房产新政市民四大建言

　　房地产新政出台影响着每一位想买房和想卖房的市民。昨天南京众多专家、市民在新政实施第一天又提出了一些新疑惑，想出了一些新观点……

　　由于对高档房征收4％的契税，在同一幢楼，有可能大家住在一起却要缴纳不同的税收；由于144平方米以上的房子将被征收4％的契税，或许您正在为如何脱手手中的“高档房”而发愁，也因此而后悔当初的选择；也或许您以后再也不会购买145平方米、146平方米的房

子了，因为仅仅是两平方米的差距您就得多付出可能高达2万的契税？……新政影响了您的生活，也是我们最关心的，晨报今起开设特别栏目《新政影响生活》，欢迎广大读者提供线索，请拨打热线84701110告诉我们新政给您和您的家人带来些什么影响，或者发邮件到njcb鄄bjxhby.net.cn。

　　要防范压低交易价格避税

　　由于新政对两年内转手的房子征收5.5％的营业税，不少专家担心，二手房的买卖双方可能会为了避税而人为压低交易价格。

　　昨日，房管部门有关人士表示征收营业税不是以房屋评估价格为准，而是以买卖合同上的价格为准。业内有关专家认为，实际上买卖双方为了避税还是有可操作空间的，比如市民甲买进商品房的价格是8690元/平方米（江南八区普通、非普通住宅分界点），两年内市民甲把该房产转手给市民乙，其实际成交价格为9500元/平方米。但为了避税，双方商定在买卖合同上确定的价格仅为8690元/平方米，此外双方再签订一份每平方米810元的补充协议。“这样，实际上在此次房产交易中卖方并没有缴纳营业税，买方也避免了交4％的契税。”专家认为，如果部分人采取这种方法避税，相关部门最终统计出来的二手房成交价格实际会低得多。对此，南京财经大学财税学院院长杨抚生表示，该种避税手段有很大的风险，其实际上存在瞒报交易价格的行为，如果被查处将被处以数倍于原税收的罚款。

　　要鉴别假赠与、真买卖

　　一些房地产业界的资深人士以为，如果大量的市民在二手房交易中采取赠与过户的方式将会对现在的新政策产生冲击。据介绍，除常规的买卖过户，二手房交易中赠与过户也是可以选择的一种方式。过户普通住宅的市民如果选择赠与过户，将可合法合理避税3.5％，因为买卖过户双方总共将缴纳5.5％的营业税和2％的契税，但赠与过户却只需要缴纳4％的赠与契税。而法定继承则免交营业税和契税。遗赠则按照赠与过户形式处理。

　　对于有可能产生的避税方式，南京市房地产市场处的有关人士指出，尽管这种方式可以操作，但是，由于假赠与真买卖违背了公平、真实的交易原则，有可能产生一些法律纠纷，一旦纠纷产生，买卖双方走上法庭，法律是不会保护这种假赠与真买卖的。

　　土地挂牌时可否就控制高档房

　　对高档房的控制，国家采取了征收4％的契税的措施，而对其标准的界定采取了成交价格和面积等标准。南京农业大学不动产研究所副所长吴群认为，用成交价格控制一是显得较为滞后，因为成交价格往往都是最后才统计出来的；二、成交价格这种滞后控制由于地域的不同，将很难做到真正公平，比如江北的房子成交价格很低，但由于面积等因素可能同样会被纳入高档房，而事实上它还远远比不上城中一套小户型房子贵。吴群认为，作为不动产的商品住宅，其价格长期仍然是看涨，也就是说，如果政策不变只会使越来越多的房子变成高档房。

　　“与其通过成交价格这种滞后参数来控制，不如在土地挂牌的时候就对高档房进行控制！”吴群介绍，可以采取的前期控制方式包括金融措施，如银行对高档房开发紧缩贷款；土地规划措施，即在规划时便要求其建普通住宅，目前虽然有通过容积率控制的，但相关部门应加强监管力度，避免规划在实施中走样。

　　非高档房源也要多关注

　　昨天，南京一位市民叶先生给晨报打来电话称，从上到下的政策应该把力气用在刀口上。

　　“要知道，炒房人都不会去碰那些所谓的高档房，炒房人一般大多会选取那些面积在120平方米甚至100平方米以下的房子作为炒卖的重点，这里面的原因很简单，一是房子的总价低；二是小户型的房子往往是需求量最大的部分。也就是说，炒房族炒卖的房子一定是普通市民最能买得起的房子，因为这样的房子升值最快，脱手也最容易。”叶先生这样介绍他的炒房心得。

　　对于市民叶先生的说法，南京市房地产研究中心的有关人士表示认同，高档房的涨幅其实是最慢的，在南京，像新街口的金鹰国际花园、莫愁湖畔的万科金色家园这些只是个别例子；最多的是那些原本每平方米2000元到3000元的普通房子，每平方米涨个500元、1000元，获利都较市中心的高档房多而快。（来源：南京晨报）