扬城房产“新政”出台和风拂面

　　今日扬州网消息：容积率1．0、面积144平方米、成交价1．44倍将成为扬城市民必须牢记的新数据扬城房产新政出台的背景

　　5月11日，国家七部委颁布《关于做好稳定住房价格工作的意见》的房产新政策，明确提出将对中小套型、中低价位的普通住房给予多项政策优惠。而享受这些优惠政策的普通住房需要满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1．0以上；单套建筑面积在120平方米以下；

实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。同时，该意见强调，各地要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。“新政”三关键词解读

　　我市在制定相应的政策时，可谓是“用足了政策空间”。新出台的不过250字左右的《意见》中，“建筑容积率”、“单套建筑面积”和“实际成交价格”三个关键词值得关注。【关键词一】建筑容积率（1．0以上）

　　建筑容积率，是指项目规划建设用地范围内，全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内。对于房产开发商来说，容积率和建筑密度决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率和建筑密度直接涉及居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。一般来说，多层和小高层的容积率在1．0以上；别墅住宅则保持在0．3—0．4之间，相对宽松；有些高密度楼盘的容积率则会在2．0—3．0之间，显得相当拥挤。

　　此次我市出台的房产新政中，规定享受优惠政策普通住房的第一个必需条件为：“住宅小区建筑容积率在1．0以上”，即是严格按照国家七部委意见精神而制订的标准。【关键词二】单套建筑面积（144平方米）

　　我市的房产新政中，规定享受优惠政策普通住房的第二个必需条件为：“单套建筑面积在国家和省规定的120平方米以下的基础上上浮20％”，即144平方米是高档住房与普通住房的分界线。

　　关于“单套建筑面积”的定义，国家建设部1995年12月颁布实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第五条有明确规定：“商品房按‘套’或‘单元’出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积），与应分摊的公用建筑面积之和。即，商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。”

　　业内人士分析说，今后在我市开发的房产商，将会自觉地以144平方米为标尺，划定适合于自己开发建设的新楼盘。【关键词三】实际成交价格（1．44倍以内）

　　“实际成交价格在国家和省规定的同级别土地住房平均交易价格1．2倍以内的基础上上浮20％”。这是我市房产新政中，规定享受优惠政策普通住房的第三个必需条件。

　　住房平均交易价格，指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。举例来说，假设，我市文昌商业圈一类地段的住房平均交易价格经加权平均后为5000元／平方米，那么，成交单价超过1．44×5000＝7200元／平方米以上的房子将不属于普通住宅。专业人士分析，如果按我市商品房一季度均价3138元计算，1．44倍应在每平方米4518元左右，目前我市普通商品房的价格基本上都在这个价格以下。新政出台后的影响

　　房产新政出台以后，作为被“抑制”的对象——“非普通住宅”，将要受到的影响是显而易见的。除了“不得减免营业税”外，还“不得减免契税”。

　　近年来，我市的房地产市场一直呈健康发展态势，特别是建成了文昌花园、鸿福家园、联谊花园等一批经济适用房、定价商品房、解危解困房，使几千户拆迁户和困难家庭搬进了新居。同时，由于当时房产商在开发时已注意到户型设计，超标的普通住房并不多，因此，新政对扬城普通市民的影响并不大。在房产交易市场排队交税的市民中，市教育局电教馆的顾洲在得知普通住宅单套建筑面积标准为144平方米后说，“我买的是110平方米的住房，早知道就不必赶在5月31日之前排长队交税了。这样的政策对老百姓来说，就好像是和风吹拂。”