培育发展上海住房租赁市场(图)

http://www.sina.com.cn 2005年05月27日08:46 东方网-文汇报

　　编者的话：

　　住房问题关系到老百姓的安居乐业，关系到社会公平与和谐。一个成熟的房地产市场应当是租售并举，居住与投资兼容，以存量交易为主的市场。保持上海地产市场平稳、健康、可持续发展，必须向市民包括中低收入家庭、外来人口等提供租售并举的多种住房消费模式。

　　十届市政协以来，每年有一批提案关注培育和发展上海住房租赁市场。市政协《关于建议调整本市住房供应结构，增加租赁房量》的建议案曾得到市委市政府领导的重要批示。今年，市政协继续深化这一课题，列入主席跟踪督办的重点提案，开展了一系列的调研活动。本期专版发表政协委员对培育发展本市房产租赁市场的部分观点建议。

　　现状

　　供应结构不合理租赁市场障碍多

　　委员们分析认为，一段时期以来，上海住房在租售供应结构上存在偏差，过分强调居者有产权，忽视了住房租赁市场的培育、发展和规范管理，导致了目前论及房地产市场便是讲住房售价行情，而很少讲租房情况如何，可谓市场已扭曲，不符合经济发展和居民现有的收入水平。

　　上海的住房租赁市场很不成熟，共有六种形式：老公房、廉租屋、分散的市场化租赁、酒店式公寓、居民私房出租以及农民私宅出租。大量的私房出租缺乏规范管理，也很少有开发商投资租赁房，不能适应上海住房租赁市场发展的需求。

　　政协委员指出，造成这种局面的一个重要原因是政策障碍。现行的政策大都是鼓励住房出售，而住房租赁的营业税、增值税、契税等税费加在一起要占到总费用的1/3以上，不利于开发商投资租赁房。而在国外，一些国家政府规定每个开发商必须提供房产开发总量的20％，专门租售给中低收入的家庭。此外，租赁需求与法规政策不配套，地方住房租赁管理条例规定，不得收取保证金，前几年动拆条例对安置规定，只有购买产权房一种选择，租赁安置至今没有实施规则。

　　此外，上海的住房租赁市场还面临着体制和法律的障碍。按照目前的规定，物业公司只能经营产权房的管理，不得专门从事租赁房的经营，银行不得混业经营，尤其不能像国外那样经营不动产，也经营住房租赁。同时，目前房地产方面的法律规范基本上都是针对产权房的各种法律关系的调节，对租赁方则没有系统完整的法律法规条文，租赁各方的利益纷争判决缺乏法律依据和保障。要培育和发展上海住房租赁市场，必须首先突破原有政策、观念、体制、法律等诸多障碍。

　　建议

　　在环线内拓展房源向低收入人群倾斜

　　房源供应

　　两个“1000万”，将在很大程度上缓解本市住房租售需求。然而，委员指出，这两个1000万平方米的住房大都建在外环线以外，由于就业、就学、就医和出行成本等诸多因素影响，对于很多中低收入人群来说并不适合。

　　拓展租赁房源：一是在市场上的低端住房（5年不得上市的配套商品房或使用权房）让政府有优先购买权；二是对目前3800万政府控制的租赁房，采用与新的中低价租售房搭桥定向供房的方式，帮助需要改善住房条件的租户实现搬迁，腾出旧租房，用于租赁给中低收入家庭；三是对政府的租赁房转租行为进行控制，即转租必须征得房管部门的同意，必要时可以回购“使用权”；四是对中心城区的成片改造时，政府造一些小户型的经济适用房，只租不售；五是政府补贴地价的房产不得上市，住户要置换或转租时，政府部门有权回购。

　　租金定位

　　委员们认为，租赁房的租金价格定位应当高于廉租房和老公房，而低于目前的市场租金水平。

　　具体说来，房租应约占平均工资的18％——20％。以租房费用占家庭年收入的25％计算，以上海市场租赁房租金每月每平方米12元——25元为参照，政府优惠租金定位宜相当于市场租金的一半。优惠租赁价与成本租金之间的差额，由房产开发过程中的超额利润转移支付或各级财政补贴，政府应制订优惠租赁房的租金管理指导价。

　　对于动拆迁户，可采用收取相当于房价2/3的补偿款，承租户每月只需缴纳相当于1/3成本租金的房租，既使租赁房经营企业规避风险，又让租赁户有足够的承受力。对优惠租赁对象出租房屋时，可以采用一次性收取相当于房价1/3或略少一点的押金，以规避租赁风险。

　　政府及房地局不直接管理租赁房，而是通过培育一批机构投资者，成立经租公司，把集中或零散的房源归集起来，委托给经租公司进行管理，也可由物业公司兼营租赁。

　　优惠对象

　　委员认为，政府的扶持表现在对能进入优惠租赁行列的对象要有明确界定，租赁房可以向家庭收入高于低保家庭，低于社会平均收入水平、人均住房7平米以下的家庭，动迁安置对象等倾斜。廉租房也应面向未来享受过购房待遇的机关事业单位的年轻人。据市政协座谈会反映，这些对象希望各级机关事务管理部门建一批公务员公寓，以优惠租金租给青年公务员，或通过政策引导，促进房产商开发面积紧凑、功能较全的公务员公寓，专门租给青年公务员。让青年公务员在工作的头3年有住房消费能力的原始积累期；实行融资性租赁办法，即制定实施长期租赁户以租金折房价的政策，使这些机关事业单位青年对所租房屋残值有优先购买的权利。

　　政策

　　改变“点击式”推出“组合拳”

　　委员们指出，目前政府为抑制投机、平抑房价飙升推出政策措施已初现效应。但其中大部分还是从房地、财税、金融、工商各部门发出的“点击式”措施。政府要真正推动上海住房租赁市场尽快发展，就必须变“点击式”措施为政策导向、法规配套、舆论宣传相结合，打出“组合拳”。营造让房产商投资商感到开发建设或经营租售房有利可图，让市民感到租房比买房好的氛围，通过进一步加大房产买卖交易成本等办法，让上海房市逐步回归租赁房在住房消费中的合理份额，也就是租房份额应高于买房份额。为此建议：

　　设计出台类似上世纪九十年代危棚简屋改造的“365”政策，在土地出让金、税收、融资各方面有优惠政策，鼓励企业和社会参与租售房的供给行列。

　　修改和完善动拆迁条例、住房租售管理条例等地方性政策法规，允许租售可收取相当的抵押保证金，加快动迁户以租赁安置的试点，制定拆迁补偿款抵押租房等具体规定。

　　细分保障性租赁市场，包括老年公寓、青年公寓、公务员公寓等特殊群体的租赁房市场。

　　通过各种途径解决租赁房供给资金筹措问题。除了住房公积金增值部分外，政府应当对房产获利者征收更高的交易税、所得税、增值税，将其中部分用于租赁房供给所需。

　　租赁房应当是紧凑型、实用型的房型为主，减少对空间资源的浪费，同时也减轻承租人的经济负担。租赁房的租金可以允许从住房公积金中提取。

　　出台政策让承租人可以以租金折算房价，租到一定年限，可优先购买所租住房。

　　抑制房价，保持房地产市场平稳健康可持续发展，关系到老百姓的安居乐业。