房产新政“扬州版”解读

　　今日扬州网消息：昨天报道了我市确定“享受优惠政策普通住房标准”的消息，引起社会广泛关注，如何认识新政对我市房地产市场的影响———【一、专家解读“普通住房标准”】

　　根据七部委意见和省建设厅等有关方面规定，扬州制定了《关于明确我市享有优惠政策普通住房标准的意见》，规定我市享受优惠政策的普通住房应同时具备以下条件：

　　住宅小区建筑容积率在1．0以上；单套建筑面积在国家和省规定的120平方米以下的基础上上浮20％；实际成交价格在国家和省规定的同级别土地住房均交易价格1．2倍以内的基础上上浮20％。对此，有关专家作出深入解析。

　　1．关于“住宅小区建筑容积率在1．0以上”。鸿大房地产公司赵春林总经理介绍，容积率是指项目建设用地范围内全部建筑物（含附属建筑物）的建筑面积总和与规划建设总用地面积的比值。一般以多层住宅为主的住宅小区其容积率在1—1．6左右；而别墅类则占地较大，一般是0．7左右，有的更小，仅有0．4。容积率的高低与建筑物的高度和密度相关，小区建筑高度越低、建筑密度越少，则容积率越低。此标准明确保护了普通住房需求，对高档房和别墅类住宅的建设有一定的限制作用。

　　2．关于“单套建筑面积在国家和省规定的120平方米以下的基础上上浮20％”。环艺房产经纪公司王荣美认为，此标准对普通住宅面积最高限作出明确限制，以120平方米为最高基数，在此基础上上浮20％，我市认定的普通住房的最高面积标准为144平方米。超过此最高数值就是“高档住房”。

　　3．“实际成交价格在国家和省规定的同级别土地住房均交易价格1．2倍以内的基础上上浮20％”。业内资深房产人士许世斌认为，此标准是对“普通住房”的价位作了限制，但总体看，对“普通住房”的价位还是放宽的。即普通住房的价格标准可以达到同地段住房均价的1．44倍。许世斌也认为，此标准在适用一些精装修的小户型时，可能易产生争议。【二、“普通住房”享受的优惠政策】

　　“普通住房标准”享受的优惠政策有哪些？也成为大家关注的话题，据专家介绍，过去我们划分房屋产品基本方式为商品房和别墅，不同的产品形式有不同的契税标准。此次房产新政将原商品房概念中的“普通住房”剥离出来，而将其他类型的产品如超过144平方米的大户型、叠加住宅等，与别墅一起并入“高档住房”。

　　市房屋交易权属管理处有关人士告诉记者，根据政策规定，与“高档住房”相比，“普通住房”享有的优惠政策主要是契税，即房地产转让中，“普通住房”契税2％，“高档住房”契税4％。【三、房产新政对房地产开发的影响】

　　业内人士认为，新的房产政策，对市区房地产开发有一种导向作用。赵春林认为，这将导向大众型房产的开发，如，面积大小，户型摆布等。目前在扬州120平方米的房子，可以设计为三室两厅，三个主卧朝南，或两个主卧朝南，客厅在两卧之间。这种称为“扬州式”户型特别抢手，最大好处是利用率高。

　　不过，也有业内人士认为，新政对高档住宅开发影响不会太大。因为新增加2％的契税，与动辄数十万元的高档房产来讲，所占比例甚小，并不影响富裕阶层的购房意向。