境外逐利资金搅局楼市

　　江淮晨报每10元房地产投资中就有近1．3元来自境外逐利资金，每10个买房人中就有2个买主是境外或外地人士。中国人民银行最新公布的上海市2004年金融运行报告，令“海外热钱搅局楼市”的悬疑水落石出。境外逐利资金究竟是如何来、又将如何去？会对房地产市场产生怎样的影响？这些问题的求解对于眼下正处于调整期的房地产市场意味深长。

　　究竟有多少境外资金进入内地楼市？

　　央行在2004年上海市金融运行报告中称，2004年前11个月，涌入上海房地产市场的境外资金总量超过222亿元。其中约150亿元用于房地产开发，占当年上海房地产开发总投资的12．7％；约70亿元用于购房，境外、外地人士已占到上海购房者的近20％。境外资金为何选择房地产市场作为其登陆中国“淘金”的首选场所？业内人士分析，一是预期上海商品房有增值潜力，二是博弈人民币升值。2000年以来，上海商品房价格逐年增长，尤其是2003年涨幅明显过快，在境外资金看来，上海房地产的保值增值功能明显。具有投机性、逐利性和短期性特点的“热钱”在汇率平稳时，获取房地产收益；一旦汇率发生变动，“热钱”抛售物业，结汇流出，获取房价上涨和人民币升值后的双份收益。

　　境外资金究竟从哪些渠道进入楼市？

　　记者从外汇管理、房地产等相关部门获悉，境外资金进入房地产市场的渠道主要有3条：第一条路是直接购买内地物业，即由境外单位和个人通过结汇（以人民币形式支付）和现汇（以外汇直接支付）的方式购房。第二条路是成立外资房地产企业投资房产。这是准备中、长期从中国房地产业获利的境外资金“登陆”楼市的主要方式。第三条路是境外投资基金参与内地房地产项目运作。国内的房地产行业正成为境外投资基金关注的重点。2004年，摩根斯坦利、莱曼兄弟、新加坡的嘉贸基金、ＧＩＣ地产基金、澳大利亚的麦格利等世界著名投资基金，纷纷进入上海房地产市场，他们或收购有稳定租户的成熟物业以收租盈利，或收购不良资产、包装后变现盈利。部分境外基金还以购买境内房地产公司股权的方式，取得在上海的房地产开发项目经营权。

　　境外资金会在多大程度上“搅局”楼市？

　　专为台湾人在上海购买物业提供资讯的楼评人士、台湾房地产政策研究会秘书长蔡为民分析，进入内地房地产业的海外资金数量虽不算很大，但对于原本已处于高位运行的上海等热点区域楼市的影响巨大，必须予以密切关注：其一是会抬高房地产市场价格。其二是带动投资性、特别是投机性购房。其三是以投资、经营名义炒作房地产。在上海，境外基金利用“包销”方式，买下整幢楼盘，加价销售，抬高商品房价格的行为已经出现。深圳发展银行上海分行的研究人士说，境外资金大量介入房地产项目，加大对内资的替补性，而当汇率或利率发生变化时，房地产市场难逃国际套利资本的冲击。他认为，应该加大对投机性境外资本流入、流出的监管措施。·徐寿松陈芳·（据新华社电）（来源：江淮晨报）