中央新政影响几何 权威部门：无锡房市发展会更健康

　　去年以来，从国家到地方对房地产市场的各项调控政策一波接一波没有停止过。从土地到金融到税收，一个又一个重拳砸向不规范的市场行为。前天，江苏省物价局出台五大措施规范房价。昨天，国务院又转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，在此前国务院稳定房价八点意见的基础上提出了一些切实可行的举措。昨天，本报记者经过独家采访，第一时间搜集了无锡权威部门专家对新政的解读和市场对新政的反应。

　　解读房市新政关键词

　　营业税怎么征犤政策犦自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　解读：加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度，严格税收征管是杀手锏。此前，无锡及其它一些城市执行的住房转让环节营业税政策是：个人购买普通住房不满1年转售的，销售时按销售价减去购入原价后差额的5．5％税率征收营业税，个人购买并居住超过1年的普通住宅，销售时免征营业税。

　　此次调整加大了税收征管力度，原有的1年期间延长至2年，扩大了征税的范围，同时，原来按差价部分征税也变为按全额收税。

　　普通住房如何界定犤政策犦为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1．0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。

　　解读：对普通商品房和非普通商品房的概念一直以来没有一个界定的标准，无锡曾把价格达到4000元／平方米的住房定位为非普通住房，后来随着房价的不断上涨，这一定位也就失去了实际意义，形同虚设。此次七部委的意见真正明确了普通住房的概念，就是住宅小区建筑容积率在1．0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．44倍以下的住房，为普通商品住房。至于规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面优惠政策的支持，更是鼓励了开发商要多建中小套型、中低价位的普通住房，以解决目前市场供应结构不合理、中低收入家庭买房难的问题。

　　住宅社会成本如何监审犤政策犦建立商品住宅社会成本监审制度，提高房价透明度，加强社会对房价的监督。定期测算城市分地区、分建设项目的商品住宅社会平均成本，加强对土地取得费用、前期工程费用、建安成本、附属公共配套设施费、公共基础设施费、期间费用、代缴的行政事业性收费的监审，并在认真审核的基础上，向社会公布分地区、分项目商品住宅社会平均成本。

　　解读：这七项成本是商品房价格构成中的主要成本，实行严格的成本监审制和向社会公开有利于滤清成本构成中的水分，提高消费者对房价构成的认识，加强社会监督和企业自律。

　　地价如何评估犤政策犦适当调整土地价格的评估方式，抑制房价过快上涨。

　　为抑制房价过快上涨，对取得土地使用权在三年以上的土地可以经价格主管部门确认后的市场评估价格计入房价。各级价格部门要认真审核土地价格评估结果，保持宗地评估价格与周边地价的基本衔接，防止因土地实行评估而推动同地段房价上涨。

　　解读：此前相关规定要求，在普通住宅商品房成本审核中，对取得使用权时间在一年以上的土地，不再以实际出让价格作为定价依据，而改用有资质的土地估价机构依据市场行情作出的评估价格作为主要依据。由于土地价格的上涨反而抬高了商品房的价格，此次新政将时间延长至三年以上，三年以内的土地还是按当初拿下地块时的价格计算，削减了开发商的利润，缓和了地价推动房价上涨的矛盾。

　　市场影响立竿见影

　　市民：提前抛房昨天早晨刚上班，莫女士看到报上住房转手交易营业税要上调的消息后，马上决定把挂在中介公司的一套房子降价3000元卖掉。市产监处的沈女士昨天一上午就接到了好几个电话，有中介公司的，有朋友的，有不认识的普通市民的，询问的一个话题就是营业税。

　　开发商：

　　最严厉的措施无锡万科房地产有限公司营销部经理金衍表示，这次的新政是对短期投资行为最严厉的一次打击，而且是在全国范围内的政策，可以将居高不下的房价从根本上压下去。他认为，这个政策针对性很强，对以居住为目的的消费者不会产生影响。对以住宅开发为主的开发商的销售也不会产生根本性的影响。但他认为短期内很多人会采取观望，市场会有所反应。

　　政府部门：

　　发展会更健康新政策的出台让市房管局市场处马处长很兴奋，他连连表示：“这下我们的工作好做多了。”他说，七部委的房产新政是此前国务院稳定房价八点意见的细化，比以前更加明确，有很强的可操作性，无锡将会认真贯彻执行，并结合本地实际，制定出更详细的具体操作办法。

　　他分析，对照七部委的八条新政，无锡有不少方面都已经做到了。如政策要求，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主，并明确开工、竣工面积和占住房建设总量的比例，尽快向社会公布，接受社会监督，稳定市场预期。无锡在这些方面的工作做得比较超前，相信进一步贯彻执行中央新政后，无锡房地产市场的发展会更健康。

　　市产权监理处市场科的吕科长认为，这八条意见会起到实实在在的影响，特别是营业税的调整，会使后期的二手住房成交量受到影响，商品房的价格上涨也会受到抑制。期房禁止转让也从地方性的规定上升到国务院的政策，说明国家重视的程度更强，整顿的决心更大。

　　（本报记者戴琳）