为何一季度房价仅涨7.8%

　　本报讯（记者　李妍）国家发展和改革委员会15日发布的报告显示，全国一季度房价同比增长9.8％，而重庆一季度房价涨幅则为7.8％，低于全国涨幅两个百分点，但其涨幅在西南四大城市中处于第二。对此，重庆大学房地产研究所副所长刘贵文表示，从一季度数据来看，重庆房产发展总体适度，成本、需求仍是房价抬升的两大因素，二手房供给方的相对静止，使重庆二手房涨幅趋稳，而物管价格的下降也可能是一种策略性下降。

　　成本、需求抬升房价

　　对于一季度重庆房价同比7.8％的抬升，重庆大学房地产研究所副所长刘贵文谈到，房地产价格的影响因素是多种多样的，但主要看来有两个类型的因素，即成本推动型因素和需求拉动型因素。

　　从一季度来看，其仍是影响房价的两大因素。具体来看，需求方面的因素主要包括：宏观经济景气状况、居民收入增加、二三产业的成熟度、利率变化等。而从去年到目前来看，利率调整变化也是影响需求，进而影响房价的重要因素；从成本方面来看，其包括了土地价格的变化、建材、人工、新技术、新工艺等方面，在这些因素中，土地作为房地产价格构成的重要组成部分，其上涨对房地产价格肯定会造成重大的影响，特别是2004年下半年实行土地招、拍、挂以来，土地价格的上涨幅度更大。而此次发布的土地涨幅数据也显示，重庆土地交易价格同比增长4.6％，比上季度上涨1.5％。但同时必须看到的是，土地价格也只是房地产价格构成的一部分，除此之外，众多因素都会对房地产价格产生影响。

　　重庆住宅市场较温和

　　作为房市的一部分，一季度重庆住宅市场显示，住宅涨幅同比增长7.4％，比上季度上涨1.3％。其涨幅低于全国平均水平，也同比低于成都7个百分点。刘贵文就此谈道：“总体来看，重庆市的住宅市场在全国范围内还是比较温和的，外向性较小是住宅市场较为温和的主要原因。”

　　这主要得益于以下几个方面的因素：首先，重庆市政府及时地制定了一系列的政策法规去规范房地产市场；其次，重庆市的经济外向性目前还不够，没有大规模的外来人口在重庆聚集。特别是第二个原因，从区域经济的角度来说，不仅重庆市如此，整个西部地区的经济外向性都还有待于提高，因此，其造成了住宅市场上涨幅度的缓慢。

　　二手房供给方相对静止

　　作为房地产市场走向成熟的最显著标志，二手房市场显然起到了不可忽视的作用。一季度二手房市场数据显示，重庆同比涨幅8.5％，比上季度涨了0.9％，而西南几大城市中的成都、昆明，其二手房的涨幅却大大超过了重庆。其中，成都同比上涨11.4％，昆明同比增长17.6％。对此，刘表示，供给方的相对凝固静止，是重庆二手房涨幅趋稳的一个主要原因。

　　从近几年重庆的发展态势来看，二手房市场也得到了极大的发展，众多外地的二手房商进入重庆市场，也说明了重庆市的二手房市场正处于逐渐走向成熟的过程。从数据来看，主要有以下几点对二手房市场产生了影响：首先，重庆市二手房市场的供给方静止凝固，相对西部其他的城市较为激烈，制约了市场价格的进一步上涨；其次，一级市场相对火爆，使得二手房市场趋于平稳；同时，重庆房地产炒作的现象也较少。

　　物管价格下降可能是策略

　　在此次公布的数据中，物管费几乎呈全国性下降，而重庆的物管价同比降低了1个百分点，其比上季度更是降低了1.6个百分点。对于此次的物管费下跌，除政府方面调节是其主要因素外，策略性下降也成为一种可能。

　　据了解，物管价格是由政府进行指导定价的。就物管价格来说，真正的市场化程度并不高，利润水平也很有限，很多房产开发公司都有自己的物管公司，一般也都是自己进行物业管理。其价格的逐步下降，主要是政府政策方面造成的原因。另外，重庆市物业管理整体水平还有待提高，关于物管的投诉近几年也呈上升的趋势，价格的下降，也有可能是开发商为了缓和与业主的矛盾,采用的一种策略。