江西省税务专家解读房产税新政

http://www.sina.com.cn 2005年06月01日17:30 江南都市报

　　南昌市房管局解说普通住房标准出台前后

　　从今天开始，业主如果要把买了还不足2年的住房出售，将房款全额缴纳营业税。5月30日，国家税务总局、财政部、建设部下发《关于加强房地产税收管理的通知》。在房产税新政策实施前夕，记者采访了多次参与制订我省房产税新政策的税务专家——省地税局流转税管理处负责人尹小明。

　　解读1：超过2年出售免予征收营业税

　　尹小明说，根据国家三部委的通知精神，我省地税部门决定，从6月1日起正式实施。即今日后，个人将购买超过2年(含2年)的符合我省各设区市公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的成交价格等证明材料及地税部门要求的其他材料，向当地地税部门申请办理免征营业税手续。进行审核后，凡符合规定条件的，可以免征营业税。

　　尹小明说，对于非普通住房超过2年对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。　

　　尹小明介绍说，此前，我省地税部门免征营业税的标准为，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税。　　　

　　解读2：不足2年出售全额征收营业税

　　尹小明说，从今日开始，我省地税部门将对不足两年出售的住房全额征收营业税。即如果普通住房超过2年(含2年)，但业主不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。

　　他说，新政策还规定，个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间或地方税务部门开具发票的时间。

　　据了解，此前，我省地税部门执行的政策为，个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。　　　

　　解读3：土地增值税优惠不变

　　尹小明告诉记者，随着国务院新政策从6月1日起实施，我省地税部门负责征收的土地增值税优惠政策不变。即转让地上建筑物并取得收入的个人按规定缴纳土地增值税。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。解读4：个人所得税优惠政策不动

　　面对新政策的实施，税务专家尹小明说，个人出售自有住房取得的所得按“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为20%。但根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税<1999>278号)文件规定有两方面的优惠，一是为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所交纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以减免。二是对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

　　解读5：契税按住宅标准分类征收

　　尹小明告诉记者，6月1日前财政部门征收的契税标准是1999年制定的，即除了对度假村、豪华别墅外，全部按照成交价的2%征收契税。但从6月1日起，我省财政部门将依据各设区市公布了住房标准实行契税征缴。他说，对个人承受不享受优惠政策的住房，不得减免契税；对擅自变通政策、违反规定对不符合规定条件的个人住房给予税收优惠，影响调整后的税收政策落实的，要追究当事人的责任。

　　解读6：印花税政策不变

　　尹小明介绍，我省地税部门征缴的印花税在新政策实施后仍保持不变，即商品房销售按销售额的万分之五对买卖双方征收印花税。

　　30日，备受市民关注的南昌市普通住房标准由南昌市政府公布，并将于6月1日起正式实施。对此，本报记者深入采访了南昌市房管局有关人士。

　　普通住房标准已经建设部备案

　　31日，从南昌市房管局传来消息，建设部等部门已于当日对此正式备案，并称该市上报的享受优惠政策普通住房的具体标准，符合《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发【2005】26号)要求，可按此予以公布。

　　出台目的：多建中低价位房

　　近年来房地产业的迅猛发展，使各地均出现许多投机性等购房行为，扰乱了房地产市场的正常秩序。就在今年5月中旬，国家七部委联合出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中提出要明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费，同时调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。基于此，南昌市结合百姓需求实际情况，制定了《2005年南昌市城区普通商品住房具体标准》。该政策的出台，使开发商必须依循市场规律，控制高档住宅的建设面积，多建中低价位的商品房，同时，打击炒房行为。另据了解，今年该市房地产开发用地计划供应4000-4500亩。为了让更多市民能够改善自己的住房条件，该市将适当增加中心城区周边交通便利、配套设施基本完善的中、低价位普通商品住宅用地的供应量。

　　出台标准：3600元以上均属非普通住房

　　据了解，南昌市新制定的普通商品住房标准规定了四类地段的住房价格，并实行二年一定。且该政策主要针对增量房，不适合二手房。今后，凡是在东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区、红谷滩新区、南昌经济技术开发区、南昌高新技术开发区范围内购房，且同时具有住宅小区建筑容积率(建筑面积与占地面积之比)在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同类地段商品住房平均价格1.2倍以下几项条件的住房均为普通商品住房。南昌市根据实际情况，对实际成交价的标准进行了公布。

　　富大有堤、沿江北大道、庐山南大道、丰和中大道、南昌大桥、沿江中路、建设西路、建设路、井冈山大道、解放西路、洪都中、北大道、南京东路、青山湖大道至富大有堤交界所围合的区域和象湖周边地区为一类地段，该地段的房价在3600元/平方米以上的都属非普通住房。

　　除一类地段以外，富大有堤以南、青山湖大道以东、洪都北、中大道以东、井冈山大道以东、解放西路以南、建设路、建设西路以南、沿江南大道以东、广州路以北、城南路以西、解放东路以北、昌东大道以西；丰和大道以西、庐山南大道以南、昌九高速公路以东及红角洲地区；凤凰洲地区为二类地段，其实际成交价格必须在3000元以下且符合其他两个条件才属普通商品房。

　　除一类、二类地段以外其它区域(不含湾里区)的标准价为2500元/平方米，湾里区为四类地段，其普通住房的价格需在1800元/平方米以下。

　　市场：买卖双方处观望状态

　　该政策的出台，会对南昌的商品房市场产生怎样的影响？据业内人士分析，由于一系列的调控房价的政策出台，不论是买房还是卖房，都在试探政策会对整个房价有多大影响，看实施后市场反响，均持观望态度，这是买卖双方较劲的时期。对于卖房而言，除了急于套现的业主会抛售以外，已经开盘的商品房不会进行价格调整，而对于尚未开盘的商品住宅而言，则有可能延期推出楼盘，根据市场作出选择。

　　该业内人士分析，以100平房米的住房算，如果住房单位价格在4000元，需要的契税为16000元，如果单位价格在3600元，所交契税为7200元，两者相差比较大。从总体上看，购房的市民为了减少契税的支出，会考虑该3600元/平方米以下的住房，因此近段时间，南昌一类地段住宅的成交价应维持在3600元/平方米以下。

　　文/记者王宣海郭宁