福州商业地产年来了

　　2004年，业内专家已经预言，今年将会是福州市的商业地产年。随着宝龙城市广场、冠亚广场、万象城等shop?鄄pingmall推出，以及群升国际、财富第一街等商业地产的亮相，这一预言得到了印证。根据相关资料显示，2004年下半年到2005年上半年福州房地产市场共有近80万平方米的全新商业用房推出，其中有近50万平方米的大型商业地产项目。由此可见，福州市房地产的投资重心有可能从住宅向商业物业转移，目前的迹象已经显示了这一市场动向。

　　为对福州商业地产有个详细的了解，本报特推出福州商业地产调查专题报道，并邀请业内人士对福州商业地产进行客观的解读。

　　Ｎ本报记者 吴孝传／文肖春道／图

　　今年福州楼市爆发一阵商业地产开发热浪，但这种热潮似乎并不被所有人看好。毕竟前几年福州曾有过一轮商业地产投资热，中洲岛也曾经以shoppingmall为号召，安平新城的商业街也喧闹过一阵，但最终有些人就栽在这些项目上，其惨痛教训至今让人们记忆犹新。

　　不少业内人士认为从目前的整个市场供应量来看，福州商业地产的体量过大。在福州，面积在l万平方米的大卖场就已经达到了20多个，这相对于福州目前近170万的常住人口，显然已经趋向饱和。另一组数据似乎也支持了上述的观点：截至2004年，福州人均商业营业用房面积就已达1.8平方米，如果加上今年新推出的商业地产面积，将突破人均2平方米大关。而香港的人均商业营业用房面积才1.2平方米，社会消费品零售总额相当于福州的8倍，福州市场供应量压力不言而喻。

　　那么，为什么明知不可为而为之，难道这么多开发商都发疯了吗？其实，开发商的“狂热”源于他们有自己的战略着眼点。

　　着眼于

　　城市发展前景

　　福建省政府发展研究中心副主任杨益生对福州商业地产前景持乐观的态度。他在前不久举办的一次商业地产研讨会上谈到，作为海峡西岸经济区，福州除了省会城市的功能外，还是最重要的核心城市，在规模和质量上，都应当要影响整个经济区。福州的城市人口近170万，未来15年内要达到300万～350万。福州的城市人口在量上要增加一倍多，这是第一个大前景。

　　第二个大前景是，福州目前的经济总量是1300亿元，在2010年以后争取达到5000亿。从目前福州经济的发展态势看，这一前景是可以预期的。

　　第三个前景是福州是个大港口。福州现有及在建的万吨以上泊位港口有40多个，今后还要建设一些大的、超大的港口，福州的产业结构要从轻型向重型发展。现在的一些电厂、钢厂、造船厂等大型工业将是福州新的经济增长点。

　　福州的第四个前景是几条大的交通干线正在建设，福州的几条高速铁路今年就要上马，建成后到厦门不到2个小时，到温州2个小时。福州的商业圈和城市的交通及规模有关系。4小时的商业圈的概念是到温州，到汕头，到南昌。如果建设一个一两个小时的购物圈，可辐射到宁德、到莆田、到南平几个方向。所以，开发商在开发商业地产时，视野要更开阔，要有前瞻性。

　　福州市规划局规划处的有关人士也认为，福州市政府提出建设海峡西岸经济区、做大做强省会中心城市的发展战略，将对福州经济的发展产生促进作用。

　　福州是省会城市，省会城市的经济贸易、金融聚集和信息交流方面与省内的其他城市相比，有着得天独厚的优势；公路方面，福州有两条主干道，同三线和京福高速公路，还有三条国道和三条省道，城区则有南北江滨大道，以及内环线、二环线、三环线等，有比较完善的交通网络；福州还具有侨乡优势，是我国著名的侨乡，福州现有的海外侨胞和港澳同胞共有300万人，这对我们经济、商业发展都具有很重要的推动作用。

　　毫无疑问，有关专家和政府的前景规划给了开发商们一颗定心丸。

　　着眼于居民消费能力

　　福建省政府发展研究中心副主任杨益生认为，福州的人均收入是2700美元，但从长远发展计划看，福州的人均收入要达到6000多美元。

　　记者从福州市贸易发展局有关人士处获悉，2003年福州地区（包括八县市）社会商品销售总额，比上年（2002年）增长了40%，市区增长38%，2004年1月到11月份，全地区实现了525亿元，增长了18.5%，增长幅度高于全国18%的平均水平，鼓楼、台江、晋安的总额占全地区的一半以上。从这一串数据来看，福州的消费能力是相当强的，且增长的势头也是相当快的。

　　据说，一家国际大卖场在进入福州前曾对福州的消费能力做过一个深入的调查，发现福州的消费能力在全国排在第10名，而零售消费能力则占到第7位。这说明福州的消费能力有着相当大的潜力可挖。从福州城市发展的长远角度分析，随着福州交通的建设以及经济的快速发展，所带来的消费能力将给市场带来更多的商业机遇。

　　而从商业地产本身的消费能力来看，其潜力也不可小觑。伴随着2004年福州市房地产市场价格的逐步上扬，商业房地产价格也呈现出急剧上涨的态势，商业用房租金价格几乎恢复到2001年的历史高点，市场火爆。

　　有资料显示，在总体租金上调的情况下，八一七路、津泰路升幅最大，五四路、五一广场附近等区域的租金达到近两年来平均租金最高点。在国内商业、投资者和海外投资者的共同需求下，福州市商业地产的需求大于供给，同时也相应拉高了物业价格。

　　也许，正是对福州消费能力有很大的信心，才使得开发商们放胆开发商业物业。

　　着眼于全新商业格局

　　福州市贸易发展局有关人士对福州的商业格局做过形象的比喻。解放后，在很长的一段时间内，福州商业就是处于“一条扁担两个箩筐”的格局，一条扁担就是817路；两个箩筐，一个是台江商圈，另一个是鼓楼商圈。至今，这个商业格局都没有发生大的变化。

　　随着福州城市扩大化、中心居民外迁，形成许多新的生活区。有居住的地方，必定对商业有一个较大的需求。而且，也正因为目前福州的各种商业业态及大型商家都集中在东街口和台江，所以，新生活区的商业还是有很大的市场空间。

　　同时，福州商业经过多年的发展，目前已进入连锁化时代，其形式特点是大型连锁超市、连锁专业店、专卖店、百货店、餐饮店的兴起。其间，大量国际零售集团纷纷进入中国开店，民营连锁商业快速发展，而其他各业态近年来也得到很大程度的发展；大型综合超市和仓储式商品迎合人们“一站式”购物需求，且又以产品丰富、价格低廉的优势占据相当的竞争力，将成为内外资企业竞争的焦点。

　　百货店将向细分化、个性化发展，传统百货店市场份额将逐渐萎缩，购物中心将在未来几年内有较大发展。

　　2005年的冠亚广场、宝龙城市广场和万象城等大型商业地产项目相继登陆福州房地产市场，标志着国际最新的shoppingmall商业业态正式登陆福州，也迅速地改变了福州的商圈和商业地产市场格局。shop－pingmall这种商业业态显著特征是：规模大，由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成商业集合体，面积通常在10万平方米以上；功能全，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。

　　正是基于对新的商业模式带来的新机遇的预期，福州的商业地产才发起了“高烧”。