(交流)“房产新政”：执行会不会打折

　　交流缘由

　　为稳定房价，中央七部门重拳出击，联合出台了《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，其中包括“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”，人们称之为房地产新政。

　　从去年开始，全国各地房价不断上扬，全年房价上涨14.4％，今年一季度，房价又同比上升12.5％，在经济发达的上海，其市郊住宅均价已经超过了每平方米一万元。各方观点认为，商品房供应结构不合理，市场秩序比较混乱，推动了房价进一步上涨。

　　“房地产新政”的出台犹如投出的一颗石子，将本已不平静的房地产市场敲击得更加震荡。在政策的强大攻势下，楼市持续很长时间的观望、僵持局面开始被打破，杭州等地区大量待价而沽的空房近两天来纷纷挂牌于二手房市场。

　　人们在期盼，这项新政能够给飙升的房价降降温。但我们也不得不承认，房价过快上涨是多种因素造成的。因此，政府出招抑制房价的努力，是否能如人们所期望的那样刺破房价泡沫，还有待实践的检验。

　　———编者

　　枫叶

　　房地产是国民经济的支柱产业，更是各个地方短期内业绩大见成效的耀眼明珠。因此，一些限制性政策得不到认真执行也就没有什么好奇怪的了。要真正贯彻中央“稳定房价”的初衷，谨防“新政”在地方政府执行中“截留”是个关键问题。最近两周，媒体都将焦点放在了中央七部门联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》上，各地相关部门也行动起来，准备采取行动，抑制房价的飙升态势。比如，宁波市有关部门正在考虑近期对宁波市闲置土地进行统计，以整肃地产市场，严厉打击可能存在的“囤地”、“炒地”行为（5月15日《新华网》）。

　　确实，“囤地”、“炒地”是引起房价上涨的主要原因之一。对其出“重拳”，可以迫使开发商在一定期限内必须开工，从而让囤地行为彻底进入死胡同。而且就算“新政”再好，也必须由地方政府来执行。但笔者实话实说，打击囤积土地的做法，不过是在认真执法而已。

　　在1995年1月1日开始实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》中就规定，“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的、动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发迟延的除外。”

　　十年前就已经生效了的法规条文，十年后才要认真执行，这能叫“严厉”吗？

　　房价如火箭般上涨，尽管有关方面一再强调土地供应量充足，但由于没能够做到严格执法，土地到开发商手里后被人为的“囤积”了起来也是客观事实。而囤积土地不但会造成商品房供应量不充足，也会增加房屋的造价，而增加的部分被转嫁到消费者头上也是必然结果。房地产是国民经济的支柱产业，更是各个地方短期内业绩大见成效的耀眼明珠。因此，一些限制性政策得不到认真执行也就没有什么好奇怪的了。要真正贯彻中央“稳定房价”的初衷，谨防“新政”在地方政府执行中被“截留”是个关键问题。

　　但愿有更多的地方能够向宁波这样积极行动起来，认真执行“新政”不打折扣。

　　舒圣祥

　　目前的房价并非处在一个中间状态，相反，它要么是合理的增长，要么就是泡沫的虚浮。有关部门必须在两者之间选择，否则，将注定缺少欢迎的掌声。

　　近日，建设部等七部门联合出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，政府对房地产市场的宏观调控措施将进一步细化。自2005年6月1日起，国家将对个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度；今后“炒地”行为、转让“期房”行为都将禁止。

　　一时间媒体和民众表现出两种截然不同的态度：有人对房产新政进行了一系列的“解读”，满眼是溢美和期待之词；另一方面，却有人表现出质疑，不相信一路飙升的房价能真正得到抑制。预期反映与民意出现落差。

　　笔者并不想怀疑有关部门出台政策的良好初衷，但在严禁“炒地”、严禁转让“期房”等“解读”里，却有另一番看法。

　　先来谈严禁“炒地”。此一条被媒体“解读”为“新政策”，其实《土地管理法》中对闲置土地已经有明确的规定，而且更为细致：“超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权”。显然，我们更应关注的问题是：为何早已存在的规定至今无法得到贯彻执行？

　　再来看严禁转让“期房”。所谓“期房”，意即预售商品房尚未竣工交付、预购人尚未取得房屋所有权证的“房子”。这样的“房子”其实根本就不是真正意义上的“有权房”。《城市房地产管理法》明文规定：未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。所以，转让“期房”本身就是被法律所禁止的。可为什么本该归入违法范畴的转让“期房”要等到今天靠“新政策”来“严禁”？

　　另外，再让我们说说房产交易营业税。笔者认为，这种“交易营业税”，除了能增加地方税收外，对炒房者影响甚微，而且有可能转嫁给买房人。这在杭州等已经征收营业税的地方都有例证。

　　正如建设部副部长刘志峰所称，“房产新政”旨在稳定房价，并非打压房价。换言之，目前高房价的存在已经获得默认。然而，目前的房价却并非处在一个中间状态，相反，它要么是合理的增长，要么就是泡沫的虚浮。有关部门必须在两者之间选择，否则，将注定缺少欢迎的掌声。

　　黄春景

　　从建设和谐社会的社会责任的角度来看，房贷政策的差别定位除了考虑风险程度之外，还应坚持对普通居民的自住性购房继续给予优惠待遇，这才是建设和谐社会真正需要的“两厢情愿”。

　　有关房贷政策调整的讨论，近来炙手可热，其中实行差别化房贷政策的调整对于房地产市场的影响，更是关注的焦点。实行差别化房贷政策，首要的是对城市经济能力的判断，讨论全国房价是涨是降意义不大。而笔者认为，改变利率才是调控楼市的重要手段之一。不论我们的政策如何调整，对于实行差别化房贷政策应该是理性的。

　　目前，国家要解决的问题，是要实现居者有其屋。新加坡在这方面的做法值得我们借鉴。这个国家从来没有过分关注高端房，而是将目光投向如何解决多元化产品结构的问题。我国虽然也做过不少努力，但更应承认，许多时候的政策出台往往是某些部门的一厢情愿，在没有做好充分准备，没有建立配套政策的情况下，就匆匆上马。

　　这次实行差别化房贷政策，从主观上讲仍难免一厢情愿的结局。政府的出发点是通过利率调整抑制房地产的“过度”发展。然而，房地产的发展并不是取决于某一个政策的主导，它更多的是取决于房屋需求量。所以依笔者愚见，利率调整可能是一柄双刃剑，一方面想砍掉房价泡沫，另一方面，如果使用不利，不仅会伤害中低收入购房者的权益，其购房的愿望很可能也得不到满足。

　　实行差别化房贷政策从风险管理的角度看也许是合理的。但从建设和谐社会的社会责任的角度来看，房贷政策的差别定位除了考虑风险程度之外，还应坚持对普通居民的自住性购房继续给予优惠待遇。对可能出现的风险可以通过加强和完善担保机制来解决，这才是建设和谐社会真正需要的“两厢情愿”。