新政风暴下 成都房价何去何从

　　中国房地产市场正经历十多年来最严厉的调控风暴。继今年3月，国家出台加息等多项压抑房价过快攀升的措施后，上周四，建设部等七个部委又联合推出了一项更猛烈的调控房价新政策。有消息称，上海等地房价已出现降温迹象。但本地开发商仍对成都房价信心十足，认为在未来两年成都房产价格仍会延续稳中有升的格局。

　　中国房地产市场近年来一路上扬，一方面让投资购房者大获全胜，另一方面又让持币

待购者在不断飙升的房价面前怨声载道。

　　在权衡利弊后，中央政府将房地产市场降温视为宏观调控的重要目标。今年3月后，先后推出了加息、取消住房贷款优惠利率等多项抑制房价过快增长的调控政策。

　　但房价攀高的步伐并未因此而停滞不前，据统计数据显示，今年第一季度房价又较上年同期上涨12.5%，今年早些时候推出的调控政策并没有见效。

　　房价上涨原因

　　五大市场力量发挥作用

　　联合证券研究员李辉说：“控制住房价上涨并不是件容易的事，过去几年房价大涨不能简单归于投机炒作，有市场力量内在的规律在起作用。”

　　他认为，近几年来低利率、投资渠道狭窄、按揭购房、人口结构、人民币升值压力等多种因素决定了过去几年一轮房地产牛市的形成。

　　低利率。在2004年10月29日央行9年来首次加息前，人民币一年期存款利息只有1．98％，扣除20％的利息税，实际利率只有1．58％。与去年通货膨胀率相比较，实际存款收益为负数。利率收益的现状激发了储蓄资金寻找新的出路。

　　投资渠道狭窄。目前代替房地产投资的渠道主要有两个———股市和债市。股市过去4年连续大跌，而国内的企业债券市场规模小到可以忽略不计，大量的投资资金在楼市外找不到更好的投资渠道。

　　按揭购房。1998年，银行推出个人购房按揭贷款业务，低首付有效激发了长期被压抑的购房需求，一些储蓄不多但对未来预期良好的人成为购房的生力军。

　　人口结构。目前中国30—40岁年龄段的人在总人口中所占比例最大，这部分人正处于购房年龄段，全社会的人口结构特征也决定了住房在目前有很高的需求。

　　人民币升值预期。近几年来，由于中国外贸顺差持续增长，国际上要求人民币升值的压力很大。国际投机资金一直预期人民币会升值，大量资金在这种预期下进入中国，并大多选择进入上海、北京等地的楼市买楼，为这些城市的楼价飙升推波助澜。

　　房价上涨后果

　　持续高烧房市可能崩盘

　　虽然楼价攀升有多种理由，但像全国商业中心上海等地的房地产市场的如果持续高烧，难免会出现上个世纪90年代东京、曼谷等大城市曾经遭遇的房地产市场崩盘的局面。

　　一旦房地产市场大起大落，将使近几年来，大量靠低首付购买自用住房的购房者陷入财务困境，还将连累建筑材料和家电制造商等其他行业，对经济平稳发展构成严重威胁。

　　经济学家易宪容指出，目前超过半数的贷款都是以房地产作抵押的，如果房地产价格大跌，可能会对银行业带来大的负面影响。

　　为避免这种不利局面出现，在今年前几个月调控措施未见效的情况下，上周四，建设部等七个部委又联合推出了一项更猛烈的调控房价新政策。

　　新政策中，力度比较大的是从今年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手买卖的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；另外，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，同时实行实名制购房，要求各地适度增大经济实用房用地供应，将开发商利润控制在3%以下。

　　新政策推出后，有媒体报道称，北京、上海等地有不少炒家赶在6月1日提高税收前“跳水”卖楼，而新盘销售也出现低迷迹象，个别楼盘甚至出现多例客户退房。楼市出现降温迹象。

　　成都房价预测

　　未来两年仍会稳中有升

　　由于成都楼市过去几年的涨幅并未达到像上海、北京等地那样骇人听闻的地步，因此，赶在6月1日前“跳水”卖楼的一幕并未在成都上演。

　　某二手房中介公司经理邱女士说：“这几天和平时差不多，因为成都两年以内的二手房很少，并未出现急着卖楼的人，房价也比较稳定。”

　　据调查，目前成都九成以上的开发商仍对成都房价充满信心，认为在未来两年内成都房价仍会稳中有涨。其中82.6%的受访公司认为价格会略微上涨，仅有约3%的开发商认为价格会略微下降。

　　从整体来看，各开发商对目前成都各区域的住宅价格表示了认同，城中的认可度最高，93%的开发商认为其4000-5000元/平方米的价格是合理的。

　　据本报记者不久前在春季房交会上对购房者作出的统计，有超过半数的购房者认为，成都市今年的房价仍会上涨；21%的购房者认为房价会与去年保持平衡；认为房价持平或上涨的购房者，占到了总比值的75%。

　　“寄希望成都房价在新政出来后大跌，显然不现实，”李辉说，“除非国家再进一步推出更严厉的调控措施，比如像1993年那次调控那样，把利率提升到足够高，让停留在房市的资金找到新出路。”

　　早报记者孟梅施海南