房地产开发商自曝利润黑幕

　　没有25％的利润开发商难生存？

　　1997年，成都一位小老板怀揣着一百万杀进四川房地产界，成立了一家房产公司，四年之后，该公司资产就已经逾6亿元，成为成都著名房产公司。

　　该公司发家史被成都一家媒体披露之后，不少市民惊叹：“真是难以置信，做房地产

这么容易发财！”

　　川内一位资深房地产开发商告诉记者：“一般来说，房地产商公开的利润是8％－15％，实际上真正的利润都在25％以上。”

　　25％的利润，意味着房价的四分之一被开发商揣进了腰包。据中央统战部和全国工商联的调查表明，房地产业的税后净利润在各行各业中为第一位，比平均水平高5倍，比处于第二的电力煤气行业的利润高1倍。

　　另一位开发商则很委屈地告诉记者，做不到这么高的利润，开发商根本就别想活下来。他说：“开发一个项目，前前后后就要盖二三十个公章，每盖一个公章都要打点一番。”

　　据他介绍，开发商做一个楼盘，需要经过国土局、规划局、城建局、税务局等诸多主管部门，逢年过节的时候，每一关的大小菩萨都要拜。尤其是春节和中秋国庆等传统节日，就是与官员联络感情的最佳时机。各个城市的经济情况不同，官员所处位置与帮助自己的程度不同，打点关系的好处费也有不同的晴雨表。

　　据他透露，出手大方的开发商办事一般都特别顺利，在房地产界，时间往往就意味着金钱和利润。主管部门越早批下来，银行的按揭款和相关贷款就回笼得快，才有资金做下一步的投入。报批得慢，资金就相当于被套住了，要承担相当大的融资风险。所以，开发商圈子里常说的一句话是，“舍不得孩子套不着狼。对干部要舍得，对老百姓要哭穷”。

　　四大手法撑起了房产高利润

　　显然，目前的房地产已经成了一个暴利行业，然而这种高利润是如何做起来的呢？据了解，开发商维护自己高利润的“手法”通常有以下四种：

　　调高楼盘容积率调高容积率是压缩楼盘成本的重要砝码。据一位李姓的房地产商介绍，目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过2。也就是说房地产商可以开发不超过2倍于土地面积的商品房。但有“实力”的房地产商会通过特殊的途径，打通主管部门的关系，把楼盘的容积率调高到3或5，有的甚至调到9或10，这就意味着在同样一块土地上可以开发3倍、5倍甚至10倍于土地面积的商品房。“平地拔高楼，利润马上呈现几何基数的增长。”当然，能做到调高容积率的房地产商，往往都是和政府相关主管部门相当熟络的“业内通天大腕”。其中的环节大都是暗箱操作，不为外人所知。

　　做假账、巧避税一些开发商对记者说，房地产商手上往往都有猎头公司招来的资深会计，深谙开发商做假账的需要，可以轻车熟路地将楼盘账目上的成本金额加大。明明赚一个亿的楼盘，可以处理成只赚四千万或者更低，给外界造成楼盘成本越来越高不得不提高售价的假象。

　　一些开发商告诉记者，房地产商还很善于利用城市高新区、开发新区的税收优惠政策，在销售新的楼盘往往都会在这些地方注册一个新的公司，以享受高新区、开发区招商引资的新企业税收减免等优惠政策。

　　差价空转土地在挂牌拍卖前，有的房地产商会与当地政府事先达成私下协议，许诺如果得到这块土地，将会如何回报，如无偿替政府承担一些公益设施，而政府将给于适当比例的土地优惠。于是地方政府往往会在土地挂牌拍卖之前有针对性地设置门槛，以阻断其他的竞拍者。当事先做了工作的开发商如愿以偿拿下土地标的后，紧接着又会给地方财政打一份报告，说明自己无偿修建市政公益设施，希望政府给予差价补贴或优惠。然后就像企业出口创汇、外贸退税的形式一样，财政会通过土地局返还开发商约定比例的款项。这样开发商实际上是以折扣价买到了好地块。而房地产开发商还会以“楼盘周围环境绿化好、公益市政设施齐全”为由抬高房价。

　　价格联盟各地的大房地产企业在利益极大化的共同追求中开始默契配合，渐渐结成价格联盟。一些开发商之间、开发商与销售商之间、销售商与中介之间，合谋制造虚假信息，相互联手抬价，逐层加码，利益共享。

　　地方政府搞“经营城市”放纵房价？

　　为了平抑房价，国务院先后于今年3月、4月相继出台了被媒体称之为“平抑房价组合拳”的新旧“国八条”共16条指导性措施。然而，许多房地产开发商认为，“国八条”要取得预计实效，将取决于作为执行、实施其措施的主要力量———地方政府。

　　一位开发商告诉记者，现在全国各地都在搞“经营城市”，城市怎么经营？说白了，就是征地、拆迁、炒热房地产。地方政府然后从炒热的地价中赚取大量资金。所以没有几个地方政府希望自己辖区内的房市冷清，而越火爆越好。

　　由于房地产业作为国民经济中的重要产业部门，既具有先导性又是一个基础性的行业，它的发展既对国民经济有巨大的带动作用又受制于国民经济发展的水平，所以房市和股市往往都被看作是一个地方经济发展的“晴雨表”。这种情况下，地方政府会希望房价下跌吗？

　　一位业内人士告诉记者，根据世界银行的一项调查结果表明，一套住房的价格如果是一个家庭年收入的3—6倍时是合适的。依照这个比例，按2004年成都住宅五城区均价3241元／平方米、全年城市居民人均可支配收入10394元的数据计算，三口之家购买一套70平方米住宅需要7．3年，房价收入比为7．3：1，高于世界银行调查的标准。

　　“但问题还不仅在于此，”这位业内人士强调说，“全年城市人均可支配收入，抹煞了大量低收入阶层与目前房市的巨大鸿沟。而根据联合国人居中心出版的《世界人居报告》，如果住房价格与大多数家庭的收入比超过了5倍，则说明房地产市场出现了问题，因为这时大多数人都买不起房子了。”（来源：新华）