上海楼市是“回归”还是“冬眠”？

　　随着6月1日起政府即将对居住未满2年转手交易的房屋全额征税，上海一些资金压力大的炒房者纷纷抛售“出逃”。二手房日均挂牌量激增；买房人反而紧捂钱袋不接盘，商品房日均交易量比去年锐减2／3；开发商更是一改往昔“主导市场”的霸气，或推迟开盘，或着手调价。

　　一向被认为是全国房地产市场“风向标”的上海楼市，短短数月内呈现出的“动”与

“静”、“消”与“长”的骤变，究竟传递了怎样的信息？近期一些楼盘单价一两千元的降幅，是政策调控下的楼市“理性回归”，还是预期改变后的市场“暂时冬眠”？

　　房价能降多少取决于后市

　　5月19日晚9点半，上海易坪行房地产中介公司。卖房人许先生几乎没有讨价还价，也没有经历先与中介公司签订居间协议、收取定金，3天内再签买卖合同的正常程序，便迫不及待地与买家直接签订了商品房出售合同。尽管快速出手的代价是比高峰时整整降了13万元，但他却如释重负。

　　许先生只是上海众多支撑不住的楼市“跳水”者之一。来自网上二手房交易平台的数据显示，4月份全上海日均挂牌量只有二三十套，在国家七部委稳定房价的“意见”出台之后，这个数字开始以日均超100套的速度递增。与挂牌量激增形成鲜明对比的是，市场成交量大幅下降。最近一个月内，二手房交易量锐减5成以上。5月7日至14日的一周内，上海新建商品房的成交面积不及去年日均交易量的1／3。

　　房价又是如何呢？记者连续3个月跟踪上海较有代表性的4个中高档楼盘，发现实际成交价已暗降10％，居住未满2年的二手房的降幅则更大。专业楼评人士蔡为民认为，毫无疑问，短线投机客在被逐渐“挤”出市场，上海楼市降价趋势已定。尤其是税收杠杆对于火热的市场而言，实是釜底抽薪。但也不能否认，目前的状态还只是市场对政策的“即期回应”，房价“虚火”究竟能降多少，将取决于后市。

　　10个中介“劝”1个人买房

　　5月16日下午，某媒体驻沪记者徐先生遇到了一件“被逼买房”的怪事：一个多月前，他看上了一处中档二手房。后因行情持续走跌，他决定放弃购买。本来按合同约定，支付违约金即可，但令徐先生惊诧的是，中介公司竟派出10名员工，浩浩荡荡地登门强劝他购买房屋。无奈之下，他只好报警。

　　信义房产的一位资深经纪人认为，这个案例从侧面凸现了此前活跃在上海楼市的炒家如今已信心不足。在交易清淡、预期继续看跌的压力下，炒家和中介为求房子尽快出手，不惜采取极端措施。一边是炒家抛售，一边则是买家观望，上海楼市陷入了“僵持”状态。

　　尽管上海二手房市场的抛售还在继续，但另一现象也不容忽视：因为成交不易，最近一周内，二手房由售转租、边租边售的房源上升了30％。70％的投资客表示已考虑由售转租。业内人士指出，短期投资客退场固然是好的迹象，但大量因无人接盘而被动进入租赁市场的投资性房屋，未必真的“改弦更张”，很可能只是“暂时冬眠”。

　　房价体系真的松动了吗？

　　在强烈的看跌预期下，买房人捂紧钱袋的那双手不仅令炒房者心焦，也同样令开发商犯愁。4月份以来，上海新开楼盘排队抢购的火爆场面不再。从“一年内转按揭叫停”等上海调控楼市措施到位，到“国八条”政策出台，5月11日后，上海一手房市场几乎所有的客户一夜间“蒸发”，新盘销量从最高位时的日均超千套骤减至一二百套。

　　闵行区新近开盘的“九歌上郡”，十几个已经摇到“号”的购房人主动放弃选房；徐汇区某楼盘日前推出156套新房，日均只卖出1套。在新开盘的“慧芝湖”现场看房的王小姐说，而今买房不再疯抢了，不用排队，不必托人，也无须买号，开始了“淘房”时代。上海兆丰地产的陆经理坦言“眼下开发商要考虑的不再是如何涨价，而是如何在尽可能不推倒原有价格体系的前提下将房子卖出去。”

　　但事实上，一些开发商已选择调整价格。闵行区某楼盘的一位销售人员透露，在楼市调控的系列“新政”出台之前，公司曾将开盘均价定在每平方米1万元左右，与周边的二手房价持平。但到正式开盘时，均价却定在每平方米8300元，目的就是通过价格的适度调整，促使销售情况改善。

　　但记者在调查中发现，大部分开发商并未“修正”价格，而是一再推迟开盘。有开发商表示，能熬过今年第四季度的“低谷”，房市就会“柳暗花明”。所以，原定在五六月份的开盘时间推迟到9月份甚至更后。

　　上海市房地产学会专家顾海波认为，上海楼市之变不是某一个政策立竿见影的结果，而是诸多政策效应累积使然，部分楼盘的价格“修正”说明房价体系开始松动。从今年2月底3月初以来，上海几乎每周都有给楼市降温的政策出台或有楼市“利空”的信息传出，对市场预期产生了影响。专家指出，正是这些“影响”的积累，使眼下的上海楼市进入了盘整期。据“新华视点”（来源：南京晨报）