房产黑洞

　　5月25日的新华网刊载了一篇“地产开发商自曝利润黑幕”的文章。我认为，这篇文章值得所有关心房产市场的人一读，它使我们看到了一个正在发育的市场是如何被无处不在的腐败搞坏的。

　　在国外成熟的房地产市场上，利润一般被控制在5％左右。而据文中地产开发商说，中国房地产商公开的利润是8％－15％，实际真正的利润都在25％以上，做不到这么高的暴利

，“开发商根本就别想活下来”。因为开发商“开发一个项目，前前后后就要盖二三十个公章，每盖一个公章都要打点一番，何况还有那么多不明不白的税外费。”

　　如果我们把房价分成建设成本、土地成本（包括拆迁）、开发商利润、政府正常税收、政府官员腐败收益和投机收益几块的话，由于建设成本、土地成本基本是刚性的，开发商要取得较高的利润，必须从其他地方弥补奉献给官员的腐败收益，并且还有很多剩余。那么，开发商又是怎样来维护自己高利润的？

　　“手法”通常有三种：一是调高楼盘容积率；二是做假账、巧避税；三是差价空转。我们看到，每个环节都充满着权钱交易。比如，开发商通过特殊途径，打通主管部门的关系，以“做城市标志性建筑、政府重点工程或其他多种理由”把楼盘的容积率从原来规划的2调高到3或者5,甚至9或10,这就意味着在同样一块土地上可以开发3倍、5倍甚至10倍于土地面积的商品房，从而利润也就成倍地放大。再如，开发商利用城市高新区、开发区的税收优惠政策，在这些地方注册新的公司，以享受招商引资的税收减免等优惠政策，仅这一项就可以省下数百万甚至上千万元。还如针对土地拍卖，开发商与当地政府事先达成私下协议，许诺如果得到土地，将会如何回报，这样地方政府在土地挂牌拍卖前设置门槛，阻断其他的竞拍者。

　　由此也可见，房地产制造中国最多富翁的奥秘，就是腐败。开发商的主要工作折冲于樽俎之间，在歌厅、酒楼、高尔夫球场上用金钱美女把官员、银行行长等拿下，“要看哪个房地产商做得成功，看他的繁忙程度就知道了，有的周末节假日也忙得见不到人，去哪儿了？很多时候陪领导干部钓鱼去了，旅游去了。关系不到位、实力不够雄厚的开发商想陪也轮不上呢。”

　　看到这，你还能把房价高涨的板子只打在开发商身上吗？某种意义上，房地产商也是权力的牺牲品。我相信，并不是所有的房地产商，甚至也不是大多数房地产商愿意去行贿的，但是权力一旦插手市场，为了利润，房地产商只有向权力称臣。另一方面，对于政府官员来说，当巨大的利润轻易就可获得时，权力寻租行为也就不再有任何其他顾忌。因此，对利润的追求使地方政府、房产开发商以及投机者结成了稳固的联盟。这样一个腐败充斥的市场，房价俨然不涨？

　　在这样一个市场中，腐败已经成为一种无形但人人都要遵循的规则，就算中央政府调动一切调控措施，恐怕都会被利益集团架空或者扭曲为其所用。因此，要使房价下降，必先清洁市场，反对腐败。