哈尔滨城镇居民买房惹纷争 专家提醒慎买农宅

　　时下，由于城市环境的问题和对交通工具拥有的普及，城市人在乡下买房子居住已经渐成风尚。但由于郊区的居住区还没有形成真正的规模，很多人便急不可待地打起了农村的主意。然而，由于对房地产法律知识的匮乏，让很多在农村购房的“城里人”吃了大亏。

　　农村买房惹起纷争

　　徐先生1996年起在哈尔滨搞建筑工程。1999年5月，他花了6万元钱，在江北某村买下了上下两层160平方米的农村房屋，既用来住家，也作为经营地点。因每年要上缴给村里一笔管理费，村里还把屋前的一片空地让给他使用。

　　房子花钱买下了，办理过户手续时却遇到了麻烦。徐先生几次找到村里，村干部都说，你是外地人，房屋不能过户。徐先生的建筑安装生意做得不错，经过几年的发展，还登记注册了一支建筑安装队。这些年，徐先生也想过房屋过户的事，但因为没感到有什么不方便，便也没太在意。

　　今年3月份，麻烦事来了：因为没有办理过户手续，当地工商、地税部门在核查中发现，徐先生登记注册中的企业经营地是别人的房产，按规定这是不允许的，便要求徐先生尽快确定企业经营地。徐先生犯难了，再签个租赁合同吧，房子明明是自己买的，怕惹出事来，重新找个地方经营更加不现实。无奈之下，他找到了律师。律师告诉他，他当年购买这套房屋是违法的，因为那块土地是宅基地。

　　另一位市民韩先生最近为自己几年前购买的“问题”房也正在“闹心”。1998年秋天，他在朋友的劝说下买下了市郊农村的一处住宅。在买下之后，他投入了十数万元对房子进行翻新和装修。除了内部装修以外，还修建了车库等设施。他白天驱车到市内工作，晚上再回到村里，享受着农村独有的那份宁静。前不久他和法律界的朋友相聚，听说自己所购买的房产属于宅基地，是划拨给农民居住用的土地，不得转让。朋友说他所购买的房产是非法的，一旦出现什么纠纷，他的处境将十分不利。韩先生对记者说，他和他的许多朋友都是通过购买农民的房子来享受田园生活的，难道在法律上就都不算数了吗？

　　专家说法——

　　一、严禁城镇居民在农村购置宅基地

　　我省一位法律专家指出，这些购买农民宅基地来自己使用的城镇居民，他们的购买行为是违法的。国土资源部在去年发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知中明确，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

　　但是针对一些地方出现的变相买卖宅基地的行为，即通过购买农民宅基地地面上的房产来获取宅基地，这位法律专家说，尽管买卖地面上的房产是合法的，但是要辨清买卖行为和目的，如果购置房产只是为了拆旧建新，就是变相购买宅基地的行为，要坚决制止，不能为其发放土地使用证。

　　根据《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。如果像徐先生这样的农民房屋买卖成立，就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了，实质上是对农民集体所有的土地使用权的非农业建设。因此，当时徐先生签下的买卖房屋协议是无效的，这也是后来一直无法过户的原因。虽然徐先生在这所房屋里已住了好几年，但法律无情，徐先生目前要解决经营地问题，只有一条路可走，便是重新寻找经营地。

　　二、买卖宅基地都违法

　　这位专家认为，他们名义上是购买民房，而实际是购买宅基地使用权，这种行为是不合法的。因为我国法律明确规定，宅基地属于集体所有，不得转让、买卖、出租和抵押。农村村民对宅基地只有使用权，而没有所有权，宅基地和建筑在其上的房屋是两码事。房屋属于私人所有，村民可以对房屋依法进行买卖、转让、出租、抵押、继承。而对于宅基地，农村村民只有使用权，是不能随意处置的。宅基地是支撑建筑物的地基，是因为其上面的建筑物存在而属于该用户在一段时期内使用，一旦原使用者不再使用，那么地基就自然归属集体所有，即使想在原来的地方重新建房，也必须按照程序重新审批。如果村民把本来属于自己的宅基地处置掉后，他就失去了再申请宅基地的权利，各级政府也不应该再审批划拨给他新的宅基地。

　　维权提示——

　　慎买农宅

　　根据相关法律法规规定，农村村民转让买卖的只是房屋，而不是宅基地，购买者需要使用房屋的支撑土地即宅基地的，需经宅基地所有权集体同意，报经有关人民政府批准，并对宅基地使用权按当地国家建设征用标准给予补偿后才能办理土地使用权变更登记手续。依法转让地上建构筑物的，只变更土地使用权，而不变更所有权。故办理变更登记时，土地所有权仍属原集体所有，不能变更为国有或其他集体所有，变更登记的只是使用权，有的地方在办理类似的变更登记时，认为只要集体同意，并对集体给予一定补偿后就将土地所有权由原集体所有变更为国家所有的做法是没有法律依据的。因为要将集体所有土地转为国家所有，是有严格的法律程序的，必须按国家建设征用集体土地的报批程序报省级以上人民政府批准，且征地权只在县级或县级以上人民政府。

　　由此可见，城市居民在农村购买房屋，一定要查清是不是民宅，如果是，千万不要购买，以免承担房屋买卖合同无效的法律后果。 作者:金镒