房产专家热线今日继续开通

　　“建筑面积”以产权证上面积为准

　　1.“单套建筑面积144平方米以上、容积率小于1.0、实际成交价格在同类区域住房平均交易价格1.44倍以下”，满足三个条件之一即为高档房，请问标准中的面积、容积率、成交价格分别以什么为准？

　　胡光辉（以下简称胡）：面积以产权证上标注的面积为准；容积率以规划部门的规划为准；同类区域住房平均交易价格以南京市政府发布的最新实施细则为准。直系亲属买卖过户仍需交营业税

　　2.市民王先生：父亲有一套才买了两年不到的房产，请问，其过户给我是否也需要交营业税或契税？交多少？

　　胡：首先，只要是购买房产的，买方都需要缴纳2％的契税，如果是高档房需缴纳4％的契税；其次，如果是购买商品房不足两年内转手的，卖方需缴纳5.5％的营业税，所以直系亲属之间过户房子，如果是买卖过户的仍需缴纳5.5％的营业税和相应的契税。

　　直系亲属赠与过户可合理避税3.5％

　　3.如果不是买卖过户，父亲采用赠与或者继承的方式过户给子女是否需要缴纳营业税？

　　胡：赠与过户需要到公证处进行公证，按法律规定，赠与过户赠与方不需要缴纳营业税，但受赠方需要缴纳专门的契税及赠与契税，税率为4％。也就是说，过户普通住宅的市民选择赠与过户，将可合法合理避税3.5％，因为买卖过户双方总共将缴纳5.5％的营业税和2％的契税，但赠与过户却只需要缴纳4％的赠与契税。法定继承免交营业税和契税；遗赠则按照赠与过户形式处理，即不交营业税，但需缴纳4％的赠与契税。

　　普通住房免税需提供证明材料

　　4.个人买卖房屋如果符合免税或者减税条件的需要提供些什么材料？提供给谁？

　　胡：个人将购买超过2年（含2年）的符合普通住房标准的住房对外销售，应持下列材料到主管税务机关（南京市为房地产交易市场专门的地税征收窗口）办理免税手续。（1）.居民身份证原件。（2）.房产管理部门或建设主管部门发放的房屋所有权证的复印件。（3）.销售该房屋时与购买方签订的买卖合同或其他具有房屋权属转移合同性质的凭证的复印件。（4）.销售该房屋时向购买方开具的发票复印件。

　　5.买卖二手房多为私下交易，当时买的时候卖方并没有开具发票，以后自己要是出售该房屋，差额或者免税的凭证怎么提供？在哪里可以补办发票？

　　胡：对于6月1日新政实施前购房的市民，如果没有发票可以用契税发票作为差额征税或者免税的证明。个人买卖二手房的可到南京市房产交易登记中心地税窗口补开发票。另外，个人和单位对外销售住房的，应主动到主管地方税务机关申请开具发票，购房人在向售房人索要发票后，依法办理房屋权属登记。

　　作者：仲跻嵩　徐关辉　徐永现

　　（来源：南京晨报）