房价调控需要两只“手”

　　最新锡房指数报告显示，今年第一季度无锡市区住宅均价为每平方米4013元，仅比2004年四季度增长6.98%%，在长三角宁波、杭州、温州、南京等市区每平方米动辄七八千、上万元的房价高地中，无锡市区的这个房价明显低很多。

　　在房价一片上涨声中，无锡的房价为何能控制在较低的范围内呢？日前，记者走访无锡市房产局局长徐卫，请他破解其中的原由。“房价低，当然不能认为无锡的房市不景气。

”徐卫认为，如果简单地用“低房价”来概括无锡当前的房产市场，这并不是事实的全部，三四年之前，无锡市区住宅的均价还只有每平方米2000元左右，现在已经增长了近1倍。2001年下半年，国务院正式批准了无锡发展特大城市的规划方案，无锡开始大规模城市改造，迅速拉动了整个房地产市场。从2001年开始，房价逐年上涨，市中心房价由3000多元涨到现在5000多元。

　　2004年，全国房产业界的“精英”如万科、顺驰、阳光、栖霞等相继进入无锡，又把房价提升了一个“档次”。换到几年前，由于低房价，他们是不会看上无锡这块“潜力股”的。“这说明无锡的房市是健康而平稳的，房价还有上涨的空间。”徐卫说，他所要做的就是对房产市场严加监管。“房价有涨有落是市场规律，但这些房产大鳄能够搅动市场，政府必须加强调控，有形的手和无形的手相结合，共同调控房市健康发展。”在徐卫看来，房价的涨幅应低于人均可支配收入和人均GDP的增长速度；或者始终在人均可支配收入增长曲线上下波动，让房价收入比始终控制在合理的范围内。

　　去年底，无锡市区住宅的加权平均价格为每平方米3751元，涨幅为18.9%%，比2003年下降了5个百分点，与全市经济总量和城镇居民收入的增长速度“步调一致”。“之所以如此，与政府这只看不见的手密切相关。”

　　首先是解决因拆迁带来的“刚性需求”。近几年来，无锡地区加大城市建设投入，大规模的旧城区改造，大量拆迁户用拆迁款加家庭存款入市购房成为普遍方式。这种“刚性需求”快速扩大了无锡住房的有效需求。为此，无锡每年都建造四五十万平方米的经济适用房，用于安置拆迁户，目前已有7200户入住。今年推出的大约860万平方米地块中，住宅用地约为600万平方米，包括商品房住宅、经济适用房、拆迁安置房用地，并将3年目标确定的120万平方米经济适用房提前到今年启动。

　　随着房价的上升，市民对房价的预期也在不断增长，一些人加入了炒房队伍。调查统计显示，2004年无锡购房者中有投资打算的比例占到29％，而在2003年，这一数字仅为9％。尽管如此，无锡的房市并没有像其他城市那样炒出“天价”来。徐卫分析说，市民投资还仅限于用自己的钱多买几套房，无锡并没有出现外来“热钱”热炒。这主要还得益于该市对各项房产政策执行得较早，政府的调控也较严。

　　早在2003年，温州炒房团出现后，无锡就规定个人购买普通住房不满1年转售的，销售时按销售价减去购入原价后差额的5．55%%税率征收营业税，而别墅等高档住宅和非住宅转让的，增值部分则要征收5.55%%营业税和20%%的所得税。2004年4月，市政府出台《关于进一步促进无锡市房地产市场持续健康发展的意见》，7月，市房管局又下发《商品房销售管理实施细则》，规定期房不得转让。同时，实施网上合同登记备案制度，使商品房的销售更加透明、公开，炒房行为受到限制。

　　此外，无锡还在全省率先建立锡房指数报告制度，对房市进行预警预报监测，建立二手房交易资金托管制度，保障二手房交易市场的资金安全，控制公积金贷款额度等等，政府这只“有形的手”采取的一系列措施，有效地规范了无锡房市的健康平稳发展。本报记者吴剑　飞杨涌（新华日报）