限制中介与开发商联手抬价

　　27日，福州市房管局发出《关于进一步加强商品房销售管理，规范房地产市场秩序的通知》（详见昨日本报Ａ3版）。新规一出，立即引起各方关注。这一新规和国家有关部委对楼市的一连串新规对福州房地产市场的影响巨大。那么，新规对炒房者、购房者乃至榕城楼市将带来哪些实际影响呢？昨日，记者采访了福州市相关人士。

　　短线炒房将无利可图

　　去年温州炒房团入榕，虽无功而返，却让福州人一下子醒悟过来，原来一贯自住的房子可以通过热炒赚钱。从去年下半年开始，在福州投资炒房的人越来越多。

　　一位不愿透露姓名的业内人士认为，福州房价自去年以来一路拉出“阳线”，这与炒家的投机性炒作有很大关系。他的判断是：2004年下半年，福州楼市成交量中至少有20％是炒家的房子，目前一些新区楼盘的“空关率”接近50％很大程度上应归咎于炒家。而大量期房被炒家拿到二手房市场高价叫卖，很快就刺激了市场的“买涨心理”。

　　福州市房管局市场处处长张海州告诉记者，从需求面来看，由于政策限制期房转让，迫使部分短期投资者离场，因为他们想将持有的房源“出手”，必须等到拿到产权证，以往付一套期房的首付就可以在两三个月内将期房转手获利的情况将不复存在，这样一来，资金周转速度明显放慢，风险由此骤增。而自住者的需求不会受到政策的影响。这将使目前楼市过热的需求得到平抑，回归理性轨道。

　　对购房自住者有利无弊

　　福州市将享受优惠政策的普通商品房单套建筑面积界定为135平方米，住房每平方米交易指导价为二环内3500元、二环外3000元。而按照国家七部委的有关政策，普通住房可享受的优惠有：个人购买自用普通住房减半征收契税；个人拥有的普通住房转让时免征土地增值税；个人出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价购房的，视新房价值全部或部分免征个人所得税，自用5年以上并且是家庭唯一生活用房转让时免征个人所得税等。

　　这条政策的妙处就在于挤干所谓高档房的价格水分。目前福州市并没直接界定高档房，而是只要价格超过同区域楼盘的1．2倍就不能享受优惠待遇，这将使得以往那些拼命炒作概念要往高档房靠的楼盘，为了争取市场而现出普通房的原形。而这可能是对消费者更实际的价格优惠。另外，政策要求加大经济适用房和廉租房的建设量，这将使更多普通百姓住上合适的房子。

　　某项目销售总监告诉记者，这几天有不少客户和长期投资者问她新规对购房是利还是弊，她的第一句话就是：“您买房是想炒房获利还是想自住？”95％的客户回答“自住”，那么她会说：“新规将对您有利无弊。”

　　遏制炒房实为“护市”

　　采访中，业内人士普遍认为，政府遏制炒房是对房地产市场的一种“护市”行为，因为过度的炒作只能使楼市繁荣“昙花一现”，不利于房地产市场的可持续发展。

　　事实上，目前我省福州、厦门等地已经有不少开发商出台一些措施来打击炒房。福州某地产公司规定，商品房更名只能在直系亲属之间进行。对此，该公司总工林海默表示，炒房对真正的购房者来说是有害的，因为中间的差价被炒房者赚走了，而且炒房将使小区的空置率居高不下，社区活动将因此受到不利影响。

　　不过部分开发商也担心，这次房产新规的出台，在打压炒家的同时也打击了消费者对楼市的信心。房产转手交易税收的增加，使得消费者购买房产时失去了升值的期望，因此楼市购买力将大受影响。

　　炒家与中介另有对策

　　新规颁布后，各方都在考虑如何减少损失。据记者了解，目前我省已有中介公司推出针对期房或取得房产证不足两年的房产的出售业务，即卖家（原预购人）与买家签订房屋转让协议，约定待取得房产证满两年后再办理过户手续。

　　由于在6月1日前完成过户现在已经不可能了，卖房人如果这时找到买主，中介公司便请双方签订借款协议或期房转让协议，并到公证处办理公证手续，此协议的法律效力不受新规策影响。买房人把款项付给卖方后即可入住所购房，但暂时不办理过户手续，房主的名字仍然是卖房人，等到取得房产证满两年后，双方再办理过户手续；如果到期后双方交易不成，房主要按照借据偿还债务。这样一来，卖方可以成功避免营业税损失。限制“抬杠”、发布虚假信息等行为下一记重拳将砸向不良中介

　　对于一个比较成熟的房地产市场，二手房市场历来是房产市场的“晴雨表”。记者从福州市房管局获悉，近期将与工商部门联合出台规范房产中介的相关政策，比如限制中介与开发商联合“抬杠”、发布虚假信息等。此举将是砸向福州房产市场中存在的不良行为的又一记重拳。

　　据记者调查，福州的二手房期房市场在今年4月前后就已经开始躁动。福州双安房产代理有限公司总经理郑爱新表示，虽然目前期房转让仅占二手房交易量的20％，但政府限制期房转让对二手房市场的影响十分巨大。他认为，包括房地产市场在内的任何一个市场，都需要一定的投资客才能活跃起来。

　　由于二手房大都带有装修，装修部分的价格由谁评估、怎么评估，暂没有政策依据。比如，甲1年前以40万元购买一套住房，装修花了10万元，现在该房市场价涨到60万元。假设甲现在要出售此房，如果把装修款算入房屋增值部分，则该房增值20万元，甲必须缴纳4万元的增值税，显得不尽合理。但如果要扣除装修部分的花费，由于影响装修价格的因素很多，价格该怎么算、由谁算，目前还没有一个统一的标准。

　　据了解，低报房价存在风险，但买卖双方常为逃避税费而低报房价。有没有办法解决这一问题呢？有关人士认为，应该尽快出台房地产成交价格申报实施细则。（来源：李宁）