重庆房产新政策全面解析

　　5月31日，重庆市国土房管局、地税局、财政局联合公布了重庆市普通住房标准以及重庆房产“新政”细则。其中，从即日起，对于个人向外销售购买时间超过2年(含2年）并符合该标准规定的普通住房，可以享受免征营业税的优惠政策。“新政”的出台引起了山城市民的极大关注。对此，本报记者采访了各界人士，多角度地对这一“新政”进行解析。

　　解读一：购房两年内出售征税5.5

　　%根据“新政”规定，从即日起，如果买卖居住不到2年的住房，售房者将缴纳房屋销售金额5.5%的营业税。购房时间的计算，以取得的房屋产权证或契税完税证明上所注明的时间为准。

　　按规定，有两种方式确定个人购房时间：房屋产权证或者契税完税所标注的时间开始计算。重庆市相关部门表示，这两个时间不统一时，按有利于卖房者的时间计算。

　　据了解，重庆市主城各区的契税征收时间不相同。渝北区是在房屋交易登记时就缴了契税，而渝中区等却是在办理权证时缴契税。渝北区就按契税完税时间为准，比房产证发放时间要早。

　　据重庆税务部门和国土房管局有关负责人表示，重庆对个人将购买不足2年的住房对外销售要征收5.5%的营业税，其中包括0.5%的城建税和教育附加费。

　　解读二：无有效证明转让房屋须交税

　　目前在房地产市场上，可能有人住进去很长时间，却没有拿到房产证，或者还欠着税。但是从购房合同来看，这个房子可能买得很早，这种情况其税费该如何交呢？

　　实施细则已经明确规定，只有房产证和契税证明这两个证明有效。如果没有房产证，也没有契税证明，只有购房合同，这种情况下如果要转让，合同时间无效，将被全额征收营业税。如果是免契税的房改房，要在房产证注明时间的两年内转让，同样要交营业税。

　　新政策·反响

　　买卖双方：不会对市场产生太大影响

　　房产市场的新政策对二手房市场到底会产生怎样的影响？记者在昨日的走访中发现，卖方担心今后需要承担相应的营业税，导致自己的房子贬值；买方则担心房价会下降，现在买会贵了，其直接的结果是导致多数计划购买二手房的人持币观望。

　　据中大恒基市场研究显示：在今年成交的二手房中，2003年6月1日以后取得房产证并上市交易的比例仅占有9.2％，所以，从短期来看，受到政策冲击的二手房总量是有限的，不会对市场产生太大影响。

　　经济学家：肯定会抑制炒房行为

　　重庆纵横商务研究所所长刘可认为，房地产新政可能会导致消费者在短期内持币观望，却不会对房价产生什么影响，因为房价是由土地成本、人工成本、建设成本和市场需求等多种因素构成的综合体，只要成本和需求不下降，那么房价是不会下降的。另外，目前重庆大部分的住房需求都是真实的，因而新政实施也不会对房地产交易量产生多大影响。不过，新政增加了购房者的税务负担，所以肯定会抑制目前楼市中疯狂的炒房行为，特别是对一些零散的小户来说，作用应该是最为明显的。

　　政府官员：对房价不会有多大影响

　　重庆市国土资源和房屋管理局副局长蒙毅认为，此次出台的新政策对于重庆地产业的价格只会带来较小的波动，而对于高档楼盘，在价格上还是会有所抑制，估计上扬的幅度会有所减弱。

　　蒙毅说，重庆出台的各项措施都是保护普通中低收入家庭改善居住条件的合理需求。增加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应，既是优化市场供应结构、调控房价的重要措施，也是满足中低收入家庭购房需要的重要途径。完善城镇廉租住房制度，扩大廉租住房制度覆盖面，可以使更多的困难家庭享受到政府的住房保障。而此次税收政策的调整，就更加明确地把税收优惠落实到了中低收入家庭。

　　市场反响：二手房挂牌价反弹

　　“最少加价2万，否则免谈。”昨日，家住观音桥的周女士致电华语物业，将其一周前挂牌销售的一套两室一厅的二手房价格上调2万元。而一周前，这套位于龙湖花园的二手房因为房主担心卖不掉，当时的挂牌价还是18.5万元。

　　接手该房的华语物业置业顾问周利认为，从昨日起，像周女士这样的卖家不在少数，加价的原因是反正抛盘避税已经来不及，还不如要求房产中介把以前下调的房价重新恢复，将其增加的成本附加在购房者头上。

　　新政策·建议

　　投资房产业内人士提出金玉良言

　　今后，如何买卖二手房呢？中大、恒基以及重庆市国土资源和房屋管理局工作人员结合政策、市场等方面的综合因素，向市民提出了建议。

　　2年以内的二手房：“以租待售”

　　持有2003年6月1日以后普通二手房的业主，可以考虑采取出租形式，获取收益，等过了两年以后再择机出售，既不影响收益，也可以等待房屋升值再行出售。而持有2003年6月1日以后公寓、别墅等非普通住宅的业主，建议过了2年后尽快出售，以防房屋贬值。

　　2年以外的二手房：“该出手时就出手”

　　持有2003年6月1日以前的普通二手房业主，基本不受政策的影响，但是，随着房屋结构性的调整，普通住宅的供应量不断增加，会有越来越多的二手房房源，供求关系基本平衡，那么二手房价格上涨的可能性就比较小。所以，从短期来看，这一类业主可以根据自身的实际情况决定出售或者出租：从长远来看，不宜长线持有。购房者需耐心选择理性消费

　　“由于政策的调整方向有利于市场供应量的增加，所以计划购买二手房的人们，可以耐心地选择，全面了解房屋、政策情况后再做决定。”市国土资源和房屋管理局工作人员分析认为，七部委政策规定2年以内出售的二手房征收5.5％的营业税，会在短期内影响重庆二手房供应量，但是从长期来看，由于结构性的调整，普通住宅的供应量增加，会引发“置业升级”卖旧买新，从而会有更多的二手房房源上市，有效地保证了二手房的供应量，对买方而言，可供选择多了，价格当然好商量。

　　该人士建议：面对各种房产政策，买卖双方持平常心即可。从逐渐明朗的政策来看，几乎没有控制自住为目的的购房行为，所以，对于自住用的购房者来说，不必有心理负担。

　　新政策·趋势

　　炒房者风险提高了

　　新政对炒房族带来的打击不言而喻。据一位炒房者称，新政出台之前，他炒房不必考虑营业税带来的成本和转手交易的时间限制。而如今，炒一套30万元左右的住房，“升值的空间能与营业税持平就不错了”。如果在购房两年内转手，根据今年的市场行情，几乎没有利润，“能不亏本就算不错了”，而在两年后转手，又得承担物业是否升值的风险，就算升值，“如果升值的空间很小，这几十万元就套牢在这套房子上了”。

　　本版稿件由记者喻奇树见习记者肖李实习生杨珺采写摄影黄洋