新城被征土地价值几何

　　有关专家细解农用地分级缘由

　　随着昆明城市化进程的加快，呈贡新城待建，西山区草海片区、官渡区福保六甲滇池片区开发建设态势已经无法阻挡。当一个个涉及城市分区控制性详细规划不断向社会公示后，土地，成为人们最关注的焦点，现实的问题是各片区的发展，必然要面对成千上万亩大量农民集体用地的征用过程。

　　延续过去的征地补偿方式显然已经不可能，土地价值如何合理回归呢？昨日，《昆明试点区域农用地定级》成果出台，为最后确定不同区域征用地价，做了强而有利的准备。记者就此专访了昆明市国土资源局征地处处长唐天林，他说，3个月后，各级土地基准价将得到确定。

　　征地补偿

　　政策性标准与市场无关

　　“在昆明征用一亩地，青苗的补偿费1200元，安置补助费8000元／人，地上附着物1000元。”这样的土地价值合理么？这样草草打发了农民的一生合理么？

　　唐天林说，这是一种完全与市场无关的政策性标准。这一标准中的核心内容“耕地的年平均产值”是一个不确定的内容，既不是地价，也不是地租，而是以生产资料的使用价值替代了生产资料的自身价值，掩盖了土地资源的稀缺程度以及农民群体对耕地的依赖程度。

　　多少年来，对于征地的补偿标准不是按照国际通行的现行市价通过协商谈判来确定，而是按照被征用土地的原用途给予补偿。唐天林认为，从征地工作的实际情况看，征地补偿费用补偿过于强调行政计划色彩，未能体现土地价格形成的市场性、多样性与灵活性，征地补偿费差异大，标准偏低，农民的权利和利益严重流失。

　　滥用征用权

　　“公共利益”被扩大化

　　对于“公共利益”被扩大化，唐天林分析，现实的情况是，不论是国家公益性建设项目，还是经营性项目，或者是房地产开发项目，从国家重点建设到个体企业用地，从国家、企业、单位到个人，不论何种投资主体搞建设，凡涉及占用集体土地，一律动用国家征地权，远远超出了“公共利益”范围。

　　这主要归咎于我国没有明确界定“公共利益”范畴。由于“公共利益”边界不清导致对土地征用权的滥用，不仅严重侵害了农民权益，也直接降低了土地资源的配置效率。由于我国现行法律对征地目的、征地范围的规定过于原则，在实践中不少地方和部门出于经济目标甚至集团或个人利益而进行的商业行为，也被纳入了“公共利益”征用土地的行列。

　　低进高出

　　奇怪征地谁获益

　　在中国明确农村土地为农民集体所有。但是，集体具体指哪一级哪个组织，缺乏相关法律规定。目前存在的问题是：乡（镇）政府是国家机关，不是集体经济组织，谁代表乡（镇）行使集体所有权？村民小组虽是基础，但村民小组没有独立法律地位和独立财产，土地所有权由谁来行使？由于集体土地所有权权属不明，导致土地补偿费归属不明确，就为一些不法人员从中牟利创造了条件。土地低价征用，高价出让现象比比皆是，土地增值分配往往为各县、乡、镇所得。

　　唐天林分析，现代发达国家对被征用土地的补偿都是根据当时的市场价格或以市场价格为基础来确定的。目前我国的土地征用补偿形式不尽合理，其根本原因在于土地公有制性质，决定农民不具备土地所有权，即不能撇开集体所有制而实行土地产权的自由交易。

　　完善制度

　　征地须兼顾3方利益

　　唐天林分析：征地必须兼顾国家、集体、个人3方的利益。

　　征地过程必须公开。土地征用的整个过程都应该是公开的，从预征土地、批准、补偿到进入使用土地，都必须告知被征者，有公告。

　　在对土地级别进行划分后，下一步将做的是确定基准地价。按照不同土地用途，分为公共利益用地、非公益性建设项目用地、经营用地3类，分别定出基准价格，并在每次征地时召开听证会。

　　公共利益用地：征地的目的只能是为公共利益服务，公共利益严格限制在以下几个方面：（1）国家机关和军事用途；（2）交通、水利、能源、供电、供暖、供水等公共事业或市政建设；（3）教育、文化、卫生、体育、环保、绿化、慈善机构等社会公共事业；（4）国家重大经济建设项目，但以具有公益性为限；（5）其他由政府兴办以公益为目的的事业。

　　非公益性建设项目用地：按照规划用途和市场规则，通过土地交易获得土地使用权。

　　经营类用地：房地产开发，企业建设等有经营性用途的土地，基准价将大大有别于前两项。本版撰文／连芳

　　昆明市国土资源局 （春城晚报）