“国八点”出台 山城房价看涨？

　　日前，国务院下发了抑制房价上涨的“国八点”，有人放言，在“国八点”出台后的短时期内，重庆楼市已显退潮迹象，房价之变必定关系到重庆楼市能否在2005年持续发展。4月18日下午，本报特邀了数名业内人士及有关专家学者，对“2005重庆房价走势”进行了专题座谈。与此同时，本报记者在会场外进行了有关采访。

　　场内观点

　　重庆房价不涨才怪

　　参加这次座谈会的各楼盘操盘手几乎发出了同一个声音：重庆今年的房价将继续上涨———不涨才怪。

　　阳光100营销总监鲁彤认为，重庆是直辖市，也将是国际化的大都市，目前重庆房价极低，与重庆的地位极不相符，重庆的房价肯定会涨。他说，去年阳光100一期开盘时，均价仅为每平方米3400元左右，但今年10月二期开盘时，阳光100的房价至少要涨到5000元以上。

　　建工未来城营销总监向阳也认为重庆房价必涨无疑，这是因为建筑原材料价格大幅上涨，土地也大幅涨价，这就增加了商品房的建设成本，而开发商绝不会做亏本生意，因此，房价肯定也会跟着上涨。另外从需求上看，重庆每年有50万农村人口要变为城镇人口，城市改造也形成了不少购房者，外地购房者也越来越看好重庆房产，重庆购房需求是旺盛的，从这个因素分析，重庆房价也不会降。

　　重庆知名的楼盘代理唐都总经理吴扬文表示，重庆房价必然要涨。他说，重庆中心城市的地位在不断提升，影响力在扩大，重庆房市才刚刚发展起来，这里的房价肯定会随着城市地位的上升而增长。他还认为，重庆今年的房价涨幅应在10%左右。

　　金阳·骑龙山庄的营销总监李则龙说，重庆楼盘品质一年比一年提高，成本也在相应增加，房价当然会上涨。

　　与众人预测重庆楼市价格继续稳健上升的看法相比，重庆创联房地产顾问有限公司总经理郑开鹏显得较为冷静。他认为，房价的一个重要支撑是房屋租金即房屋的使用价格，但从创联公司对重庆主城区几个区的监测，上一季度，二手房房价及房屋租金都有一点下滑，再根据对区县房市的监测，部分房屋的投资回报率只有3%-4%，而目前银行的贷款利息在6%以上，正常情况下，投资回报率应在7%-8%就算比较健康的回报了。这样算来，投资购房基本上没有多少利润，这一状况可能会对重庆房价的提升有一定牵制作用。据此，他认为，今年房价要涨也只是微涨。

　　场外连线

　　众人徘徊观望房价

　　面对今年颇为严峻的销售形势，参加座谈的业内人士坚信房价要涨，而本报记者在场外进行的同步采访中，则发现许多人仍处在观望状态。

　　渝北市民汪燕妮给本报打来电话说，本来，她这段时间准备在龙湖水晶郦城、鲁能星城、奥林匹克花园这3大楼盘中选一套房子。但最近，她从媒体上得知国家发出了抑制房价的一些信号。同时，她还在网上看到房价一直居高不下的上海的二手房市场，已出现了较大幅度的下跌。因此，她对重庆目前房价的升降十分关注，在形势不明的情况下，她目前根本不敢下叉。

　　记者分头走访江北、渝北区、北部新区近10家楼盘的售楼部发现，由于大多数楼盘已开盘多日，虽然仍有许多房子待售，但主动前来看房的人相当少。在花园村附近一家较大楼盘的售楼部，记者在其楼盘处呆了近5个小时，偌大一个售楼部仅接待了一名看房者。

　　一家有名的地产顾问公司负责人坦言，据他了解，近段时间，除了即将开盘的楼盘人气较旺外，一般中小楼盘人气都差，来看房的人屈指可数。他认为，由于目前有关地产市场的“言语”很多，特别是老百姓最关心的房价走向不明，地方政府又没有明确表态，致使许多人处于观望之中。再说，春交会又将在下月开幕，许多人都有这样的想法：与其在不明不白中下手，倒不如多等1个月时间，说不定那时的房价会更适合自己。

　　权威声音

　　现房销售是一种趋势

　　2004年，开发商的销售中心门庭若市，而今，很多销售中心门可罗雀。两相对比，开发商无不怀念前些年房子被抢购的幸福时光。

　　一边是开发商永不知倦的吆喝声，一边是市场的一片沉寂。房子在升级换代，新产品异彩纷呈，消费者为啥就不愿买单呢？

　　“理性消费在回归。”重庆大学城市规化学院院长任宏教授一语中的。他认为，国家对房价的宏观调控政策犹如是对可持续发展的一剂补品，政府需要市民一定程度的理性消费，而市民也在政府宏观政策的调控下逐渐向理性消费回归。

　　“此前，重庆的房市处于亚健康状态，而目前的政策让房市向着健康的方向发展。”理性会不会直接影响房价？任教授表示，理性消费不等于房子降价，理性只是一种冷静谨慎的消费态度，它与房价的上涨不矛盾。由于构成产品的每一个因素诸如土地、建筑材料、人力资源都在上涨，产品的一系列附加成本都在增高，从成本上想让产品降价没有可能。

　　“市民购房越来越成熟了。”随着今年楼市的整体调整，许多房产开发公司的老总都有这样的感触。据了解，这种成熟首先表现在对房源的区域认同感，其次是平和的购房心态。

　　在采访中，市区几家大房地产公司的老总都透露了一个信息：今后，市场回归理性后，房地产开发商的销售也将从原来的预售阵地转移到现房销售这一阵地上来。

　　“现房销售是一种趋势。对于房子，在图纸上你是很难想像出它的形状及小区环境的，因此，买期房对于消费者来说带有很大的盲目性。市场回归理性后，消费者对这方面的要求肯定会不断增高，而现房就能更好地满足他们的这种需求。通过现场看房，满意了再下单，对消费者来说肯定能消费得更加明白，而对房地产市场的发展也会更加有利。当然，现房销售对开发商的要求就提高了很多。通过这样的调整，一些实力较弱的房地产开发商也可能会被‘洗’出市场。”佳禾钰茂·香港城策划经理张立明说。

　　据了解，如果房地产开发商转为现房销售，那么其财务成本将增加许多。因为期房销售，开发商可以较早地收回投资，而现房销售的投资收回期将延长很多，投资成本的利息会非常巨大。受此影响，现房销售的房价可能会比期房的房价高一些。

　　几位参加工作不久的市民，每人都购买了上百平方米的房子。他们在一步到位实现“居者有其屋”梦想的同时，也不得不付出痛苦的代价—————勒紧裤腰带过日子。有时，他们甚至为选择吃一碗9块钱的盖浇饭，还是吃4块钱的牛肉面，都要争论一番。“没有办法，谁让咱还得供房呢，只好从牙缝里省了。”一位年轻人说道。

　　从牙缝里省钱买房未免太夸张，但因买房负担过重而导致生活水平严重下降却是不争的事实。

　　“生活水平下降是暂时的，拥有一套理想的房子却是长久的，而且房子还会不断升值。”———这成了“负翁”选购大房子的共同心态。然而，随着房贷的加息以及市场行情可能出现的变化，近几年“买房即赚”的“铁律”并不能持久。一位新近买房者说：

　　“最近，银行房贷加息，幅度不大，还能承受，最担心和后怕的是以后再加息，到时我的资金链绷得就更紧了，如果出现断裂，那本已降低了的生活水平就更低了。”

　　新闻纵深

　　竞争激烈利润下滑房产商生死突围

　　今年，大盘迭出，市场放量呈脉冲式喷发，开发商真正感受到了来自市场的压力。

　　阳光100营销总监鲁彤简短的语言表达了部分开发商的心声：“对于外地来渝企业来说，今年首先要解决的问题是生存。在这样的宏观政策和市场疲软的状态下，顺利的存活下来是最重要的。”

　　目前，重庆已有相当一部分房产企业在成都、北京、西安等地购置了地块。走出重庆，去寻找新的生存空间，根本的原因有两个：一是僧多粥少。据业内人士估计，目前重庆聚集的大小开发商已达3000多家，然而，土地的供应是有限的，尤其是宏观调控以来，行之有效的土地比以前更加稀缺；二是在这个巨头云集、竞争激烈的市场，中小开发商的生存空间受到了来自各方力量的挤压。重庆是中国房地产业的群雄必争之地，全国知名房地产企业几乎都在重庆投有项目，外资企业、外地巨头纷纷进入，本土的巨大市场也培养了数家超大规模的开发商。与大鳄们抢食，竞争成本已相当高，而进入房地产业发展相对滞后的城市，中小开发商更容易获得竞争优势。

　　不少企业对自己在外面的项目讳莫如深，不愿多谈。一位房产咨询业人士说，开发商的这种态度完全可以理解，因为开发商和当地政府的关系往往非常微妙，企业处理这种关系都是谨小慎微。房产投资规模多在亿元以上，一个亿还是相当小的项目，但一招不慎可能就丢了。

　　能否进入一个外地城市，当地政府的因素是开发商首先考量的。一位开发商说，做房地产考虑三个因素：地段、地价以及和当地政府的关系，而最后一个因素最重要。如果和当地没有良好的关系，再好的地段，再低的价格，他也不做。因为拿到地后，项目要顺利运作，至少需要盖五六十个图章。“刚去的时候什么都答应，但办事时各个部门都会卡你，卡很长时间。一个周期为一两年的项目做了三四年，回报率就会大大降低。”

　　除了向外扩张之外，今年有不少中小规模的开发商已从这个行业退出，转向其他领域。退出企业的数量有多少，几位开发商都表示没办法估计，但都认为今年“相当多”。

　　一些开发商虽没有转行，但也有这样的心理预期：在几年后转行，他们已开始考虑进行其他投资。重庆某开发商将资金转向了教育和酒店，他坦言，大部分开发商，包括他自己，在几年后必将从房地产业退出来。这个行业的利润太高了，大家都来追逐这个行业，行业已经太热了，现在的情况是利润在降低，但大部分人还不愿意舍弃。但经过几年的竞争后，“做精的企业将留下来，例如万科。但我们想做精也不容易，没办法跟万科拼实力，进入时间晚了，退出是必然的。”据他判断，洗牌将在两三年后来临，到时会有一大批房地产企业退出市场。

　　相关引申

　　成渝价差值得思考

　　“就在眼下，虽然同处西部，又颇有历史渊源的川渝两地，目前每平方米房价竟相差800元至1000元。”座谈会上，与会人士谈到了这样一个颇为值得思考的现象。

　　重庆金阳房地产公司营销总监李则龙在成都作过多年的操盘手，对成渝两地房地产市场都有专门研究。他认为，在全国来说，重庆市的房价的确不高，比成都也要低一个档次，这个现象其实有其深刻的历史背景。

　　首先，重庆的起点较成都低。房价的高低，主要是由市场决定的，重庆在直辖前，只是四川的一个重点城市，各方配套不太完善。直辖后，虽然得到很大提升，房价也上扬不少，但仍受到消费者的许多观念限制。成都就大不一样了，许多市民就是买不起房，也不会觉得房子贵。

　　其次，两个城市的经济文化底蕴不一样。成都一直是省会城市，资金、人才的聚集度高，市场化的时间早，对房价的认同度也高，其市场观念、购买力等等，也都要比重庆强。重庆则是大城市带大农村格局，如果外来人口不是越来越多，房价要想上扬，就很困难。

　　此外，两地对房屋面积的算法不一样，也对房价之差存在一定的影响。目前，成都基本还是实行按建筑面积销售，而重庆则早在一年前就统一按套内面积销售。如果以同样的方式来计算，两地的房价差就显现出来了，如以建筑面积算，成都的主流楼房售价在每平方米4000元左右，而重庆则在3000元左右，但若重庆按套内面积计算，其价格就与成都的按建筑面积计算相差无几了。更为重要的是，成都地产商的利润空间要比重庆大得多，做得好的每平方米毛利可达1000元左右，而重庆最多只及一半。

　　侯建华张绍平记者喻奇树摄影黄洋