-夏业良
在一系列市场化的调控手段不能奏效后，中央不得不动用行政调控的“法宝”，行政调控到底在多大程度上有效，这
是个值得怀疑的命题。而有评论说，有关地方政府有意识地纵容和支持本地房地产价格上涨，我不能同意这样的说法。在我看
来，某一城市房地产价格的上涨关键取决于市场的供求力量，如果因为某城市房地产价格上涨过快，就责备地方政
府官员，甚
至以摘下他们的“乌纱帽”相威胁，那么这个板子打得多少有些冤枉和不是地方。
除了市场力量本身的作用，某一市场上所聚集的各种其他因素(比如缺乏更加广泛并具有吸引力的消费项目，缺乏收
益稳定且可靠的投资项目)以及某些外来的冲击力量(比如邻近地区和城市房地产价格的上涨，或者海外投资者、外来定居者
的集中购买)等，都足以产生一种推波助澜的“聚合”效应。
如果需要对地方政府的行为进行有效的规范和制约，就应当把政府出让土地以及通过房地产交易所获得的税收，都集
中予以专门的账户管理，尽可能把这些收入用于公共交通、卫生等城市配套设施的建设和改造方面，还有一部分应当用于对低
收入者居住条件的改善和保障方面。不能允许城市管理当局将这些收入用于行政性开支，以及过于奢侈的政府形象工程方面。
如果一定要探究地方政府与中央政府进行利益博弈的成因，就必须首先解决权利与义务的对等关系，分清中央政府与
地方政府的责任、义务和权限。并且中央政府也不能仅仅以自己代表着国家利益，而地方政府充其量只能代表地方利益的简单
逻辑来压制地方政府的模仿行为。如果总是习惯于把中央政府看作是“家长”，所有的地方政府都是大家庭中的“孩子们”，
那么只有孩子们才会犯错误，而家长就不可能犯错误，因为板子总是操在“家长”手中，因此也就只能打在“孩子们”的身上
。这实际上就是“大利维坦”和“小利维坦”的不对等关系，也是一种强者有理的逻辑。
对房价调控根本的还是要从需求角度来考虑。近年来，随着中国经济的高速增长，越来越多的城市居民已经从过去的
“温饱型”生活模式向“小康型”生活模式转化，在家用电器等耐用消费品得到基本满足之后，城市居民家庭在未来较长一段
时期的努力方向将集中在“居住舒适化”、“居住多功能化”或“多居所化”，甚至“居所社交化”等较为新颖的居住概念上
。对房地产有效需求的急速扩张是一部分领先者欲望扩张的现实反映，从心理感受和满足虚荣心的层面上说，私人购买的商品
住宅能够较为直观地展现出住宅主人的经济实力、社会地位和文化品味。目前在中国大部分中等规模以上的城市中所呈现出的
对商品住宅的旺盛需求，一方面体现出这些城市居民可支配收入水平的显著增加，另一方面则反映出，经过数十年挤占和压抑
的私人空间占有欲和满足“体面居住”欲望的冲动，正在得到大面积的释放。
如果试图抑制有效需求的过快增长，就必须适度节制住宅占有欲望的过度扩张，同时更多地采用市场调节的手段，而
不是通过行政力量的强行干预来控制房价过快上涨。在大多数中等规模城市可以通过增加有效供给(即多建造价格合理的适销
住宅)来缓解房价过高的社会压力。
1998年-2004年，我国商品房的价格年增长率为3.94%，而居民可支配收入年增长率是10.06%，
这说明居民可支配收入的增长速率大大超过商品房价格的增长速率，如果在今后十年甚至更久远的时期内能够继续保持这样的
比例关系，我国城市居民的基本居住需求完全能够得到满足。但是企望人人都能拥有较为“体面”的舒适型商品住宅(比如在
城市生活较为便利的地理空间范围内满足户均150平方米)，则是不太现实的追求。因为这不仅仅涉及到现实购买力的问题
，而且涉及到城市占地规模过大，由此引发交通和实际交流成本过高的问题。
(作者为北京大学外国经济学说研究中心副主任)
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