业委会能否代替业主打索赔官司?最高法:诉讼主体不适格

　　有关人士称，此案的结果对国内出现类似房产纠纷具有指导意义

　　银都业主黄龙忠说，他们可能通过集体诉讼途径将官司进行到底

　　温州新闻网5月10日消息：曾引起广泛关注的“银都业主索赔5000万”案终于告一段落——昨天，最高人民法院对此案作出的民事裁定书送抵温州。最高法院认定，银都业主委员

会在本案中作为原告诉讼主体不适格。这一结果，回答了国内法学界一直争论的一个话题——在商品房买卖合同纠纷中，“业委会”还不能代替业主充当诉讼主体，业主与房开公司发生合同纠纷，只能以各自名义去维权。此案结果对国内出现类似房产纠纷将具指导意义。

　　“业委会”不能取代全体业主

　　最高法院认为，银都业主委员会与温州市建设房地产开发有限公司之间没有基于签订商品房买卖合同而形成相应的合同法律关系，不是相关合同一方当事人。按照物业管理条例规定，业主大会的职责没有包括针对业主的合同权利涉及共有权问题提起诉讼。业主委员会不能取代全体业主以民事权利主体的身份作为原告直接参加民事诉讼活动。

　　在此案中，虽然银都花园业主大会授权业主委员会提起诉讼活动，但这种授权超出了业主大会的责任范围，不能产生业主享有的合同权利转换的效果，不能导致民事诉讼主体的转移。一审法院认定其原告主体不适格，在适用法律上并无不当。因此，最高法院驳回银都业主委员会的起诉，维持了一审裁定。另外，最高法院认为，既然银都业主委员会不是适格的原告，对于此案双方争议事项是否属于法院管辖不予审查。

　　去年10月，省高级人民法院对“银都业主索赔5000万”一案作出裁定，认为银都花园业主委员会在此案中的原告主体不适格，驳回了业主委员会的起诉。银都花园业主委员会不服，上诉至最高人民法院。

　　银都业主可提起集体诉讼

　　在原先省高院的裁定中，法院认为根据房地产公司在广告中的说明和允诺，目前除房地产公司允诺的网球场、游泳池及俱乐部和幼儿园已建成外，俱乐部内的设施及区内购物超市、医疗保健、银行等设施并未落实。业主们既然不能以“业委会”名义起诉，那应该选择何种途径来维权？

　　银都业主委员会在一审时，提出了标的5000多万元的8项诉讼请求，认为这些是涉及全体业主拥有的共有权，无法以业主名义区分份额，只能由“业委会”代替行使。对此，最高法院认为，虽然无法以单个业主名义实际取得份额，但可以从法律上区分各自应当享有的权益份额，该项共有权是可以由银都花园全体业主共同主张和行使的。

　　浙江平宇律师事务所律师童洪锡说，根据最高法院这样的认定，银都花园的业主是可以提起集体诉讼，这样一来，法院就会认定其原告资格，同样能达到维权的效果。

　　昨天，记者联系到银都业主委员会主任黄龙忠。他说，目前他们还不知道最高法院裁定结果。但如果此次败诉的话，他们将可能考虑通过集体诉讼的途径，将官司进行到底。

　　“业委会”主体资格有局限性

　　按照物业管理条例规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会应当依法履行职责，其职责范围是针对物业管理、物业服务等事项进行监督。

　　童洪锡律师认为，根据这样的规定，“业委会”可以在物业管理领域的诉讼中成为诉讼的主体，只是它的诉讼主体资格有局限性。而此案的认定，不能被认为“业委会”在所有诉讼中都不能代替业主直接参加诉讼。比如市区东方大厦的那起广告位租赁官司，是由于物业管理活动纠纷而形成的诉讼，就可以该大厦业主委员名义参加提起诉讼。

　　其实，业主委员会是新生事物，它是否具有当事人的诉讼主体资格，是由于在立法上未对其性质作出规定引起的，《物业管理条例》虽然首次在行政法规层次上明确地使用了“业主委员会”这一名称，但仅对其组织方式、职责等作出一般性的规定，并没有对其法律性质和地位作出明确规定。因此，这一话题，在今后的司法实践中还会出现争论，并将因此不断促进相关法规的完善。（温州都市报记者潘贤群）