地产虚火仍在上蹿

　　200亿地产资本入渝，对全市现有200万平方米闲置商业地产熟视无睹；

　　30亿本地资本组“建圈地联盟”，目标——储备50平方公里土地……

　　信报记者李星辰报道 张秀良

　　200亿资本入渝

　　4月25日到28日，从渝洽会上不断传来大量资本涌入重庆的消息。短短的4天之内，记者得到的消息表明，在今 后一两年之内，将有不低于200亿元的地产资本入渝。

　　4月25日，南岸区政府与大连万达签订投资协议，后者出资40亿元，对珊瑚村进行整体改造。该项目实施后，南 岸商业中心将向南推移。珊瑚村是南岸最早的住宅小区，位于南坪商圈中心地带，在转盘的西南方向。大连万达商业城占地面 积共170余亩，建筑面积70万平方米。尽管有关双方表示，这只是一个意向协议，但对重庆的房地产业界而言，无疑是一 个大事。

　　这还不是最大的事。就在同一天，巴南区在渝洽会上也获丰收，签约6个项目，总投资达76.4亿元，成为当日签 约金额最多的区县。6个签约项目中，房地产业扮演“主角”。香港融汇集团再次挥出大手笔，继南岸3000亩融侨半岛项 目后，又在巴南区圈下李家沱大桥至马桑溪大桥之间大片土地，计划投资50亿元建设中高档住宅小区“融华江城”。上海通 联房地产开发有限公司紧跟其后，要投资20亿元推出“申烨.大阳城”房地产开发项目。渝洽会后，有人士初步统计，渝洽 会上投资重庆项目65个,拟引进资金146.6亿元人民币，准备投向重庆房地产开发的资金在120亿元以上。

　　4月29日，也就是渝洽会结束后的第一天，记者从峰会首家战略合作商签约仪式上获悉，腾翔公司将投资80亿元 ，在九龙坡区金凤镇开发金凤国际体育休闲中心，并打造重庆市“第一高尚生活区”。

　　港资成地产

　　主力

　　记者调查发现，从2001年开始，外地资本开始杀入重庆房地产行业，2003年底，外地资本大批入渝，重庆开 始大盘时代。如今，外资已经成为重庆房地产发展的“强心剂”。

　　统计资料显示，自2001年至今，重庆市已累计房地产开发投资达1000亿多元，年均增长率达到30％左右。 其中，港资已成为重庆市房地产业外来资金的主力，占房地产外来资金总量的80％以上。目前，在渝港资企业有256家， 投资总额为29.4亿元。投资额在3000万美元以上的港资企业就有17家，其中包括和记黄埔、瑞安天地、香江高科、 庆隆物业等著名企业。

　　业内资深人士表明，这是重庆房地产开发商圈地升级的一个重要表征，去年大量的浙江、香港等房地产企业开始在重 庆进行小规模的圈地，一年后，他们已经尝到了甜头，今年大量的外地资本的涌入，预示着重庆地产圈地规模将猛增。

　　“圈地联盟”出现

　　“大量的外地资本进入重庆地产行业将对我市的地产市场产生深远的影响，”重庆某房地产开发公司总经理梁思告诉 记者，这将造成的一个直接后果是，重庆房地产行业混水摸鱼的时代将终结，大资本的进入将使我市1600多家小型房地产 公司出局，以前只靠关系拿到土地，然后利用手中的几百万元贷款滚雪球的地产发展模式已经走到了尽头。

　　重庆高度房地产顾问公司在重庆成立只有一个月。该公司董事长潘克武向记者表示，目前在他们公司登记准备转让的 土地至少有100块，总面积在20000亩以上。据了解，这些土地都是重庆本地的一些中小型房地产开发企业早期通过一 定的关系从政府职能部门拿到的，但是由于国家的宏观政策发生的变化，其自身已经没有实力进行房地产开发而不得不割肉。

　　目前在重庆如高度一样的房地产咨询顾问公司至少在50家以上，如果高度手中的待交易土地能够占到市场炒卖土地 的二十分之一，则目前重庆市场上可以转让的土地有40万亩以上。但是要占到整个的二十分之一对创建公司不足一个月的高 度而言的确十分困难，业内人士由此推算，目前重庆全市房地产开发商手中因无意开发而必须转手的商业用地可能在50-6 0万亩。当然这样估算出来的数据并不十分科学，但是记者在调查中发现的一个特例似乎可以佐证。

　　2004年底重庆渝北区出现了一个松散的企业联盟，这一联盟由渝北当地的多家有实力的房地产开发商组成。该组 织一不愿透露姓名的人士称，该组织目前有8-9家企业，但是他们已经基本不再从事房地产开发，而是筹集了近30个亿的 资本专做土地储备和转手的生意。他们目前已经制订了储备50平方公里土地的庞大计划。由于这一联盟目前所从事的经营与 现行国家土地政策相悖，该人士不愿意透露更多的情况。

　　6万余亩土地闲置

　　2004年7月，重庆市社科院城乡所负责研究该课题的课题组调查发现，在重庆规划用地迅速扩展的同时，空地面 积也迅速增加。从2002年到2004年，我市累计空地面积有40平方公里，占年度规划用地面积的50%以上。40平 方公里，即有60000亩已经完成征地手续的土地并没有得到及时的开发，其中有不少土地甚至闲置在5年以上。

　　一方面是大量的土地闲置；另一方面是目前的可圈之地相当有限，有资料表明，重庆到2010年总的用地指标是5 万公顷，但是到现在已经用去了4.5万公顷以上，所以如果国土资源部不增加重庆用地的指标，未来几年重庆整个的用地量 将不得不控制在5000公顷以内，这预示着未来，开发商要拿到开发用地显然是越来越难，而更多的是目前已经出售的闲置 土地的转手。因此大资本的进入将加速重庆房地产圈地升级。

　　200亿外地资本进入重庆，这只是一个信号，潘克武认为，随着东南沿海大城市房地产行业房价的回落，将有更多 的资本进入西部一级或者二级城市，而重庆因为是西部惟一的直辖市受到地产资本的青睐。

　　据了解，尽管国家有严格的规定不准开发商炒地皮，但是在现实的操作中，土地炒卖者走上了曲线救国的道路，主要 是通过股权的变更和企业法人的变更达到炒卖土地的目的。而通过这一途径，目前几乎可以得心应手地规避国家对开发商炒卖 土地的禁令。

　　房价仍有上涨空间？

　　对于重庆目前的房地产发展，外界存在着两种声音。

　　一种来自官方和开发商。重庆市国土资源和房屋管理局的有关领导经常在不同的场合表示，目前重庆人均建筑面积仅 为20.4平方米，大大低于全国人均住房水平。对广大的房地产开发商来说，这是一个巨大的市场。而未来10年，重庆的 城市化率将达到45％，主城区面积将由现在的600多平方公里扩大到2700平方公里，未来5年每年将有60万人口农 转非，其中有20万人要进主城区，必然进一步激发住宅需求。在他们看来，城市化和大量的旧城拆迁将为重庆的房地产开发 商们创造一个硕大无比的蛋糕。其有较强说服力的依据是，2004年，重庆主城区的住房均价为每平方米2200元，而同 期全国城镇商品房的平均价格为每平方米2750元，每平方米550元的差价不仅意味着房价上涨的巨大空间，还预示着房 地产的升值潜力。

　　与重庆国土房管局保持同一声音的，还有市发改委。

　　该部门今年会同市国土资源房管局等有关部门，对全市2003年以来的房地产市场运行态势进行了为期两个月的研 究分析。其结论是，2010年以前是重庆城镇化进程的加速期，城镇化率将每年提高1.5个百分点以上，即每年要新增5 0万以上城镇人口，每年产生1000万平方米以上的住宅需求。同时，城镇居民居住条件改善也将带动住房需求，城乡居民 购买力增强将支撑住房需求。按照重庆“十一五”人民过上比较宽裕小康生活的发展目标，2010年全市城镇居民人均可支 配收入将达到15000元左右，农村居民人均纯收入将达到3800元左右，收入提高将进一步带动对住房的有效需求。

　　开发速度超过需求？

　　然而与此同时，一些非官方人士对重庆房地产行业的发展不甚乐观。重庆大学房地产MBA阎斌向记者表示，目前， 重庆房地产开发的速度远远超过了市场的需求。

　　阎先生分析，目前全市买房子的消费者已经被分流——有相对稳定收入的教师群体和国家公务员大都依靠单位的集资 建房解决了住房问题；而早期从事商业发了家的人基本上已经购置了一到两套住房，这些消费者基本的住房需求已经满足。

　　除了这一群体，实际上可能购房的还有重庆的低收入层，包括产业工人和刚就业的大学生等，这一群体的的月收入不 过1000多元，但是他们的收入基本只够维持简单的生活。在没有外部经济支持的情况下，这一群体要购买房子显然是非常 困难的。

　　而作为投资性的房地产需求，更是重庆房地产市场的一个晴雨表。

　　据悉，2003年、2004年，一年期以上非住宅商品房空置房分别为220.49万平方米、243.86万平 方米，占空置房总量比重远高于住宅，并呈增长态势。

　　“近期经济发达地区一线城市高涨的楼价近期受到中央政策的强力抑制，极有可能会引起连锁反应，未来投资风险显 而易见”，重庆市农业银行的孟博士分析称。

　　国内房产虚火难疗

　　最近，在国八条出台不久，国务院又推出多条进一步加强房地产市场宏观调控的举措。其主要精神是严控土地；加强 对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应，完善城镇廉租住房制度，保障最低收 入家庭基本住房需求等。但是记者调查发现，由于土地价格居高不下，拿到地的任何一个开发商都不得不将自己的楼盘定位为 高端产品，由此看来，在没有其它配套政策出台的前提下，国务院的良好愿望很难在各大城市变为现实。

　　我市某开发商在解放碑开发了一个商业地产项目，但是现在缺少5000万的运作资金来解决消防等问题，而商业地 产的融资也相当困难，一时开发陷入困局。

　　该公司老总在和记者私下聊天时形象的说，国内的房地产确实存在着一些问题，就好比一个人长了一个大疮，显然一 时半刻是好不了的，但是还不是致命的问题，所以只能吃点消炎药，去去火，慢慢调理，如果快刀斩乱麻般割掉，将出现一个 很大的窟窿。