上有政策下有对策 北京二手房变卖为租

　　□本报记者杨纯/文陈锋

　　最近这些日子，北京各家房地产中介经纪公司的电话都成了热线，电话都是来咨询国家“七部委新政”过后有关二手 房的问题。”链家经纪的市场总监金育松对记者表示：“这些日子，打进电话咨询的人明显增多，而二手房实际的挂牌量没有 太大变化。数据统计显示，登记挂牌数量除了北京东部泛CBD地区有10％～15％的增长外，其他地区一切如常。”

　　今年3月，国家陆续出台宏观调控房价政策；5月11日，国务院公布“七部委意见”，意见规定：从6月1日起购 房不足2年转手要征收营业税。众多媒体在解析这些新政时得出这样的结论：因为加息及政策的影响，二手房市场成交量价格 双双下降。这无疑给了不少急切期待房价下降的购房者十足的信心，一些原本处于观望中的购房者不禁蠢蠢欲动。

　　牛小亮就是其中一个，上个周末他有些按捺不住，他琢磨着没准这是个买二手房的好时机，于是他跑到了离家较近的 房产中介店去咨询，结果却有些不尽人意。临街的店门不仅没有他预想的人头攒动。销售人员的回答更让他大感意外，最近一 两周并没有很多房主抢着前来登记卖房。链家房产市场总监金育松分析说：北京并没有出现购房者所期望的大量抛盘。政策出 台前后的成交量与成交价格也没有出现太大波动。

　　“有可能买卖双方都还在观望，比如一套原来市场价格为50万的二手房，卖方市场降价的心理预期最多1万，如果 售价过低，那他还就宁可选择6月1日后再出手；而购房者可能预期的心理价格在42万，因为他认为一系列政策出台你凭什 么不降，大家都想抱定再等等看的心态，所以这样一来买卖双方难于成交。”金育松这样解释成交量小的原因

　　海归、售楼高手、策划人、被国美老总黄光裕揽入手下的“打工皇帝”，这四个交织的角色相统一就是地产奇才童渊 。“没有卖不出的房子、也没有租不出的房子，问题在于你想不想卖、想不想租。买房和买股票是一个道理，选好后放在保险 箱里关上20年再拿出来，利润肯定丰厚，关键是你沉不沉得住气。”童渊就是这样一个沉得住气的投资者。不论是最近出台 的“国八条”，还是“5·11”公布购房两年内交易需缴纳重税的政策，他都不为所动。来北京后买下的那些房产，他说， “根本没想过要在短期内将它们出手，有人给交租就行，哪怕租金低点也没多大关系。”

　　在他看来，北京的二手房市场这两年一直上涨，原因很简单，一个是由于新楼盘的开盘价格高，加之不断涌入北京的 外地人，他们对住房的心态和需求决定了他们就是二手房市场的买主。经济条件不够雄厚、对地理位置和交通便利要求高、对 住房面积的要求也不低，因此，当手边摆着一个50平方米的新房和一个100平方米的旧房时，他们的天平很容易倾斜向后 者。

　　同样对北京这个二手房市场，建设部住宅产业化促进中心示范工程处处长孙克放认为，北京这几年二手房市场开发得 不好，成交量不如上海和杭州等城市高。尤其是2003年前后，北京投入市场的经济适用房和中低档住房较多，因此二手房 市场才没那么火爆。另外，相比与上海等其他城市，北京二手房交易的手续和周期相对较长，算下来，上海不仅3个工作日就 能完成二手房交易，而且费用还低，但这一切在北京办完可能需要长达一个月。

　　如今快奔30岁的佘东阳回忆他的购房经历时说，从2003年1月他在“我爱我家”登记购买龙泽苑一套80.5 平方米的二手房，因为装修和家具一应俱全，和房主谈定的价格是33.5万，加上付给中介1.5万元的办理费用，还有7 000多块的税和外地人在京购房应缴纳的3000块，直到4月份他才搬去入住。等房产证过户到手，花了整整3个月的时 间。

　　政策导致二手房利润缩水

　　国务院接连出台的政策“组合拳”，尤其是5月11日公布，在6月1日后卖出购买不足两年房产的要加税这一政策 ，对于二手房市场的发展的确会带来些许影响。童渊对记者表示，但我们需要一分为三的来看，对于买二手房投机者影响最大 ，因为从6月1日后，这些人短期将房倒进倒出的交易成本高多了，利润自然减少了；其次对购买二手房的投资者而言，也会 多少有些影响，一旦控制购房两年内买卖的速度，那房主大多会选择出租的投资形式，房源增加的结果是租金下降；而自住那 部分人几乎不受什么影响，他们选择在这个阶段购买二手房，唯一受到的影响是两年内想卖旧房换新房的困难。建设部住宅促 进中心的孙克放则表示，政策的出台影响的只是那些短期炒房者，而对那些敢于做房产投资的实力人群几乎没什么影响，两年 内他还可以出租，况且他们也不在乎这一点半点。

　　北京二手房多选择以租代售

　　出售购买不足两年的房子需交税的政策一出台，许多想做短线投资的炒家只有两个选择，要么尽快将手中的房子在6 月1日前出手，但在短短的十几天里，要在北京找到合适价钱的买家就不是件容易的事，更何况需要产权过户等一系列手续。 再要么别无选择的选择就是改成中线投资，先把房子出租两年再说。因为6月1日之后的交易利润几乎不会让卖家赚得太多。 业内人士分析道：况且还有其他一些不确定因素可能导致二手房市场的波动。

　　二手房和新盘价格相互连动 二手房市场的兴衰到底意味着什么？它与新盘价格的走势会此消彼涨吗？童渊 认为，它们之间应该是一荣俱荣、一损俱损。简单来说，二手房有人买、新盘就有人买，因为人们对于居住的需求是不断提高 的，卖了旧房小房换新房大房，二手房的价格升高、交易量增多，新盘的价格也会上涨。相反，新盘房价涨高，也会带动二手 房价格的增涨，比如同一个区域内，新盘价格过万元，那它周边的那些二手房价格自然也水涨船高。在政策频出的阶段，很多 人都选择了观望，房价会相对稳定，北京二手房价格趋势会继续保持增涨，但不会有太快的速度。总的来说，北京房产市场受 政策的影响不会大。

　　香港模式内地不可比

　　曾在香港地产界创造销售神话的童渊，对香港二手房市场的评价是：一直都很火，因为在地少人多的城市，新盘房价 居高不下，二手房则供不应求。早在上世纪六七十年代，霍英东开创了香港拆老楼盖高楼的地产传奇，到七八十年代人们都攒 钱住起了商品房，八十年代末大家都开始炒楼，一家炒一家，就好像击鼓传花的游戏，把原来100万的房子炒到300万， 中间每一家都赚了钱，到最后那家人手上就死菜了。这种全民炒房的后果导致了九十年代末的香港房产全军覆没。早在六七十 年代花1万块买的房产，到现在一定翻了100倍以上。况且香港的地产圈几乎由十个大的开发商所垄断，一年卖多少卖什么 价钱，他们几个人坐下一商量就拍板了。北京、上海和香港完全不可同日而语。

　　租赁市场：预计高档公寓租金下滑

　　北京房产市场与香港不同，相比较而言，北京投机成分少，大部分拥有房产者在国家频出政策的阶段，会选择“以租 代售”的方式。不过，要细分租赁市场，链家房产中介市场总监金育松表示：“我们会发现，主要可分为两块，一个是租金在 1800—2000之间的中低档二手房，这部分租赁的需求随着外来人口的涌入呈增长趋势，因此价格不会有太大波动。而 另一块，也就是投资客所有的高档公寓的租赁，这部分需求也会存在，主要是准备买公寓的观望购房者，但高档公寓的增量幅 度很可能大于这部分人群的居住需求，我们可预计的局面是：高档公寓出租供给大于实际需求，高档公寓的租金价格下滑。”