业内人士称宁波楼市进入调整期

　　本报自4月23日报道“小城春秋”低价开盘以来，连续对宁波的楼盘价格变动情况进行了关注，包括附近楼盘的车库降价让利，二手房市场交易价格出现松动等情况。在这期间，不断有消费者打电话进来，询问宁波房价是不是开始降了？近日，记者走访了一些房产开发商和二手房中介公司，他们普遍认为，去年5月份，房市就结束旺销期，交易量骤减，今年3月17日后，由于宏观政策的影响，购房者观望情绪很浓，如果状况持续下去，降价促销肯定不会是个例。记者 阮晓琴 实习记者 陈韬 摄影 张培坚

　　去年6月，房市进入转折期

　　时隔一年，均价相差千元

　　昨天，记者乘坐看房车，从“日月星辰”经鄞州中心区到姜山镇“小城春秋”，中途一路顺畅，花了约15分钟。而房市最好的时候(去年4月)开盘的“华泰星城”与“小城春秋”同在天童南路的末端，两者就相差一站路。由于两个楼盘都在姜山镇，距离又近，配套和品质差不多，两个楼盘的价格很有参考价值。但开盘均价相差千元。个中缘由，是两个楼盘开盘时房市发生了很大变化。购买了“华泰星城”的邱先生回忆，2003年下半年在房博会上，他曾问过这个楼盘开盘价格，对方说3000元多一点，“2004年买的时候，开价涨了近千元，就半年的工夫。”而一位开发商透露，“华泰星城”开发商的心理价位是3600元/平方米，开盘时报均价是4200元/平方米。“当时房市火，一下就卖得差不多了。”

　　去年4月份正是房市最热的时候。一位去年2月份从二手房市场买下城东新区“浅水湾”的消费者回忆当时的情景，“头一天和房东说好价格是58万元，第二天房东就涨到61万元，我来不及和家人商量，就跟他签约了，谁知道明天又会涨到多少呢”。2004年4月中旬前开盘项目预售火爆，所有房源在开盘后一个星期内基本上确定购房意向。

　　银行政策震慑购房者心理

　　但去年4月25日起，人民银行将金融机构的存款准备金率上调了0.5%，商业银行资金趋紧。4月27日，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目自有资本金比例从20%提高到35%及以上。五一前后，各银行又纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，宁波购房者的首付比例由三成提高到四五成，以一套总价70万元的房子为例，首付多一成要多拿出7万元。

　　资金是房地产开发业的血脉，资金趋紧及政策对购房者心理的震慑作用，导致6月份(市场有个滞后期)开始，宁波房市“买房要抢，抢到房子就是赚到钱”的局面改变了，购房者大多持币观望，商品房开盘后销售缓慢，甚至滞销的局面首先在郊区、房市未成熟的地段表现出来。业界盛传的一个比较典型的例子就是某个楼盘在6月份开盘后，由于对房市转入低迷的形势估计不足，仍旧高开，结果无人问津，最后不得不很快封盘(不销售)，坐下来研究市场，调整战略，包括对少量房源推出降价千元的措施，优惠幅度创下宁波楼市之最，但销售并没有大的起色。

　　交易量骤减楼市进入转折

　　交易量骤减的状况引起了宁波市房产交易中心的密切关注。交易中心小邵说：“一般我们是一个月统计一次交易量，那段时间我们一天统计一次。”“房市进入一个转折期，”小邵评价说。这个转折期的最大特点是有价无市(价格高，但成交量很少)。记者从宁波市房产交易中心得到一组数据：去年1至4月，宁波市六区二手房每月成交量都近3000套，5月份成交量是1900多套，6月份减至1000套，7、8月份减至1000套以下。

　　9、10月份，随着政策面的不利影响渐渐被消化，加上下半年是房市的旺季，市场又开始回暖，但销售进度仍旧很慢。宁波市城调队作了统计，2004年一至四季度，宁波市区住宅商品房销售价格环比(下一季度比上一季度)涨幅分别为4.9%、5.6%、1.6%和2.2%，今年一季度为1.7%。

　　今年“3·17”加剧楼市观望情绪

　　买主：“我可以等到年底”

　　3月17日，央行取消了执行了多年的房贷利率优惠，在其后的日子里也陆续放出控制房价上涨的消息。一位在房市经营多年的人这样评价“3·17”之后的影响：“3月17日之后，只有一种声音：控制房价上涨。调控消息对市场的刺激作用很大，市场观望情绪很浓。”

　　二手房中介所显示，二手房买方很少，买房者多持币观望。陈小姐快结婚了，去年就想买房，一直在观望，3月17日之后，观望的决心更大了：“我可以等到年底或明年上半年。”一位中介公司人士说，有时买卖双方本来说好了的，可第二天又突然出来一个政策，或者哪里又出来一个房价要降的消息，买房人就说“我不买了。”

　　房市：房源激增，交易量下降

　　“1号房网”市场部人士粗步统计，3月17日之后到五一前，房屋买卖交易量下降30%至40%。由于宁波市六区4月份的统计数字还没有出来，还无法知道成交量具体降了多少，但据记者了解，一家房产中介3月17日之后一周基本没有成交量；一家房产中介说，3月17日之后第二周、第三周成交量很少，随后几周没有较大改观；一位策划人士说：“4月中旬宁波很多个楼盘销售吃零蛋。杭州楼盘一周交易量相当于去年一天的交易量，有两天连续吃零蛋。”

　　另一方面，担心房价下降收益缩水，持房炒家急于出货。一位在某研究机构的女士称，弟弟在一家房产公司，手上持有三四套房子，这段时间脱手了；一位业主称，他的嫂子有三套房子，最近也把房子卖了……记者随机电话采访了三四家二手房中介公司，他们共同的看法是：3月17日后，买房的很少，挂牌房源数据激增。“1号房网”上网罗了宁波六七成二手房房源，从盘面看，也显示了大量抛盘的迹象。

　　宁波二手房价有松动迹象 降价低开，并非个案

　　据传，“小城春秋”曾以3500元/平方米的均价试探过市场，但最终以3200元/平方米的均价开盘。“房子不好卖，鄞州姜山镇的房市估计更不乐观，最后决定采用低价开盘的策略，短、平、快的策略。”开发商说。

　　其实，由于房市低迷，去年5月以来，降价低开的楼盘，“小城春秋”并不是首例。去年下半年，BOBO城推出少量小套型的房源，报价4000多元/平方米，业内评价，这个地段值6000元/平方米。

　　各种优惠成降价“借口”

　　3月17日后，降价促销的更多。不过，在商品房市场，开发商非常谨慎，对外仍称不降价、不优惠，但业内人士透露，很多商品房有许多“优惠借口”，如称团购可优惠98折、95折，其实你单个人去谈同样给这个折扣价；如称一次性付款每平方米可优惠500元；如称按揭每平方米可优惠150元等等。“以前，这些优惠措施都是没有的”。

　　二手房价已有松动迹象

　　二手房价格已出现松动、降价的迹象。除每平方米降价千元的个例外，比较多的是30万元的房子降二三万元，50万元的房子降五六万元的。有个房东，有一套房子去年与别人谈好48万元，后来他因为想卖50万元，舍不得卖，前不久担心形势不好，42.8万元卖出去了。有个人在“华泰剑桥”有套137平方米的房子，“华泰剑桥”一般要6000多元/平方米，但房东愿以69.3万元卖，折合每平方米5000元。还有一套去年78万元没卖，现在报价71万元没人买。一位房产中介人士以“华泰剑桥”为例，“以前均价6200元/平方米，现在只能卖6000元/平方米。”

　　各方观点：房价到底会不会降(小标题)

　　观点一：房市进入调整期

　　业内人士徐先生认为，房市进入周期性调整时期，房价下调非常有可能。“房市一般五年一个周期，从1999年起，宁波商品房均价从2500元/平方米，涨到现在的6000多元/平方米，市中心房价从每平方米4000多元，上涨到1万多元。涨得应该差不多了，下一步很可能会降。”“降价可能从地段差一点的楼盘开始。品牌房产、市中心地段抗跌性强一些。”

　　观点二：降价可能从郊区开始

　　天时利房产公司虞总认为，“以前，宁波一类地段和五类地段房子都涨，不好的东西也在卖好的价格，今后，地段价格将理性回归。像好地段的、好品质的房子，由于资源的稀缺性，它不但不会降，反而会升。但现在运用价格策略的会多起来，今后市场会向买方市场倾斜。”

　　“小城春秋”开发商谢先生也认为，“小城春秋”不可能撼动宁波整个楼市，但它对宁波郊区，像姜山工业园区、城西等地段的楼盘是有参照意义的。“我认为好品质、市中心的房子可能会不降反升，但城郊地区可能会降价。”

　　观点三：房价不会大跌

　　一位业内人士说，房子不好卖，但房产商不敢轻易降价，会想办法护盘。最近“华泰剑桥”三期、春江花城、雍景苑开盘，价格都没怎么跌，其他楼盘都没明着跌，就说明这一点。开发商最担心的是：一、房价跌了，以前高价买房的那批人肯定会来吵，纠纷多了；二、消费者有买涨不买跌的心理，一旦房价下跌，消费者会更加持币观望，等着它进一步下跌，这样又加剧房市滞销，因而开发商会慎用降价策略。

　　宁波一专家说，政府不愿意房价下跌，房价如果跌幅较大，并不是一件好事。