特别关注:民生市场拆迁风波

　　本文提要

　　内蒙古鄂尔多斯市42名下岗职工，集资60万元在该市民生市场购买了铺面房并办理了产权证。2004年，当地政府要进行城市改造。在拆迁民生市场过程中，职工认为政府有关部门利用权力“强买强卖”，侵犯了他们的合法权益。

　　他们向本刊反映后，记者专程赴当地采访，并结合当前诸多城市改造拆迁中发生的纠纷，对当前存在的在拆迁过程中侵犯百姓权益的现象提出善意的批评。

　　近年来，因城市改造拆迁发生的法律纠纷和上访事件不断增加。

　　专家指出：在拆迁过程中个别地方行政机关单方面制定的拆迁补偿办法缺乏公开、透明，侵犯了被拆迁人的知情权；公民保护其合法财产不被侵犯的合理要求得不到主管部门的重视是导致上访事件不断发生的主要因素。

　　在拆迁过程中，拆迁人、被拆迁人是民事法律关系中的平等主体，均应本着平等协商、签订协议或通过司法裁决就公民的财产作出合法处分。而个别行政机关利用权力干预民事纠纷实属越权。

　　本届政府提出了“以人为本”，创造和谐社会执政方针，具体落实到实践中，就是要求各级政府能从关注公民特别是弱势群体利益出发，让他们能安居乐业。———编辑手记

　　今年“五一”节，内蒙古鄂尔多斯市陈娟、郝文静等42名普通劳动者并没有享受到劳动节带给他们的愉悦，因为他们此时心中充满了无法排解的痛苦和忧虑。

　　陈娟等人是内蒙古鄂尔多斯市民生市场的部分业主，拥有市场内属于私产的两间商铺。2004年7月，两间商铺被强制拆迁后，42名下岗职工又一次失去了稳定的生活来源。一年来，他们四处求助，但至今问题依然没有得到合理的解决。

　　“五一”节后，陈娟再次致电本报记者，诉说他们往返于各级政府和有关部门数十次而无果的窘况。无奈的话语中，流露着渴望解决问题的迫切心情。

　　无法实现的“整体搬迁”

　　在42名业主中，陈娟等41人曾是原内蒙古鄂尔多斯市东胜糖酒公司下岗职工。1997年，41人买断工龄后，他们集资60多万元在民生市场一层买下了一间面积为175.03平方米的临街铺面房，并在房产部门办理了产权证，每人经营或出租商铺内4平方米的柜台。另一业主李留栓也于1998年买下市场的另一间临街铺面房。

　　几天前，记者来到位于鄂尔多斯市东胜区黄金位置的宝日陶亥西街。业主们指着现已改建成道路的市场原址说：“民生市场拆迁以前是市区最繁华的地方，我们的商铺在市场仅有的两个出口处，生意非常好。”

　　职工所说的上述事实，记者从原民生市场工商所一位负责人提供的相关资料中得到佐证。

　　1992年10月开始投入运营的民生市场是鄂尔多斯市（当时为伊克昭盟）一个全封闭式、特大型综合市场。该市场由上世纪80年代初的马路市场改扩建而成。市场使用面积14735平方米，摊位1500个，直接从业人员近3000人。

　　东胜区人民政府在拆迁公告中曾对民生市场作过这样的评价：“民生市场建成以来，一直是东胜区乃至全市居民消费品供给的主渠道，对于繁荣市场经济作出了重要贡献。”

　　2002年5月10日，东胜区人民政府为拓宽马路，准备在民生市场原址附近再新建一个更大规模的新市场，取名民生广场。

　　由于民生市场当时属于国有资产，业主大部分为租赁经营，因而在拆迁过程中，拥有私人产权的42名业主最关心的是自己的权益如何得到维护。

　　2002年5月，拆迁消息传出后不久，陈娟等人就向东胜区政府有关部门提出：希望在将来的新市场给他们安置一间相当于现在地理位置的同等面积商铺。

　　陈娟告诉记者：“民生市场拆迁以前，政府有关部门给我们的答复是，民生广场的一楼商铺已全部售完，可以将你们安置到三楼大厅，但需要预付40％的订金。”由于置换位置直接影响42名职工的经济收益，他们又无力支付订金，因此双方没有达成共识。

　　其后，市场拆迁人鄂尔多斯市东政城市建设开发投资有限责任公司（以下简称东政城投公司）和政府有关负责人曾与42名职工就补偿、安置等问题进行过协商。

　　2004年5月18日，东胜区拆迁办在鄂东拆裁字[2004]第133号《房屋拆迁裁决书》中提出两种解决方案：一种是对42位业主中的41位业主商铺进行经济补偿，金额为686823元，每平方米为3800元；另外一种是产权置换，安置地点是民生广场三楼。对于这两种安置方案，业主们都不同意接受。

　　他们说：“如选择货币补偿，41个人每人只能一次性拿到1万多元，这仅相当于柜台一年的收入，显然不合算。如安置在广场三楼，则售货位置不理想，影响销售。”他们希望政府兑现“整体搬迁”的承诺，找一个售货位置理想的商铺，以稳定日后的销售额，保障生活来源。

　　2003年3月，民生广场的投资方在当地媒体广告中称：“民生广场是经东胜区人民政府批准建设的民生市场整体搬迁扩建工程。”当地一家晚报也在2004年4月市场拆迁期间所作的新闻报道中说：“去年开工建设的大型商城（指民生广场）可以说是民生市场生命的延续，是民生市场的重生。”

　　东胜区副区长张占霖在接受记者采访时说：“2002年5月，上届政府确实提到民生市场要实行整体搬迁，具体当时是如何考虑的我不清楚。但是，因为市场经济下各种因素复杂，做到全部整体搬迁难度很大。”

　　记者了解到，所谓的“整体搬迁”事实上是不存在的。由于民生广场的建设目标是内蒙古乃至我国西部地区惟一一家大型现代化多功能综合商贸中心，定位中高档商品。而作为大众消费品市场———民生市场的许多经营低档商品的业主并没有选择民生广场，而是迁往周边其它市场。

　　事实上，如果当初选择了在民生广场进行产权置换的方案，42名业主可能在销售中也挣不到多少钱。记者看到，由于现在的民生广场定位中高档商贸中心，与周围购物中心等商场竞争激烈，已入住的商户生意并不景气，三楼许多商铺至今仍未售出，而一楼一些商铺由于生意难以为继正在转租。

　　冲突不断的拆迁风波

　　为了得到合理的补偿和安置，业主们数十次往返于鄂尔多斯市、呼和浩特市的有关部门。

　　2004年6月，东胜区拆迁办代表政府向东胜区法院提出强制执行申请。6月28日和7月1日，东胜区法院分别对李留栓和另外41户业主下达了实施强制拆迁的通知书。7月24日，法院、公安、拆迁办、建设局等相关人员到场实施强制拆迁。

　　陈娟等几位业主记下了当时整个拆迁过程中与当地警方的几次冲突：2004年4月8日，有关部门断水断电；5月19日，东胜区公安局防暴警察将郝文静等10人留置审查24小时；5月24日，到达或未到达民生广场开业庆典现场的20名业主被留置审查24小时；6月15日，陈娟等4人被拘留15天；7月24日强制拆迁时，郝文静等12名业主被公安局限制自由10小时。

　　业主高娃说：“我们不是想阻止政府的城市改造，眼看着强制拆迁通知下了，我们担心房子拆了后会得不到安置补偿，没有办法只得住在店铺。2004年7月24日清晨，我们在睡梦中被惊醒，强制拆迁开始，许多公安警察进来了……”

　　东胜区公安局办公室主任张平证实：“民生市场业主因拆迁补偿问题上访，或在当地有扰乱社会治安等行为，公安确实出面了。”

　　强拆背后的利益博弈

　　民生市场强制拆迁事件在当地引起轩然大波。东胜区信访办副主任温贵清说：“民生市场拆迁是近年来当地反响最强烈的一个案子。”

　　鄂尔多斯市市委一位长期关注这一案件的人士也认为，强制拆迁的背后体现的是各方利益的博弈，包括拆迁人东政城投公司、42名业主、民生广场开发商鄂尔多斯酒业集团、房地产价格评估机构甚至当地政府。而其中房地产价格评估机构是关键。

　　2004年4月9日，鄂尔多斯市民正房地产价格评估事务所接受拆迁人东政城投公司的委托，对41名业主的房产进行价格评估。评估报告显示：评估基准价为4000元/平方米，评估价为686823元。

　　东胜区政府发布的2004年东胜地区各类房屋市场价格中规定，该地区一类地段砖混一层商业用房市场价（主街道两侧）为4000元/平方米。这与评估报告和41位业主的实际房产情况基本吻合。

　　2005年4月7日，记者以购房者的身份致电东胜区几家售楼部，2004年市区一层商铺的售价为每平方米5000元、8000元到9000元不等，42名业主所主张的民生广场一层商铺最高售价为13000元左右，明显高于东胜区政府补偿给42名业主的价格。

　　鄂尔多斯市房地产管理局一位负责人认为，每平方米4000元是2002年的价格。东胜区政府制定的各类房屋市场价（指导价）连续三年未变，实际上严重背离了市场，侵害了被拆迁人的利益，因为这一时期正是东胜区房地产价格飞涨的时期，曾一度与内蒙古自治区首府呼和浩特市的地价持平。

　　鄂尔多斯市民正房地产价格评估事务所在评估报告中标明估价方法是：结合房地产市场动态的基准价法，估价时采用了政府发布的4000元/平方米市场价（基准价），但是并没有结合房地产市场动态来估价。这也与建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》文件中规定的“拆迁估价一般应采用市场比较法”不符。

　　记者在这家评估事务所采访时，一位女工作人员说：“我们基本上是以政府发布的价格为依据来估价。”

　　鄂尔多斯市房地产管理局另一位人士说，一般房地产评估事务所都会以政府发布的价格为主要依据，否则就会面临没活儿干、难以生存的危险。

　　鄂尔多斯市群团组织的一位工作人员说，政府发布的非真实市场价以及评估事务所的违规操作，是42位业主在这场利益博弈中失败的主要根源。评估机构保住了生意和有用的人际关系，民生广场的开发商、拆迁人东政城投公司（包括这家国有企业的出资方东胜区政府）付出的是较低的开发拆迁成本。

　　弱势群体的两难困境

　　记者在调查中了解到，在42名业主中，有21户是夫妻下岗，断了生活来源的拆迁给一些本不富裕的家庭雪上加霜。

　　业主王慧珍患糖尿病多年，靠注射胰岛素维持生命，是业主中生活最艰难的。她的丈夫有病，儿子在北京上学。之前，全家人靠出租商铺的租金维持生活，现在商铺拆迁，全家人的生活立刻陷入绝境。最拮据时，为了省钱，王慧珍都不敢和儿子通电话，只是靠电话铃声传递母子之情。

　　业主刘金生和妻子杨凤梅下岗后，全靠在民生市场做小生意维持生活。采访中，刘金生拿出一堆奖状苦恼地对记者说：“我曾是全国劳模，但这些管什么用。断了生活来源，儿子上大学的学费也没了着落。我50多岁了，找工作根本每人要，没办法只好把自家正房出租，自己住南房，靠每月200多元的租金维持生活。”

　　业主曲慧芳下岗前曾连续10年被评为优秀共产党员和先进工作者，但如今面对下岗的丈夫和上大学的女儿说：“我们不反对地方城市建设，但谁来兼顾我们的利益？”

　　这些下岗职工告诉记者，1996年从东胜糖酒公司下岗后虽然也曾经有过艰难的生活，但是这么多年来，还是靠自己的勤劳双手挺过来了，如今看着辛辛苦苦逐渐红火起来的商铺没有了，换来的却是无尽的痛苦与忧心。

　　法律为本的制度保障

　　内蒙古大学法学院一位不愿透露姓名的教授认为，城市化进程不可阻挡，城市拆迁改善了城市环境和部分群众的生活居住条件，但是绝不能以牺牲部分弱势群体的利益为代价，在城市房屋拆迁中必须坚持公平原则。

　　《国务院办公厅关于控制城镇拆迁规模严格拆迁管理的通知》中要求，各级地方政府要端正城镇房屋拆迁指导思想，用科学的发展观和正确的政绩观指导城镇建设和房屋拆迁工作，进一步转变职能，从过去直接组织房屋拆迁中解脱出来，严格依法行政，实行“拆管分离”，实现拆迁管理方式从注重依靠行政手段向注重依靠法律手段的根本性转变。

　　东胜区人民政府副区长张占霖也认为：“政府在拆迁工作中的角色定位是协调。”但民生市场拆迁风波中的业主们则认为，东胜区政府在协调的同时，也扮演了拆迁人的角色。

　　业主们说，拆迁人东政城投公司是政府管理的国有公司，在很多事情上听命于政府负责人或政府的建设主管部门，我们维护自己权益时对话最多的只能是政府或政府的拆迁主管部门，而不是拆迁人。

　　从此风波中不难看出，在业主寻求合法权益的过程中，一直有政府和业主之间讨价还价的浓重色彩。

　　41名业主房产的货币补偿价格一度从68万元升到80多万元，甚至包括几次协商中给予在其他市场购买底商的优惠，几乎都是由政府出面作出的决定。

　　内蒙古大学法学院那位教授认为，拆迁人与被拆迁人作为平等的市场主体，应当平等协商，没有强买强卖的道理，政府更不应该利用手中的权力充当开发商的代言人。其实我国维护弱势群体利益的制度性保障一直存在，并逐年增强，只不过是在实际执行中走了样。

　　假如作为被拆迁人的42名业主与拆迁人能真正实现平等主体的平等对话；假如政府发布的房屋“市场价”能真实反映市场价；假如评估机构能独立进行市场化评估，确保拆迁补偿价格与被拆迁房屋市场价格的等值性；假如拆迁这个关系民生的问题得到真正重视，也许民生市场的拆迁风波就会风平浪静。

　　记者在东胜区采访时还了解到，该区近年来因拆迁而引发的上访案件至少占到全区上访总数的四成以上，而且今年的拆迁力度也不亚于往年。包括民生市场拆迁风波在内的众多已发矛盾如何解决，东胜区如何在制度上避免更多拆迁矛盾的发生，人们等待着。

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　　被拆迁人享有哪些权利

　　近期发生的多起违法拆迁事件，问题的症结在于目前拆迁市场缺乏应有的规范，法律法规赋予被拆迁人的权利没有得到应有的实现和保障。

　　一、被拆迁人的人身权、财产权不受非法侵害。新通过的宪法修正案第二十二条明确规定，“公民合法的私有财产不受侵犯。”而且根据民法的有关规定，拆迁人与被拆迁人作为拆迁当事人，二者之间是一种平等主体之间的民事关系，在被拆迁人搬离所住房屋前，拆迁人不得妨碍被拆迁人的正常生活和侵害被拆迁人的财产。

　　二、被拆迁人享有对拆迁事项的知情权。国务院《城市房屋拆迁管理条例》不仅规定了被拆迁人对拆迁事项的知情权，也规定了房屋拆迁管理部门与拆迁人在满足被拆迁人知情权上“公告、宣传和解释”的义务。

　　三、被拆迁人享有陈述意见的权利。依据《条例》的规定，拆迁人与被拆迁人应当就补偿方式、补偿金额、安置房面积、安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项进行协商，这也是房屋拆迁主管部门进行裁决的必经程序。

　　四、被拆迁人享有拆迁补偿方式的选择权。依据《条例》的规定，拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换，被拆迁人可以选择。

　　五、被拆迁人享有依法寻求法律救济的权利。在一个法治社会，“无救济即无权利”，因此被拆迁人如果认为自己在拆迁中的合法权利受到了不法侵犯，就完全可以拿起法律武器来“讨个公道”。