深圳房地产市场有“泡沫”？

　　一季度房地产市场发展报告表明住宅价格涨幅高达11

　　%深圳房地产市场有“泡沫”？

　　本报记者彭森报道房价问题一直是今年国家宏观调控的敏感和热门话题。本月初，深圳市房地产研究所按照以往的惯例，发布了今年第一季度我市房地产市场发展报告，在这份

业界普遍认同的分析报告中，今年第一季度深圳住宅均价为6415.99元／平方米，与去年同比上升11％；最具震撼力的数字来自宝安、龙岗两区，增幅达到了27.55％和27.14％；而与此形成强烈反差的是——福田，这个深圳房价含金量最高的区域，与去年同期相比价格却下降4.89％。而深圳连续几年的统计数据都表明，深圳房价的年增幅在5％左右。

　　在国家对房地产市场大力调控的背景下，深圳房价增幅如此强劲，是统计方法有误还是深圳房地产市场有了“泡沫”？近日，这组统计数据在互联网和个别平面媒体上受到诟病，甚至被认为“具有欺骗性，不能反映真实的市场”。昨天，深圳市房地产研究所所长王锋在接受本报记者专访时作了详细的澄清，他指出，第一季度深圳房价的增幅主要来自宝安、龙岗两区城市化效应对全市房价的拉动，它使得原来特区内外房价不正常的梯度正在迅速缩小，这种波动在深圳当前大环境下是正常的，市民不必恐慌。

　　释疑一：统计方法是否存在问题

　　按照质疑者的说法，这个报告所采用的统计方法是，各区均价分别由所有在售楼盘的销售总金额除以销售总面积得出，在此基础上将各区均价相加再做平均，进而得出全市房产均价。

　　对此，王锋指出，这种说法源于对国家政策的不了解。他说，关于价格的统计计算方法，国家统计局有明确的规定，具体到商品房的价格，它由交易金额除以面积得出，平均价格采用同样的方法计算，地方政府主管部门无权作其他规定。而且，全国都采用这样的统计口径，这样，不同地区的房价才有横向的可比性。深圳历次房地产发展报道的数据也均采用的是同样的方法，因此，深圳房价本身也有了纵向的可比性，这种比较也因此是可信的。

　　那么，这种统计方法究竟有无问题？比如福田，按照这样的统计方法就得出一季度价格却下降4.89％的数据，这在寸土寸金的福田，似乎有点荒唐。

　　王锋就此解释说，这种统计方法的确有其弊端，但也存在一定的合理性。说其不合理，就是因为它没有考虑产品的差异性，而是简单地将数据平均。在国际上，通行的做法是对价格进行纵向比较，即比较同一地段、同一位置、同一楼盘在不同时期的价格，它通过重复交易的方式来反映，即比较它们的新价格与原始价格的差距。按照这种方法，同一楼盘租金的变化是最准确最科学的数据。但问题在于，对新楼盘价格的统计，不存在“原始价格”，若按此思路则无从对新房价格作比较。王锋认为，这种把高档楼盘和低档楼盘的价格来个“大平均”，反而把问题简单化了，是“没有办法的办法”，解决了各地房价的横向比较问题，因此又有一定的合理性。而且，从实际来看，有一定的参考价值。

　　释疑二:11％的增幅是否意味“泡沫”

　　既然这种统计方法有其合理性，就必然带来另外一个问题：一季度深圳住宅价格11％的增幅是否是一个危险的信号，是否说明深圳的房地产市场“泡沫”浮出水面？在房地产业界，11％的增幅被默认为是超出了正常范围的数值。

　　王锋认为，造成这个数值跳跃式增长的原因来自两个方面：其一是深圳自身房地产市场的旺盛发展，其背后是宝安龙岗两区的全面城市化；其二是国内房地产市场的整体过热。而前者是最主要的。

　　王锋分析指出，自2003年底宝安龙岗两区房价就有了跃进式增长的苗头。去年，两区全面启动城市化步伐，城市建设空前加快，与此同时，来自政府方面的消息表明，冲破“二线关”的4条地铁线和若干条城市快速干线即将或已经动工建设，方方面面的因素都使得两区原来分散的农村形态迅速向城市形态过渡，使得特区内外迅速“一体化”。另一方面，特区内土地资源日益稀缺，深圳的房地产市场自然而然向关外转移。两个方面综合，必然有越来越多的人选择在关外置业。王锋特别指出，“以前仅仅因为关口的限制，是政策的因素，导致了特区内外房价的巨大梯度，是不正常的”。

　　王锋认为，关外两区一季度住宅价格27.55％和27.14％的增幅是完全可能的。他举了个例子：在滨海大道通车之前，南山的房价与福田、罗湖差价3000多元，而通车之后，房价差距迅速缩小。目前关外两区房价增幅和当年的南山类似。他认为这个差额缩小到2000元左右才是一个合理的梯度。

　　相关的调查数据也证实了他的观点。王锋说，调查表明，在一季度的住宅销售结构中，首次买房自用的占60％，为改善居住条件二次购房的占20％，长期投资的占14％，短线投资的只有4％。而在业界，只有短线投资的购房者，才被认为有炒房嫌疑，可见，深圳一季度房地产价格的大涨幅，主要是旺盛的市场需求所致。

　　关于深圳房价的走势，王锋预测，随着近期一系列规范房地产市场措施的出台，房价上涨的速度应该有所放缓，但还不能断言不会上涨。

　　释疑三:发布数据和科学数据有所区别

　　既然深圳一季度住宅价格11％的增幅是理性的增长，那么，房价增幅的安全底线是多少？

　　王锋首先指出，在对有关的数据进行分析引用时，有必要把发布的价格数据和科学的房价统计数据区分开来。

　　王锋说，金额除以面积得出的房价，它代表的的确是当时真实的价格水平，但可比性差，一旦楼盘销售结构出现了很大的变化，作纵向比较时必然得出“似是而非”的结论，这次统计报告中，福田的房价就是一个很好的说明。这个数据仅说明，福田区今年一季度已销售的住宅类楼盘价格，比去年同期售出的同类楼盘价格平均下降了4.89％，但不能笼统地说，福田住宅的价格比去年同期下降了4.89％。其原因在于，所售高档住宅的比例大幅下降。

　　究竟有无科学的方法对房价增长作精确的纵向比较？王锋说，国际研究机构研究同类问题时，普遍引入价格指数分析方法，它使得最终的比较数据建立在同质可比的基础之上。但王锋认为，这种统计方法不是政府应该做的，政府应该做的就是公布某一时段的真实房价，为市民提供参考。

　　关于房价增幅的底线，王锋认为，各地具体情况不同，具体的数值应该有所不同。他透露，在深圳已经建立的房地产市场预警体系中，下一步的统计分析中也将引入价格指数，供政府决策时参考。

　　王锋还特别强调说，业界和媒体应该提醒公众，关于房价统计分析的理论和方法很多，各种理论和方法都有一定的合理性，都有一个假定的前提，因此与事实都有一定的距离。作为负责任的媒体和房地产从业者，应该告诉公众真相，而不应该在市场上制造散布恐慌。

　　有关专家指出，第一季度深圳房价的增幅主要来自宝安、龙岗两区城市化效应对全市房价的拉动。（本报资料图片）本报记者陈玉摄

　　作者:本报记者彭森 发表评论