是风华渐逝。据相关物业代理公司介绍，目前还是有一些置业者关注同华小区。但由于不少同华小区业主对物业抱较高期望值，出价普遍偏高，目前同华小区二手物业交易比较平淡。
一、物业概况物业名称：一梯三户8层多层住宅2楼单位交付时间：1988年区域位置：禅城区普君街道办事处同华小区内物业性质：商品房（另需按210元/平方米补地价）物业管理：15元/户/月（街道办收取）使用面积：100.48平方米（送6平方米单车房，汽车位月租150元/个）实用率：阳台面积按50％计入使用面积，房产证只标使用面积，没标实用面积。出售/出租原因：业主购买新住宅之后转让报价：25万元（另需补地价约2.1万元，折合2710元/平方米，未成交）
二、现场测评1、物业描述案例物业位于同华小区内靠北的位置，座北向南，包括2房、2厅、2阳台、2卫、1厨。其厅房布局不太流畅，厅大房小，其中主人房约15平方米套间（带3平方米卫生间）。由于是楼层是2楼、与对面住宅楼距较近，两个房间光线梢弱。主阳台约8平方米正东向，与大厅、主人房相通，生活阳台正南向。据了解，案例物业业主入住数年，后又借给朋友居住了几年，直到今年初才开始空置。案例物业主要不足是房子比较陈旧，需要重新大规模装修之后才能入住。此外，客厅面积偏大，厨房、卫生间偏小，100平方米面积设2间房简比较浪费，空间总体实用性一般。2、买家看盘买家陈先生在佛山城南的一家公司上班，目前居住在佛平路一带。这次主要购房由于计划结婚以及方便上下班，为自己寻找一个新的生活环境。但禅城城南楼价较高，陈先生希望在离城南较近的地方找一套有2-3个房间的二手房。同华小区由于位置及配套较好，成为陈先生的考虑目标之一。陈先生看过案例物业之后，认为小区外部条件不错，但案例物业自身存在着采光不足、原装修不可使用等问题。他觉得业主25万元的报价比较高，虽然业主后来做了一些让步，但考虑到要补2.1万元地价；入住之前还需要支付一大笔装修费用，开支过大。经过一番考虑之后，陈先生决定放弃案例物业，把目标转向其他的二手房。3、中介点评物业代理公司有关人员认为，同华小区及临近的区域过去受到人们的关注，是因为它们位置优越、配套成熟，距离祖庙商业街较近。特别是附近有荣山中学、鸿业小学、同济小学等比较优质的教育配套，吸引了一些希望子女获得较好基础教育的家长来这一区域置业。但随着禅城城南区域的教育配套、市政配套日趋完善，同华小区所在区域的配套优势已经不怎么明显。可是这一区域的不少业主还是觉得自己的物业有很高的附加值，对小区规划落伍、楼龄普遍较长（一般在10年-20年之间）、修缮费用大等不利因素的影响，报价不太容易被买家接受。物业代理公司方面还表示，从城市发展角度看，目前佛山老城区大多数二手房附加值并没有业主想象中那么高。目前影响二手物业交易一个主要原因就是二手房价格与一手房差距不大。对于案例物业，物业代理公司认为只有彻底重新装修才能使用。其建议包括把原地面红色小规格瓷砖改为大规格的浅色瓷砖；阳台茶色玻璃最好换成透明度较高的白色玻璃，从而提高案例物业的采光度；拆除较压抑的装饰性天花。在价格方面，物业代理公司认为25万元价格偏高，建议业主进行较大幅度的下调。
三、区域配套同华小区位于汾江中路、同华路交汇处，按照同济路以南属于佛山中心组团新城区的地域划分，同华小区是新城区最靠近老城区的小区之一。也有部分业内人士称这类区域有一种说法叫“成熟城区”，使它们与升平及祖庙为代表的“老城区”、季华路以南的城南“新城区”区别开。目前同华小区是禅城市政、商业及教育配套较完善区。目前由汾江路、同华路、同济路等途经同华小区的公交线路6、10、12、13、18、22、27、29、137、138等，公交密度在禅城首屈一指。在公园绿化方面，小区内部没有大面积的园林，但两、三百米远就有占地13万平方米的季华公园以及佛山乐园、垂虹公园多个小型市政公园。在商业配套方面，除了同属同华社区的同济广场、民润超市同华分店之外，祖庙商业街、季华货仓、新一佳商场都在步行十分钟距离内，传统大型肉菜市场则有鸿业市场等。教育配套方面包括多家幼儿园、鸿业小学、同济小学、荣山中学以及李宁体操学校等。另外还有同济医院以及银行、邮局、书店、餐饮等生活服务设施。
四、区域行情据了解，目前同华小区以其完善的生活、教育、市政配套受到一些喜欢老城区生活氛围的置业者关注。目前居住在同华小区的700多户中，绝大多数是佛山企事业单位的管理人员及普通员工。用同华社区有关负责人的说法是属于“收入中偏上群体”。由于同华小区多数物业是楼龄超过十年的房子，在业主报价总体偏高的情况下，其二手房交易行情是看房的多、成交的少。目前同华小区二手房开价一般在2500元-2600元/平方米。但根据他们的成交资料，二手房世纪平均售价约2300元/平方米，如果楼层较差还要低一些。附近的南华小区、鸿业小区由于相对较新一点，每平方米会高两、三百元。在出租市场上，同华小区内二房单位月租约为1000元，带家私及电器的二房单位约1200元；三房单位月租约1200元，带家私及电器的三房单位约1400元。物业代理公司表示，同华小区附近有较多同属二十世纪八、九十年代的物业，为置业者提供了较大的挑选余地。从佛山城市发展趋势看，在缺乏重大利好信息支持的情况下，同华小区这类“成熟城区”物业价格将由于折旧而逐步走低。（本次测评由佛山市家园物业提供支持）（夏子/编制）
