抑制房价 央行会否加息

　　房地产价格高涨的成因比较复杂，仅靠几项简单措施还是很难彻底理顺房地产市场秩序，使其进入良性发展轨道。

　　综合运用财税、金融、法律、行政等手段，是政府对房地产市场进行宏观调控的有效方式。

　　□实习记者孙昀发自北京

　　4月23日，中国人民银行行长周小川在博鳌论坛上表示，目前全国的房地产价格很不平衡，大多数城市的房价在上 升，其中有一些城市上升过快。周小川“善意”地提醒那些关注利率变化的房地产商和购房者们要提高风险意识，并暗示央行 对部分城市畸高的房地产价格不会熟视无睹，“该起的作用我们一定要起”。

　　清理房贷

　　4月27日，国务院常务会议明确提出要求金融机构清理整顿住房贷款。而在此之前，银监会已确定对天津、沈阳、 上海、南京、杭州、宁波、青岛、重庆8个房价增长过快的城市作为清理整顿房地产贷款的试点

　　尽管对中国房地产泡沫的说法仍存在很大的争议，但房地产存在局部过热以及结构失衡的情况是毌庸置疑的。为了挤 压泡沫，中央和各地政府出台了各项宏观调控政策，通过金融、税收等杠杆对房地产市场进行控制和管理。

　　其中最引人注目的是央行于3月16日上调个人住房贷款利率和首付款比例及3月26日国务院出台的稳定房价的八 点意见(简称国八条)，另外拟开征房地产税、营业税等举措也被传得沸沸扬扬，这些政策都显示出决策层对房地产过热的担 心和抑制房价的决心。

　　4月27日，温家宝总理主持国务院常务会议，再次提出加强房地产市场引导和调控八项措施，其中明确提出要求金 融机构清理整顿住房贷款，以防贷款风险。

　　而在此之前，银监会已确定对天津、沈阳、上海、南京、杭州、宁波、青岛、重庆8个房价增长过快的城市作为清理 整顿房地产贷款的试点，对各类房地产(土地储备)的贷款及风险状况、房地产开发项目资金的来源与销售情况，以及有关房 地产贷款规章制度的建设和执行情况等进行检查。

　　在市场化手段短期内不能收到明显效果时，再次祭起行政调控的大旗，这种调控意图再次体现了有中国特色的行政手 段加市场手段的宏观调控之道。

　　不是“一刀切”

　　这次对房地产市场的调控更多地采用结构性调整，而不是一刀切的手段，表现出宏观调控的成熟

　　2003年的“121号文”主要是针对房地产供给实施的数量调控，强化了对房地产开发的贷款管理。随后国务院 发布的“18号文”将开发商的自有资本金比例由30%提高到35%，这意味着在一个房地产项目中，银行贷款减少了5% 的比例。迫使市场化的开发商调整房地产开发速度和资金结构，避免资金掣肘的被动局面。

　　此次国务院和银监会之所以下大力气清理房贷市场，是因为房贷市场存在大量的违规操作，将房地产市场积聚的大量 风险传导、转移至金融机构，有可能加大或引发潜在的金融风险。

　　数据显示，目前商业银行房地产贷款累计增加1023亿元，占全部贷款新增额的76％。在房价快速上涨的同时， 全国房贷增速也高速增长，这可能会导致银行信贷结构的不合理，加剧银行信贷风险，进而影响金融安全和社会稳定。

　　央行此次调整房贷政策，就是要提醒商业银行增强风险意识，防范房地产信贷风险，对个人住房消费贷款的抵押成数 、优惠利率及办理转按揭的间隔时间等作出调整，进行限制，以抑制投机性购房的贷款需求。

　　不难看出，这次对房地产市场的调控更多地采用结构性调整，而不是一刀切的手段，表现出宏观调控的成熟。比如针 对区域性过热问题提出“因地制宜”的原则，比如遏制大面积高档住房的增长，重点支持中低档普通商品住房和经济适用房。

　　从2002年8月央行首次发出“防止产生房地产泡沫，防止信贷过度集中于房地产业”预警后，121号文件对房 地产信贷业务管理的强化和两次调高个人住房贷款利率的相继出台，调控政策开始对供求双方实施双向调节。

　　客观地讲，货币政策的变化收到了一定的效果，但效果不是很明显，周小川也坦言央行的这些货币政策对房地产过热 及房价增长过快“作用不是太大”。

　　统计显示，今年一季度全国房地产开发投资2324亿元，同比增长26.7%，继续高于投资整体增速，同时，全 国住宅价格平均上涨了12.5%。显然，房地产市场宏观调控任务依然艰巨。

　　央行会否加息？

　　业内人士认为：加息更多的是提示购房者和银行房贷所隐含的风险，引导他们加强风险意识。但这一措施涉及面广， 会对经济运行中的其他要素产生影响，能不用尽量还是不用

　　央行作为制定国家货币政策的决策者，在已出台部分货币调控政策后，还有哪些货币工具可供利用？比如，缩短房地 产商还款期，促使房地产商降价销售，压缩利润；规定贷款利润上限值、放大购买地皮专项贷款的比例，从而降低开发商成本 。而市场猜测最多、最敏感的就是加息了。

　　央行是否会通过加息抑制房地产过热？《法制早报》记者为此采访了几位著名专家学者。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，利率是否还会调整主要取决于核心物价指数。房地产业作为一个 利率敏感部门，对于整个利率的走向会具有越来越大的影响力。而加息主要对处于边缘状态即贷款风险比较高的人影响比较大 。

　　社科院金融研究中心易宪容教授则认为，不断的加息和微调是国家宏观调控的需要。至于加到多高程度，待房价慢慢 平稳下来，利率也就会平稳下来。

　　对加息持异议的北京华远集团董事长任志强认为，加息这种抑制需求的方式不能从根本上解决市场的供需矛盾。美国 加了7次息之后，房价还是继续往上涨。因此，仅靠加息很难实现平抑房价的目的。

　　一位不愿透露姓名的业内专家也认为，加息更多的是提示购房者和银行房贷所隐含的风险，引导他们加强风险意识。 但这一措施涉及面广，会对经济运行中的其他要素产生影响，能不用尽量还是不用。

　　如果真要加息，也应该存贷款利率同时加。因为如果只提升贷款利率，而存款利率不变，对于银行来讲，按揭业务就 会更加有利可图，银行也将更加努力发展这一业务，从而加大金融风险。另外按揭提高也导致购房成本增加，使中低收入家庭 购房门槛更高了。

　　目前房地产价格高涨的成因比较复杂，市场上存在的问题也比较多，仅靠几项简单措施还是很难彻底理顺房地产市场 秩序，使其进入良性发展轨道。不是一个政策就能决定房价升降的，调控房价需要货币、财政、税务、土地等各方面互相配合 ，综合运用财税、金融、法律、行政等手段，是政府对房地产市场进行宏观调控的有效方式。