解放碑商业地产“剪刀差”初显

　　投资过热的弦外之音

　　高售价低租金困惑

　　在重庆最具实力和商业地产最集中的解放碑，一些现象让人心存忧虑：低廉的租金和攀高的空置率让人无法找到足以 支撑其业者投资的理由。

　　吴明就是深陷解放碑泥潭中的一个“不幸人士”。在解放碑的时代豪苑购有两套房子，这是在三年前他倾尽所有家财 获得的惟一家产。虽然拥有重庆核心府地的名贵物业，但吴明却住在南岸五公里。他告诉记者，“这边的房租稍微低一些，住 进时代豪苑的房子太奢侈了。”

　　5月28日，对于吴明来说是个大日子。这天他要见两个重要的客户。“上午有个要租我的房子做办公室，下午可能 要谈一套房子的转让。”

　　吴明在一家物业管理公司上班，每月有2500元的固定收入，房子是父亲在生前购置的。在父亲去世后，他与正在 经商的姐姐商量，父亲留下的30余万元存款由姐姐继承，两套房子划到自己名下。

　　本以为这是比现金更好打理的财产，可两套房子每月近五千元的按揭款成了压在吴明胸口的一块石头。

　　“2004年，有套房子租给了一个商贸公司，每个月可以有四千五百元的租金还贷，外边的消息说这里房子已经涨 到了每平方米七八千，我还挺高兴。可今年那家公司不知怎么就搬走了。两套房子现在都空着，每月5000块的按揭款太让 人头痛了。”

　　5月28日上午10点，第一位客户如约而至，看过房之后，客户觉得房子太小。吴明一边熟练的介绍周围的配套设 施，一边称其独特的区位，表示其它地区根本找不到这样的房子做办公室。

　　与此同时，他热情端茶递水，想动之以情。二十分钟后，对方似乎被吴明的热情打动，表现出强烈的兴趣。但每平方 米45元的租金让谈判陷入了僵局。对方还价35元/平方米，并且协议一签就是三年。

　　吴明明白对方是在故意压价，几个来回，他忍痛拒绝了这位租客。“现在我们这个楼盘最便宜的租价也没有下40元 /平方米，这样的价格实在太难让人接受。”说完这句话，他表示自己陷入了两难的境地。

　　“如果出租，租金会让自己在以后租金上涨时无利可图；但要寻找一个出得起价的长租客也是一件难事。但这样一直 等下去，要应付每月如期而至的按揭贷款更是件难事。”吴明现在寄希望于卖掉手头的一套房产，“腾出些资金来还按揭，同 时让日子过得轻松点。”

　　有次他上网看到别人卖同一楼盘的房子时价格标到10000元/平方米，于是便在网上登了信息，为了吸引更多的 买家，吴明将价格标为“面议”。冲着“面议”而来的买家已经是第3家了，前面两家的出价都没有超过8000元/平方米 ，吴明认为不合算，拒绝了。

　　“我的心理底线是9500元/平方米，比网上的报价稍低一点点，给对方一些赢利空间，也给自己一些空间。”等 至下午3时，一位操广东腔的男子出现在门口。买家很果断，“这里房子、户型我都很了解，你的房子我出8000元/平方 米，如果行，就打电话给我。”

　　互相留了联系方式，闲聊了20分钟。吴明得知对方有闲钱要变成不动产，愿意购买他的房子主要是看中以后的升值 空间，做长线投资，并不太看中租金。

　　由于出价和自己的心理底线相差太远，他陪着笑脸送走了这笔失败的生意，准备再用自己微薄的工资支撑父亲所投资 的房产。

　　租金房价呈“剪刀差”

　　“近几年来，解放碑商业地产的租金相对较低的增幅和直线攀升的房价，共同绘制在同一张房市动态图上所形成的图 案类似一把剪刀，这种被地产业界视为报警信号的图案叫做‘剪刀差’。”重庆某地产公司销售经理在接受记者采访时认为， 在一向被重庆人视为寸土寸金的解放碑出现这种情况，暗示着重庆的商业楼宇的楼价已经卖到了其实际价值之前的“数年”。

　　在解放碑核心楼盘纽约.纽约斥资数千万购买五层楼宇作为营业店面的金夫人影楼总经理周生俊认为，“数年”的准 确表述应该是十年。他在接受记者采访时表示，在目前解放碑经营的一些商地产中，大部分的复合型写字楼的价格在50元/ 平方米左右。

　　这和其高昂的售价有很大的差异，如按解放碑目前的房价，正常的租金应在100元/平方米。周生俊表示，其周围 有很多朋友在解放碑买楼后都出现了类似的情况，按现在的物业市价计算，租金抵不上银行的贷款。有一部分人因此开始考虑 出售手头的物业。

　　但在二手房市这样的想法立即被否定，记者5月20日在对渝中区几家有出售解放碑商业物业的二手房公司了解到， 大部分公司在近20天内没有卖出一套这样的房子。业务人员江南告诉记者，其主要原因是出售者要心理价较高，而下家根本 不承认这样高的价位。

　　“几乎每个买家表示，每平方米四五十元的租金难以支撑上万元的房价。”江南说。

　　同样的情况也出现在一些大型卖场中，5月19日，记者以投资者的身分表示想在女人广场租一商铺经营百货。其招 商部门经理蒋丽告诉记者，目前其卖场的二、三层正在进行招商，估计价格不会超过100元/平方米。

　　在解放碑商圈内拥有两家占地面积数百平方米的餐饮企业“外婆桥”也享受到了同样的优惠。其总经理杜斌在接受记 者采访时表示，外婆桥在重庆最高档的两处百货卖场：大都会和美美百货的物业租金每平方米也不过几十元。

　　社科院经济研究所研究员、房地产专家蒋华东分析，日渐增大的剪刀差，将大部分中高档房产和商铺的年回报率下压 到3%左右，即使不考虑通货膨胀，很多投资性房产也要50年才能收回投资——而中国商用房产产权有效期为40年，住宅 也不过70年。

　　对于投资者来说，获利空间甚微，若考虑交易成本，极有可能出现自有资金的“负收益”。“剪刀差”现象，正说明 商业用房的有效需求并不是那么强劲。

　　“虽然解放碑在重庆人心目中拥有难以撼动的商业核心地位，但目前商业总建筑面积为140万平方米也略感过剩。 ”去年的统计数据表明，目前在该区域内，共有各类服务机构5340个，85家银行、保险公司、证券交易所。解放碑每日 人流量在30万人次以上。

　　“在如此巨大的商业力量的支撑下，商业地产的价值应会得到充分实现。但仍出现了剪刀差，现状堪忧。”有专家认 为，这是重庆房市中商业地产空置率太高和重庆目前的商业环境造成的。

　　吸引品牌商业拉动升值

　　虽然有来自社会各界的质疑，但投资者仍有坚守解放碑的观点。

　　时代豪苑的一位业主在接受记者采访时表示，虽然目前重庆的商业物业的空置为全国最高，但对解放碑的投资表示并 不后悔。

　　“一个重庆只有一个解放碑，地产资源没有可再生性。解放碑的商业怪圈决定了以碑为中心一公里范围的物业独特的 商业价值，从短期来看，这种价值可能得不到彰显，但如果将眼光放得更长远。十年或者二十年后，你手头的物业可能升值数 倍。如果将同样的资金投资其它行业，保险系数和升值空间是不能与投资解放碑的房产相比的。”

　　而在解放碑商圈内购置物业的投资者普遍将物业的升值希望寄托在商业的繁荣上。正在基于对解放碑商业地产前景的 看好，杜斌除在解放碑大力扩张其餐饮势力外婆桥之外，也投资前景看好的房产。

　　信心来自于在近几年在经营中对商圈内商业物业和品牌商业之间微妙关系的观察所总结的心得。在一次私下的聚会中 ，他承认在近十年来虽然解放碑商业地产的租价虽“历久不变”，但品牌商业的入驻却让一些商业地产暗暗升值。租金上升是 迟早的事。

　　他以解放碑某百货卖场为例，以前百货商都是求物业允许其入场经营，而且结款半年一次。但近两年该百货卖场开始 “请”一些知名的品牌入驻，结款方式也变成“月结”。同时，在解放碑商圈内，一些如大都会之类的商住楼在聚集了越来越 多的著名公司后，其租金也开始在沉寂了几年后呈快速攀升之势。

　　据大都会有关人士介绍，其月租起价已从去年的100元/平方米，上调至现在的110元/平方米，目前月租最高 的达160元/平方米，超过去年一成多。

　　解放碑商圈内的物业投资者普遍认为这些微妙的变化代表着好的转机。“首先让品牌商业为商业地产带来大量人气， 在形成稳定的商业环境后再将租金提高。不管是做卖场还是办公，只要租赁者觉得比在其它区域更有利可图，自然会接受较高 的租金。”

　　这样的观点开始弥漫解放碑商圈，如“外婆桥”之类的需要大面积经营场的商业用地经营者得到了较为实在的好处， 同时也为商业地产带去了难得的人气。

　　虽然这些人气“来路不明，行业难分”，但看到昔日空置的楼层人流如织，大多数的投资者是笑逐颜开的。因为这为 商业地产的升租增值带来了可能。

　　“品牌物业和解放碑的商业物业永远是鱼水的关系。新生商业品牌进入解放碑物业是一个品牌成长的过程，也是一座 物业成长的过程。”有投资者认为商业地产租价与售价的“剪刀差”的现状，有利于目前解放碑商业力量的汇聚。同时，也有 利于商业地产的升值。

　　一些专家比较赞同这样的观点，国家社会科学院研究员吕宗明分析这种观点时表示，房地产市场在起步或高度发展时 期或多或少都会存在一定的投机行为，发展到一定程度就会形成房地产价格畸高，主要表现在租金售价比拉大等方面。

　　他认为盲目的呼吁房价大跌或租金高涨都于事无补，减低租金或是低租吸引品牌商业拉动物业升值，不仅在重庆的商 圈内可以推广，对于目前全国大量无法改变房屋结构的商业物业空置问题的确亦有可借鉴性。信报记者林华强报道张秀良