分清定金预付款避免购房损失

　　【案例】

　　张先生看中了某小区一套每平方米售价为8500元的三居室住房，经过双方接洽，张先生同该小区开发商达成了初步购买意向，双方口头约定：张先生须先行支付定金人民币5万元，房款以银行按揭方式支付。开发商在收到张先生的定金后，为其出具了收款收据，并在其上注明该款项为预付款，张先生当时并未留意。不久，开发商发现该小区楼盘行情看涨，便

找到张先生要求提高房价到每平方米9000元。张先生不同意，开发商便把该房另行卖与李先生，并在其缴清房款后为其办理了产权过户手续。张先生知情后一怒之下将开发商诉至法院，请求判令其双倍返还购房定金人民币10万元。

　　【审判】

　　法院经审理认为：原告虽诉称向被告交纳的人民币5万元并非预付款而为定金，但没有相应证据支持，法院不予采信。被告擅自将本案争议房屋另行卖与他人的行为已经构成违约，依法应当承担相应违约责任。据此，法院作出一审判决，依法判令被告全额返还原告房屋预付款人民币5万元。

　　【评析】

　　本案中原、被告双方系因先行交纳的定金性质约定不明而引起的纠纷，此类情况在当前的房屋买卖活动中颇具代表性。解决本案纠纷的关键就在于对原告张先生交纳的人民币5万元的性质认定。

　　所谓“定金”，是指合同当事人约定一方在合同订立时或在合同履行前预先给付对方一定数量的金钱，以保障合同债权实现的一种担保方式。根据我国相关法律法规的规定，“当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金”，“定金应当以书面形式约定”，“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。

　　所谓“预付款”，则通常是指一种支付手段，其目的一般是解决合同一方周转资金短缺。预付款不具有担保债的履行的作用，收受预付款一方违约，只须返还所收款项，而无须双倍返还。

　　正如本案遇到的情况，实践中常有当事人在合同中约定并交付预付款、押金、保证金、订金而由此产生纠纷。针对此问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”

　　作者：胡继洪