房产调控中的两个问题整不明白，啥文件能管用？

　　今报特约观察员邓聿文

　　稳定房价和遏止教育乱收费一样，中央高度重视，相关禁令、法规也发了不计其数，但效果总是不明显。真是让人着急！这次七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》算得上是迄今最严厉的调控房地产发展的文件，表明中央坚决抑制房价快速上涨的态度。但除表明态度外，更重要的是有切实可行的手段与方案，不然，态度虽然决定一切，但左右不了结

果……

　　七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》是迄今最严厉的调控房地产发展的文件，表明中央坚决抑制房价快速上涨的态度。

　　总的来看，《意见》在调整房地产市场住房结构、严禁房地产市场炒作、完善住房保障体系以及强化市场信息披露机制等方面与过去的调控措施相比，有很大“新意”。但其是否能实现稳定房价、保障中低收入家庭住房需求的意图，则有赖于下述两个问题的解决程度：即如何看待地方政府的行为；调控总量还是调控房价？

　　先协调地方

　　先说第一个问题。我们看到，《意见》明确要求省级政府对本地区稳定住房价格工作负总责，同时要落实市县政府的责任，并建立责任追究制度。

　　在调控房地产市场的过程中，地方政府起着举足轻重的作用。换句话说，中央的意图能否得到贯彻落实，很大程度上取决于地方的态度。而当前一些地方，房产行业是支柱产业，它们不但与地方经济直接挂钩，也与官员政绩挂钩。因此，在地方官员的利益函数中，房地产成了最该扶持和最不能倒的行业。只有从这一角度，我们才能理解个别地方房地产建设中出现的种种怪现象。

　　这些地方政府的行为当然与错误的“政绩观”有关，但是，也应看到，在市场经济下，地方是一个相对独立的利益主体，而目前的状况是，地方责大财小，它要承担很多义务，比如就业、义务教育、医疗卫生、基础建设等，而财政收入却有限。没有钱是办不成事的，既然土地出让和造房是一块大蛋糕，那么，在现行政绩考核体制下，如此作为就不奇怪了。

　　所以，如果需要对地方政府的行为进行有效的规范和制约，实行严格的问责制当然是有必要的，但是，这只能解决短时的问题，长期而言，必须加快政府职能转变，尽快实现由主导建设型政府转向公共服务型政府；同时，合理划分中央与地方的责任、义务和权限，在法制的基础上，解决权利与义务的对等关系，而不是像现在一样频繁地通过政策来调整两者的关系。

　　再调控总量

　　再看第二个问题。此次房产调控的主要目的，是稳定住房价格。要稳定房价，先要搞清楚房价上涨的原因是什么。综合建设部和国土资源部的看法，房价上涨的最主要因素是需求强劲。这样，要抑制房价快速上涨，应该把重点放在调节需求上。

　　调节需求有两种方式，一是直接抑制投资和购房需求；二是间接抑制需求。前者可以采取加息和加税等手段。房地产行业利润过高，炒房严重，一个重要因素是资金成本太低，特别是贷款容易取得，如果加息和加税，将会加重使用者的资金成本，从而直接抑制过高的投资和购房需求。后者则是减少商品房特别是高档商品房的供给。

　　本次调控采取的手段正是银行提高贷款利率，加重对房产交易环节的征税，同时辅之以对土地和户型面积的控制来减少高档商品房的供给。但是，从宏观调控的本义来说，应该是调控总量而不是调控价格。总量调控的话，当前的重点就应该放在改善供给上，而不是抑制居民的购房需求和开发商的投资需求。因为供给赶不上需求是现阶段影响房价的最大因素。

　　尽管《意见》提出要增加中低价位、中小户型普通商品住房和经济适用住房的供应，但是，改善供应的另一个重要方面是激活二级甚至三级市场，而不仅仅是依赖一级市场。从这个角度看，对交易环节加重征税无疑是不利于二级市场发展的。

　　买得起房才齐活儿

　　住房是一种必需品。随着人们收入的提高、城市化的发展以及土地的减少，供不应求将是未来几十年中国房地产市场的基本走势，房价上涨也将是一个长期趋势。在这一背景下，如何在短期内控制房价的过快增长，使大多数人能够买得起和租得起房，对政府的调控艺术确实是个考验。而其中的关键，我认为是要解决好上述两个问题。

　　作者系中共中央党校《学习时报》编辑