南京房虫降价“泣血卖房”

　　七部委“八条铁规”在给商品房、二手房市场带来震荡后，已经给租赁市场带来不小的影响。记者昨从南京多家中介了解到，新政下不少房虫或主动降价，或边售边租，大量置换房源开始流向租赁市场。而由于不少潜在购房者持币观望和大学生将于近期毕业，租赁市场近期有望供需两旺。不过不少专家认为，受整个楼市低迷的影响，租赁市场的租金很难再次上涨，并长期看跌。　房虫主动降价“泣血卖房”

　　“泣血卖房”、“低价急售”……打开南京房产信息网及一些二手房论坛，类似急着降价卖出手中房源的房虫在近期明显增多。随着6月1日楼市新政实施大限将近，不少房虫不但开始抛售手中房源，而且在价格上也开出了不少优惠条件，一些房虫为了尽早脱手，甚至开始主动降价。在南京融众中介，一位房产经纪人指着一套龙江小区的房子告诉记者，“5月份才挂出来的房源，当时的价格是39万，前天业主打电话来要求调到36万了！”记者在采访中发现，由于眼下购房人选择的空间越来越大，房价不再是“卖方说了算”了，买卖双方明显地开始讨价还价，卖方在价格上也有了更多的松动，其中降得最多的区域为栖霞、雨花台等靠近郊区的房子。

　　南京我爱我家市场部经理舒莉莉坦陈，在新政出台的几天打电话前来主动降价的业主的确存在。“因为在6月1日新政实施后，炒房的成本将明显增加！”她表示，一般说来一套房子契税2％，转手营业税5.5％，利息2％左右，如果到时抛房，房价要上涨9.5％以上投资者才有利润可赚。以一幢100万的房子为例，如果投资者在6月1日后抛出手中的房子，成本将在9.5万以上。为了尽快将房子脱手，南京融众的有关人士估计，目前二手房的价格大概下降了1％—2％。南京金叶经济信息咨询公司最新发布的数据显示，南京市区5月份二手房价格为4677元/平方米，价格下降了0.62％。

　　房虫拉着买主排队办证

　　由于南京落实国家七部委“八铁规”的具体措施至今还没明确说法，在部分房虫抛房自救的时候，一些动作快的房虫已经找到买家，开始在房产交易登记中心交件了。在大光路及华侨路房产交易登记中心，记者发现不少市民拿着现金在现场交易，写收条、欠条的也不在少数。才从房虫手中购得城东某套房产的王小姐，在现场就把5万的定金给了卖家，按照她的说法，“城东的房子跌的可能性很小，所以就买了！”王小姐认为，现在买房卖家也不用缴营业税，可能还会便宜点，“等6月1日买就贵了”。在办证大厅现场，记者留意了一下留在桌上的废纸，其中就有一些房产过户申请表。“由于6月1日起，两年内转手的房子将被征收5.5％的营业税，所以不少卖房人干脆拉着购房者一起来这边排队办证！”华侨路房产交易登记中心的有关人士告诉记者，每天看见的在现场数钞票的人还真不少。

　　不少二手房边售边租

　　“新政出台时不少房虫急着抛房，可市场需求并没有放大，这不得不使一些房虫开始选择边售边租的方式减少损失！”不少中介反映，与主动降价一样，边售边租也是近期二手房市场出现的一大特点。南京抉策地产研究中心负责人厉建军认为，新政的实施，首先是加重了购房者的观望心理，这样不少潜在购房者将推迟购房，抛出来的房同样不好卖，进而不少房源转向出租或者边售边租。根据南京一部分大型中介公司统计，尽管有部分业主抛房，但从5月1日—15日的统计数据看，成交量不是很大。“相对于4月份，二手房的销售萎缩很大！”一家中介公司负责人表示，4月份二手房的集中放量和5月份市民的观望使得5月以来二手房成交量出现回落，不少客户干脆选择边租边售。

　　南京我爱我家市场部经理舒莉莉表示，为了满足客户需求，他们当时就推出了“边售边租”业务，因为一些二手房不好卖，客户又不急着回收资金，所以就会选择边售边租。“从目前的情况看，二手房的需求也比较少，边售边租应该是一个比较好的选择！”一位市民在我爱我家上海路店将自己的房子办理边售边租业务后如是说。

　　二手房租金长期看跌

　　大量二手房流向租赁市场，租赁市场的房源将肯定增多。南京我爱我家市场部经理舒莉莉介绍，据他们统计，租赁市场3月份起房源与客户比就为4：1，如果部分二手房再流向租赁市场，这个比例还会变大。“一直以来，租赁市场租金的价格都是小幅上涨的，但租赁市场房源在增多，租金将很难再上涨了。”一位业内人士分析，新政如果从6月1日开始实行，这时预期“亏本”的二手房炒家将肯定撤回房源，而这部分房源在“两年内”很有可能流向租赁市场，从而租赁市场租金有可能长期看跌。

　　“新政波及租赁市场，首当其冲的可能就是高档房了！”一位资深房产经纪人告诉记者，精装修等高端楼盘正遭遇租赁“寒流”。她介绍，“君临国际的房东在4月10日陆续拿到新房钥匙后，仅在‘我爱我家’就挂了147条房源，但到现在为止，租出去的也就几套而已。”

　　据了解，这些房子上月房东挂出的租赁价为25003800元/月，那时候中介公司打电话问房东价格能不能再谈谈，但对方没有一丝松口的余地。但这些天，房东们却纷纷主动打来电话，要求降价，租赁挂牌价已降至22002300元/月。该楼盘一位“房虫”，手上握有9套房源，目前还有5套房源捂在手上。现在，这位“房虫”几乎天天往中介跑，急着打探承租的下家。同样是拥有众多投资者的朗诗熙园楼盘，房东们现在的日子也不太好过。去年12月份楼盘交付后，很多房源就挂到了中介公司。到现在，仅在“我爱我家”还有几十套房子未租出去。租赁报价也从起初的2500/月往上走，变为现在的2000元/月往下跑。

　　租赁市场将供需两旺

　　在二手房置换市场受政策影响越来越低迷后，不少中介公司开始把目光聚集到租赁市场。南京融众有关人士称，马上大学生就要毕业、租房了，租赁市场肯定会旺起来。该人士告诉记者，虽然二手房市场暂时有很多人观望，但每年都会有很多大学生留宁工作，这部分租赁需求将使得租赁市场供需两旺。南京我爱我家市场部经理舒莉莉也表达了相同的看法，她认为，置换和租赁市场应该是一个整体，如果有相当多的人观望不买房，那么这部分人中一定会有租房解决居住问题的。“目前的情况是，二手房部分流向租赁市场，刚好不少观望的购房者也需要租房！”舒莉莉认为，尽管租赁市场有望供需两旺，但受整个楼市低迷的大环境影响，租金上涨将会很难。

　　南京农业大学经管学院许教授认为，商品房市场、二手房市场、租赁市场作为一个产业上的三个不同组成部分，一个市场发生变化将肯定影响另外两个市场。他认为，如果市场上一些住房需求由于政策影响暂时不能解决，不排除租赁市场会在短期内出现供需两旺的情况。业内人士认为，不管是出于规避风险还是其他考虑，短期投资者或选择抛售退场，或转为中长期投资，从而导致的租赁市场回暖、空置房回归居住功能等现象，都表明市场已经开始走向理性。　各地动态　征税时间节点南京基本明朗　晨报讯迟迟不见出台的南京地方版房产新政，近期在征收契税、营业税的时间上有了进一步明确的说法，各个时间期限有望放到最宽。据知情人士透露，高档房契税的征收时间拟以合同鉴证时间为准，两年内转手房产的起始日拟以产权证发放日为准。

　　根据国家七部委“铁八条”的规定，6月1日起购买高档房将不再享受契税优惠政策，即征收4％的契税。与此同时，对于购买商品房两年内转手的将全额征收营业税。目前很多市民担心的问题是，高档房征收契税的时间将以什么为准？同样，对个人购买住房不足2年转手全额征收营业税，2年从何时开始计算，也引起社会极大关注。

　　昨日，有关知情人士透露，按照以往的惯例，高档房契税的征收时间可能会以合同鉴证时间为准，也就是说只要在6月1日前到房产局办理了合同鉴证仍然按照2％缴纳契税。对于“两年”的计算方法，该人士透露，起始时间按照领取产权证的时间为准，截止时间拟以二手房交易后的交件时间为准。另外，该人士透露，尽管按照惯例，二手房缴纳契税以往是以发证时间为准，但考虑到新政带来的影响，此次出台的细则有可能将期限放到最宽，可能不以发证时间而以交件时间为准，即高档二手房过户的，只要在6月1日前交件即可避免缴纳4％的契税。　杭州楼市跌价抛盘迹象明显　晨报讯楼市新政短短几天就对杭州二手房市场产生了直接影响。记者从部分二手房中介公司了解到，这几天投资客抛售房源迹象明显，买方则期待着房价的进一步下挫，整个杭州房市挂牌增加，成交萎缩。

　　来自杭州几家房产中介的消息显示，在强大的政策攻势下，已持续了很长时间的观望、僵持局面被打破，大量房产近来纷纷挂牌于二手房市场，为了使房子尽快脱手，许多房主对挂牌价作了相应下调，有的甚至一调就是三四万元。某物业的陈姓房主打电话通知中介，愿意将自己挂了半年多的一套90多平方米的房子，总价下调6万元，每平方米降了近700元。

　　“近两天，到中介挂牌销售的二手房不断增多。与此同时，也有不少房主要求将已挂牌但尚未销售出去的二手房撤下来。”某中介公司的王小姐说，

　　据“金丰易居”统计显示，5月份，挂牌量激增态势继续蔓延，每一周挂牌量都远远超过去年同期。最高挂牌量的一周接近2004年历史最高水平的2倍，一周挂牌量最多时可达到2004年同期一个月的挂牌总量。

　　“挂牌量猛增和投资客抛盘有关。”“金丰易居”有关人员说。　北京建委称　降价说法不可信　晨报讯前日，北京市建委相关负责人首次就七部委政策影响表态，目前北京房价并未明显走低，一些降价说法不可信。“至少办过户手续就需要一定时间。”北京市建设房屋交易处处长沈洁说，七部委有关稳定房价的政策出台后，北京房地产市场无论是期房还是二手房交易量及价格都没有明显变化。沈洁分析认为，北京投机性购房比例不高，是北京没有出现其他省市房价较大波动的主要原因之一。沈洁表示，虽然对投机性购房统计困难，“谁也不好判定某人买房是否为投机，但从市建委已经掌握的数据和北京市房地产市场的反应能看出这一点。”

　　沈洁还向记者透露，国家七部委政策已经具有相当的操作性，北京市的政策会有调整，但不会有大的变化。　教您算账　二手房营业税如何计算　晨报讯从6月1日起，南京人转让二手房将参照新的税收政策。记者昨日从南京地税局了解到，除了营业税有所变动，个人所得税、土地增值税将继续享受优惠政策。

　　例如：居民王某购买了一套价款为40万元的住房，在2005年6月1日以后卖出，获得售房款50万元。其中，个人所得税和土地增值税继续免征，但具体缴纳的营业税则根据王某购买时间和住房性质的不同，分情况征收。

　　第一种情况，王某购买的是普通住房：如果购买时间为2003年6月1日以后，因销售时间与购买时间未超过2年，应按照取得的售房收入全额缴纳营业税2.5万元。具体计算方法为50万元×5％＝2.5万元；

　　如果购买时间为2003年6月1日以前，因销售时间与购买时间已超过2年，就不需要缴纳营业税。第二种情况，王某购买的是非普通住房：

　　如果购买时间为2003年6月1日以后，因销售时间与购买时间未超过2年，应按照取得的售房收入全额缴纳营业税2.5万元。具体计算方法为50万元×5％＝2.5万元；

　　如果购买时间为2003年6月1日以前，因销售时间与购买时间已超过2年，应按照售房收入与购房价款的差额缴纳营业税5000元。计算方法为（50－40）万元×5％＝0.5万元。

　　作者：徐关辉

　　（来源：南京晨报）