大需求制造大商圈

　　对于商铺投资者来说，商场经营状况最终决定其租金回报与商铺升值空间。而经营得好坏与否，则取决于进场人流。在大深圳组团式的发展规划之下，新城区的商业投资回报在某种程度上取决于区域内消费需求与购买力。区域内消费力强，则商圈兴旺。另一方面，具体到某一新城区，商业街本身的规划也在一定程度上决定商铺投资的回报率。

　　强劲消费支撑升值空间

　　纵观深圳新兴城区，无论是西部的宝安中心区还是北部的龙华——坂雪岗片区、龙岗中心城片区，都有强劲的区域消费力加以支撑。

　　以北部的龙华——坂雪岗片区为例，根据政府规划，坂雪岗将建设成为以高新技术产业为核心、综合配套、功能完善的生态园区。以坂雪岗为核心的高科技产业带现已拥有华为、新天下、富士康等大型企业。作为世界级企业，华为正式把总部基地落户坂田。2003年，华为的销售额为317亿元人民币，员工22000多人，被评为全国人均收入最高的公司。以生产神州电脑为主业的新天下，2003年销售额达40亿元人民币。IT巨头富士康中国总部也在坂雪岗周边，现有员工2万余人，年销售额更达数百亿元。

　　该区域不但拥有华为等这样的世界级大型高新技术企业，并吸引了大量的上下游企业落户。目前坂雪岗拥有400多家企业，会聚了五大洲近30个国家的投资者，被誉为深圳“北硅谷”。根据规划，这里将聚集约15万高科技精英。

　　正是聚集了如此高消费力的人群，因此有眼光的投资者非常看好坂雪岗片区的商业投资潜力。由于万科城·风情步行街填补了北部深圳特别是坂雪岗片区高档次商业的空白，从而成为投资买家青睐对象。

　　超前规划带来超旺人气

　　从成熟的商业地产发展形态来看，要做好区域商业，就必须提前规划，在经营之前就规划好方向，这已经成为商业地产成功发展的经验之一。

　　以宝安中心区的高发项目为例，其商业部分在尚未启动之前就请来专业公司策划代理，不仅要将其打造成为中心区内的商业热点项目，更要成为未来宝安人喜爱的商业项目。

　　而坂雪岗片区的万科城·风情步行街项目也是规划在前。深圳万科在开发万科城时，将其3万平方米的商业街设计成国内首家以LivingMall为核心理念的风情步行街。据了解，万科将LivingMall理念运用于商业运作，LivingMall理念的核心在于将商业地产项目运作的基本点放在商业经营和消费休闲体验消费上。独特的景观布局是万科城风情步行街的一大亮点，约7000平方米人工湖点缀其中，沿湖一侧主要设置了咖啡、酒吧、西餐等休闲场所，无论是沿湖漫步，还是湖边小坐都是一次惬意之旅，美丽的风情将吸引更多游人光临，人气更加旺盛。

　　目前，万科城·风情步行街的规划理念已经得到品牌商家以及商铺投资者的认同，而万科城二期的热销也在一定程度上印证了万科城商业街的投资潜力。

　　作者:本报记者刘春杨道余 发表评论