加强宏观调控 稳定住房价格

　　国务院办公厅日前转发了建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》。记者就此采访了建设部副部长刘志峰。

　　房价快涨有不合理因素

　　问：2004年以来，全国商品住房平均价格出现了两位数增长。而且房价过快上涨的势

头，从东部沿海地区向其他地区扩展。您认为房价过快上涨的主要原因是什么？

　　答：原因是多方面的。有些是合理因素，如城镇人口增长较快，居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加；土地价格上升，建筑材料价格上涨，加之商品房品质提高，配套设施和环境改善，商品房开发建设成本增加。但是，也有许多不合理因素。主要是：

　　第一，大量资金涌入房地产市场。近年来，银行存款利率较低，股市低迷，社会资金缺乏其他投资渠道，纷纷挤向房地产市场。也有不少境外资金进入热点城市房地产市场。

　　第二，一些地区投机炒作现象严重，投资性购房需求迅速扩大。一些居民基于房价上涨预期，也参与购房投资；或者担心房价继续上涨而提前入市。

　　第三，商品住房供应结构不合理，中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，抬高了商品住房的平均价格。

　　第四，部分城市盲目大拆大建，搞不切实际的形象工程、政绩工程，带来大量被动性需求。

　　第五，市场秩序比较混乱。少数开发商及中介机构利用市场信息不对称与不透明，通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、虚假宣传等不正当手段，哄抬房价，误导市场预期。

　　增加中低价位中小户型住房供应

　　问：请介绍一下当前稳定房价工作的总体思路。

　　答：这次房地产市场调控，坚持遵循经济规律，主要采用经济手段和法律手段，同时实行必要的行政手段，加强市场监管，加大对低收入家庭的住房保障力度。调控的总体思路是，坚持积极稳妥、把握力度，突出重点、区别对待，因地制宜、分类指导，强化法治、加强监管，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。调控工作实行供应和需求双向调节、综合治理的办法。调节需求的重点，是遏制投机性需求，控制投资性需求，限制被动性需求，引导合理的住房消费。改善供应的重点，是鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，增加中低价位、中小户型普通商品住房和经济适用住房供应。

　　房屋在取得房产证之前不得转让

　　问：《意见》对遏制投机炒作有什么具体规定？

　　答：为遏制期房炒作，国务院根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。也就是说，房屋在取得房产证之前，不得转让。同时要求实行购房实名制，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

　　为抑制炒作已经取得房产证的房屋，加大了税收调节力度。经国务院批准，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过两年（含两年）的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过两年（含两年）的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　严格控制高档住宅用地供应

　　问：老百姓的普遍感受是，当前中低价位普通商品住房供应不足，请问如何解决这个问题？

　　答：为保证中低价位普通商品住房供应，《意见》提出了四条明确要求：一是强化城市规划调控，落实此类项目建设。要求各地人民政府尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局、进度安排，并向社会公布，接受社会监督，稳定市场预期。房价上涨过快的地区，住宅建设要以这类住宅项目为主。二是控制这类住房的价格。对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件。三是加大土地供应调控力度。对居住用地价格、住房价格上涨过快的城市，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住宅用地供应。依法制止炒买炒卖土地和囤积土地行为。四是鼓励和规范发展住房租赁市场，多渠道增加住房供给。

　　经济适用房利润控制在3%以内

　　问：经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。但去年来经济适用住房投资出现负增长，有的城市甚至停止经济适用住房建设。请问《意见》对此提出了什么措施？

　　答：2004年，经国务院原则同意，建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合印发了《经济适用住房管理办法》，规范了经济适用住房建设、交易和管理行为，明确了价格的确定和公示制度。但是，这项政策在部分城市没有得到很好落实，2004年全国经济适用住房开发投资，占房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%，导致经济适用住房供应严重不足。为增加经济适用住房供应，《意见》在提出适当增加经济适用住房用地供应的同时，要求各地按照《经济适用住房管理办法》和当地政府的规定，落实经济适用住房项目招投标制度，严格实行政府指导价，切实降低开发建设成本，利润控制在3%以内。

　　抓紧开展最低收入家庭住房调查

　　问：为保障城镇最低收入家庭的基本住房需求，国务院反复强调要完善廉租住房制度。《意见》对此有什么新的具体要求？

　　答：总体看，多数城市的廉租住房制度建设还刚刚起步，存在一些市、县政府重视不够、资金不落实、覆盖面低等问题。针对这些问题，《意见》提出了三方面要求：一是抓紧开展最低收入家庭基本住房情况调查，全面掌握需求情况，建立保障对象档案。二是根据廉租住房需求，以财政预算安排为主，切实落实廉租住房资金来源，逐步扩大廉租住房制度覆盖面。包括对更多符合廉租住房条件的家庭给予保障；也包括根据当地经济社会发展水平的提高，逐步提高保障的标准。三是把廉租住房制度的实施情况，纳入省级政府对市（区）、县政府的目标责任制管理。

　　三个条件界定普通自用住房

　　问：此次税收政策的调整，会不会增加老百姓的住房负担？

　　答：从这次税收政策调整看，主要是调整了营业税政策，实行优惠政策要求的居住期从一年调整为两年。但居民为了自住而购买的普通住房，一般不会在两年内转让，因此国家对中低收入家庭住房消费的支持政策基本没有改变。

　　但由于过去对什么是普通自用住房没有严格界定，一些地区在执行中把优惠政策扩大化了。一些不该享受优惠的，甚至连投机投资性购房，也享受了。为有效抑制投机炒房行为，《意见》在要求严肃税收政策、严格税收征管的同时，采取了区别对待的办法，对享受优惠政策的普通住房提出了认定标准。享受优惠政策的普通住房要同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。考虑到各地区情况的差异，各地要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。其中，对面积和交易价格的规定，各地可在上述标准基础上适当浮动，但向上浮动的比例不得超过20%。

　　严肃查处恶意炒作哄抬房价行为

　　问：当前，在房地产开发、交易、中介服务和管理环节中存在许多违法违规行为。特别是有的开发商和中介机构利用市场信息不对称、对国家宏观政策作歪曲解释，通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、发布不实价格信息、虚假宣传等不正当手段，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，社会反映强烈。对这些行为怎样进行查处？

　　答：整顿和规范房地产市场秩序，加强市场监管，也是这次稳定房价工作的重要内容。有关部门将严格市场准入，加强房地产开发企业和中介机构资质管理。没有取得房地产开发和中介资质的，不得从事房地产开发和中介业务。对于那些恶意炒作、哄抬房价、扰乱市场等行为，必须依法严肃查处；对情节严重、性质恶劣的，要依法从重处罚。《意见》对此作出了明确规定。同时要求，对开发企业和中介机构违法违规销售行为，房地产行政主管部门要将其作为不良记录，纳入企业信用档案，并公开予以曝光。对这些违法违规行为，消费者也应积极向地方政府有关部门举报。

　　各项措施有利于中低收入家庭

　　问：从总体上看，《意见》是否有利于中低收入家庭？

　　答：《意见》提出的各项措施，都是保护群众合理改善居住条件的住房消费的，都是有利于中低收入家庭的。稳定房价，本身就是把减轻中低收入家庭的住房负担作为重要的出发点之一。增加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应，既是调控房价的重要措施，也是为了满足中低收入家庭的购房需要。整顿规范市场秩序，可以为购房家庭创造一个放心的住房消费环境。完善城镇廉租住房制度，扩大廉租住房制度覆盖面，可以使更多的困难家庭享受到政府的住房保障。税收政策的调整，则更加明确地把税收优惠落实到中低收入家庭。

　　地区房市大起大落要追究责任

　　问：您认为要保证这些政策措施真正落实到位还需要做哪些工作？

　　答：首先，要提高认识。稳定住房价格是维护广大人民群众切身利益的一项重要工作，是政府驾驭市场经济能力的具体体现。二是要落实责任。国务院明确，省级政府要对本地区稳定住房价格工作负总责，同时要落实市县政府的责任。各级政府要把这项工作纳入政府工作的重要议事日程，切实负起稳定住房价格的责任。要建立责任追究制度，对控制房价过快上涨措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。三是加强监督检查。据新华社北京5月12日电

　　确保房地产税收政策落实

　　——税务总局有关负责人详解房地产税收政策

　　《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》下发后，国家税务总局负责人12日表示，各级税务机关要严格税收征管，确保调整住房转让环节营业税等政策落实到位。他还就房地产行业税收政策做了详细解读。税收优惠曾促进房地产发展

　　这位负责人指出，1999年和2003年，为贯彻积极的财政政策，鼓励房地产业的发展，对个人购买住房又对外销售的制定了几项优惠政策。

　　一、营业税。营业税暂行条例规定：个人销售不动产，按销售额征收营业税。优惠政策：1、《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》规定：对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税。2、《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

　　二、土地增值税。土地增值税暂行条例规定：转让地上建筑物并取得收入的个人按规定缴纳土地增值税。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。优惠政策：财税[1999]210号文件规定：对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

　　三、个人所得税。个人所得税法规定：个人出售自有住房取得的所得按“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为20%。

　　优惠政策：《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定：为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所交纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税；对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

　　四、契税。契税暂行条例规定：个人转移房屋权属按成交价格的3%～5%征收契税。优惠政策：财税[1999]210号文件规定，个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。

　　五、印花税。印花税暂行条例规定：商品房销售按销售额的万分之五对买卖双方征收印花税。税收调控势在必行

　　这位负责人指出，总体来说，住宅业呈现了一定程度的过热局面，经国务院同意，建设部等七部门发出《关于做好稳定住房价格工作的意见》。而税收政策是发挥调整结构功能的一项重大举措。

　　住宅业有两大特点：一是既有商业性买卖，又有消费性买卖；二是既有普通住宅，又有非普通住宅。根据宏观调控需要，国家对营业税的优惠政策做了如下调整。

　　一是为了体现对商业性买卖和消费性买卖的区别，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时不再享受按售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税的优惠政策，而恢复为按售房收入全额征收营业税。为了防止炒卖普通住宅，损害广大群众对普通住宅的消费性需求，对这种销售行为的营业税政策不再区别普通住宅和非普通住宅。

　　二是对于个人购买住房超过两年转手交易的，为了体现对普通住宅和非普通住宅的区别，凡普通住宅可以继续享受免征营业税的优惠政策，对非普通住宅则只能继续享受按售房收入减去购房价款后的差额征收营业税的优惠政策。特别需要说明的是，现行对个人销售住宅的优惠政策在这次调整中只调整了营业税。而契税、土地增值税、个人所得税的优惠政策仍继续执行，印花税目前对此没有优惠政策，这次调整中也维持不变。据新华社北京5月13日电（来源：长沙晚报）