高层建筑越来越多 首府房地产市场赶时髦

　　前面的话：今年，首府房地产市场在建筑形式上最大的变化就是高层建筑的大量出现。据了解，呼市今年将动工的高层建筑有30多座。首府出现这么多的高层建筑，是否代表了今后房地产发展的主流方向？消费市场能不能消化这些价格不菲的商住房？记者日前对此进行了采访。

　　享受优惠政策

　　记者了解到，呼市政府去年1月5日下发了《关于城市改造建设中实行优惠政策的通知》，明确提出：新建主体建筑面积在2万平方米以上，建筑高度在50米以上，绿化率为35%以上，在开工建设2年内交付使用的高层建筑建设项目可以享受优惠政策，建筑高度在70米以上的标志性建筑项目相应享受更加优惠的政策。政府方面对于高层建筑的钟情，在其他相关文件里也体现得很明显，这大致可以概括为两方面原因：拉开城市框架，增加空间层次，展现城市魅力；塑造都市特色，树立标志性建筑，体现时代风貌。

　　前几年里，一些开发商就已经开始关注高层建筑的开发，业内小规模讨论不时出现。最终，内蒙古力仁集团董事长武希慧果敢地实施了自己的想法，该集团开发建设的“都市华庭”成为首府第一个公开销售的高层楼盘。

　　政府优惠政策的出台，促使一些开发公司高声欢呼着向高层建筑进军。城市中心地段的土地本来就已经越来越缺乏，在有限的土地上要实现最大的商业利润，除了抬高房屋售价的低级策略外，就只有增加建筑物的容积率这一条路了，容积率越大，建设面积就越多，向空间要面积已经成为许多开发商的共识。首府广场、诚信数码广场、东达城市广场等已经建成和正在建设的商业运营建设项目，就是在这种背景下涌现出来的。在住宅方面，许多新规划的项目也大量出现了板式小高层、点式楼、蝶式楼等建筑形式，楼层数主要在9层～12层之间，并且全部采用框架结构，这与原来的砖混多层住宅占供应市场主流的情景形成了鲜明的对比。开发商对于高层建筑的解释是：可以节余土地，提供好的社区环境，使大面积的绿化面积和景观设置成为现实；用现代材料和现代艺术塑造出体现现代气息的居住区域，能够彰显业主身份，满足业主的心理和现实需要。

　　据了解，在今年呼市两会期间，一份人大代表直接发问：高层建筑是不是今后建筑市场的开发主流？对此，呼市规划局局长刘润民明确表示，出现高层建筑是城市发展的必然，但不是呼市永久城市建设的主流方向，呼市的房地产行业发展正由粗放型向集约型过渡，产业化革命已经到来，在高层建筑的开发上要更加注重建筑、人和环境之间的协调。

　　建安成本不低

　　呼市第一座纯居住功能的高层建筑是呼和浩特铁路局住宅楼，共两栋，分别位于锡林北路的两侧。人们对高层建筑最关心的问题，就是建筑材料、消防设施、保暖性、抗震级别、居住舒适度等。按照有关规定，超过24米的建筑物在呼市被称为小高层建筑，超过100米的建筑物属于超高层建筑。超高层建筑从安全角度考虑，一般采用钢结构施工工艺。目前，呼市已经出现了超高层建筑，就是位于新华广场西侧的内蒙古大厦。高层建筑种类目前在呼市主要表现为写字楼和住宅楼以及商场3种形式，在设计规划上主要是采用招标和聘请方式。

　　据呼市仁和房地产公司总工程师董凤秋介绍，在建筑材料使用上，高层建筑的主体材料主要是钢筋和混凝土，在强度等级上的要求都要远远大于砖混结构的多层建筑。高层建筑施工上主要采用框架结构、剪力墙结构、框架剪力墙结构。在涉及到高层建筑工程质量的地基问题上，董凤秋拿出一份地质勘查报告，上面显示呼市地区的土地是一个冲积扇平原，土质状况良好。根据呼市的地域情况，政府规定高层建筑施工质量要达到8度抗裂。对于许多消费者关心的高层建筑消防问题，董凤秋拿出一份技术规定，上面显示：在高层建筑全部都要按照国家强制标准要求施工，不允许有一丁点儿的马虎大意。在董凤秋的办公桌上，记者还见到一份商品混凝土市场调查，上面列出了呼市8家专业制造混凝土的生产企业。董凤秋说，商业混凝土的价格虽然比较高，但是对于高层建筑的施工质量是有保障的。因为商业混凝土由专用搅拌车直接运到工地，再通过泵站传送到工作面上，保证了高层建筑整体现浇铸工艺的实施，并且避免了工程污染和工程噪音。呼市处于中国北方地区，冬季气温偏低，住户对保暖的要求很高。目前，呼市建筑市场上的墙体材料主要采用蜉石砌块和陶砺砌块，这些材料既保温又耐用。它们的主要成分是聚苯板，在保温性能上要比一般混凝土系数高40倍左右。在厚度要求上，北京市场上一般是墙体要有5公分厚的聚苯板，在呼市要达到6～8公分的厚度。因为高层建筑的材料使用和施工工艺要求都很严格，所以不可避免地造成了成本上升。一般情况下，高层建筑的建安成本基本是每平方米1200～1500元左右，砖混结构的建安成本则只有600～800元左右。

　　高层住宅市场前景看好

　　任何一个商业行为，最终的目的都是要获取商业利润。开发建设高层建筑的开发商，最终都要通过销售回款来验证项目的成功与否。

　　据参与当年首府广场开盘销售的王女士回忆，首府广场创下了呼市房地产销售历史上的最高记录，签约金额达到7000多万元。那时，许多投资者是奔着“shoppingmall”这一新兴业态去的。

　　租赁火爆的写字楼里，大多是中小企业的管理人员。在繁华的中山西路上，写字楼租赁价格最高的每平方米每天1.7元。在调查中，许多企业的经营者认为写字楼里的独立卫生间、高速宽带、豪华大堂、采光等都是影响购买决策的次要因素，目前购买者首先考虑的依然是价格和地理位置。

　　住宅方面，消费者对于高层居住的梦想在已经销售完毕的几个高层住宅上表现得很明显。大学西路上的学府康都项目在未正式销售前，已经有客户要先交订金，担心位置好的房子选不到。对此，该项目销售负责人张女士分析认为，以前人们一直对高层住宅存在几个误区，一是只有社会上层才能住得起，但是目前呼市住宅市场上多层建筑价格已经大幅上涨，个别项目甚至每平方米卖到了3000元；二是人们对于新生事物接受得比较慢，当体验过高层住宅生活的人对它满意时，经过很有信任效果的口头传播方式宣传，许多人才开始有了也选择一次的想法；三是高层住宅的好坏要看居住的舒适度，有责任心的开发商会非常注重自己的信誉和品牌，正是这种无形资产促使消费者对开发商产生了信任。

　　总体来说，规划设计合理的高层住宅市场前景看好，高层写字楼市场需要培育，高层商场要有一个让投资者感到安全的后期商业经营模式。

　　本组稿件作者/实习记者 于洋（来源：北方新报）