上海楼市逐渐回归理性

　　    近期成交量和价格涨幅两大指标有所下降，房价走势趋于稳定

　　    文/本报记者 王蔚

　　    一系列楼市调控政策步步为营，国家七部委上周发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，与上海近期出台的调控措施“不谋而合”，“精确制导”打击楼市投机，使浮躁的楼市心态变得日趋平和，房价走势趋于稳定。

　　    近期成交量和价格涨幅两大指标的微妙变化表明，上海楼市正在逐渐回归理性。4月份上海二手房指数为

1703点，环比增长2％，涨幅34点，比今年前3个月每月60点左右的涨幅有所下降。上周，全市住宅类新建商品房成交面积为25.9万平方米，成交量继续减少，一批短线投机客已退出市场。

　　    买新房不再“急吼吼”

　　    “海归”刘先生去年底相中了武定路上的某全装修楼盘，当时售楼小姐告诉他：“一房一价，你不买后面还有人排队。”昨天他又去看房，房价没有大的变化，但是销售员殷勤地表示，现在这个价可以自由选择楼层。不过刘先生并不急着买，表示要货比三家。

　　    近一段时间来，伴随炒房者的退市，人们的购房心态变得冷静，追涨者明显减少，这一变化成为市场回复理性的重要特征。与此同时，最近上海两个“1000万”配套商品房和中低价普通商品住房，已降低预售门槛，加快上市进程，进一步改变了市场供应结构，让真正需要买房的老百姓可以买到房。

　　    统计显示，上周本市新开房源共计24个楼盘，供应量分布比较合理，其中，郊环以外2个楼盘，外郊环间9个，中外环间2个，内中环间2个，内环以内9个；价格涨跌也相对均衡，没有出现大涨大跌，监测的28个板块中，11个板块均价下探，17个板块均价上扬。

　　    二手房价不再“野豁豁”

　　    二手房市场也进入了理性“回归期”。由于多数人持谨慎态度，4月份上海二手房市场成交量下降，特别是原先由于心理预期过高，上家将挂牌价开得“野豁豁”，存在一些“有价无市”的“虚高”现象，眼下随着市场预期中的不合理因素逐渐消除，挂牌价也渐渐回复合理区间。

　　    同时，从实际的二手房成交价看，变化并不是很大，价格走势比较平稳。部分降价抛售的投资性房源，也主要集中在市中心以及外围区域部分前期炒作气氛浓厚的次新房，并不能代表二手房整体走势。目前，中心城区售后公房等自住性房源交易依然良好，上月售后公房均价总体上涨2％左右，尤其是交通便利的中外环线区域表现突出，满足了不少市民的改善型自住需求。

　　    租赁市场稳步健康发展

　　    租赁市场迎来了契机，最近的行情一路走高。中低档房租赁稳步上升，由于看好中低档房抗风险性较强，部分投资者转售为租，做好长期投资准备。高端租赁市场成交单价和成交量也是稳中有升，主要集中在卢湾、徐汇、长宁和静安等区。

　　    目前，上海已着手研究制订住房租赁新机制，从配套商品房中“切”出一块来，优先出租给没有能力购房的动迁困难家庭，这一机制今年下半年将在全市推开，为调控中的楼市建立起多层次的保障体系。

　　    专家分析指出，国家七部委出台的调控新政，以保持楼市健康发展为目标，延续了上海调控“组合拳”的“基调”，从某种意义上，也可以理解为对前阶段上海楼市调控的一种肯定。目前，市场出现的微妙变化，正是楼市理性回归的表征，经过一段时间调控效力的释放，炒房投机者将淡出市场，中长线将成为投资主流，而二三级市场以及租赁市场的持续健康发展，将从根本上保障普通老百姓的居住利益。