叩问房价 你泡沫了吗？

　　四川新闻网-成都晚报讯

　　——央视经济频道《对话》栏目邀专家老总纵论房价涨落

　　特·邀·嘉·宾

　　哈继铭 中国国际金融公司首席经济学家

　　赵晓 国资委研究中心宏观战略部部长

　　北京大学光华管理学院 经济学博士

　　钟伟 北京师范大学金融研究中心主任，副教授

　　冯仑 法律学博士 万通集团董事局主席

　　潘石屹 ＳＯＨＯ中国有限公司董事长兼联席总裁

　　任志强 北京市华远地产股份有限公司董事长兼总经理

　　最近一段时间，房地产业成为了中国百姓谈论的热点。6月5日，央视经济频道特邀京城知名开发商、地产界学者就近期房地产市场出现的一系列问题展开激辩，通过剖析中国房产业的现状和未来，对老百姓关心的问题作了一次梳理与解疑。

　　问题一房价持续上涨合理吗？

　　主持人：房价不断上涨正常吗？赵先生，您觉得呢？

　　赵晓：我觉得是不正常的，房地产问题其实三分之一是宏观经济学的问题，三分之一是金融的问题，还有三分之一是真正的房地产的问题。从过去几年的宏观经济来看最重要的一个变化就是我们的物价。在经历了700多个基点的波动或说7个多点的波动，但我们的利率几乎没有太大变化。这导致的一个结果就是资产的价格大幅上扬。在我们国家股票市场不太景气，主要资产的价格上涨就表现在房地产上了，因此它的这个价格上涨就带有泡沫性，是不正常的。

　　问题二房价上涨是否含有泡沫

　　主持人：哈先生您也认为有泡沫，此话怎讲？

　　哈继铭：我分析了全国大概二十个城市，一半以上的城市的资金成本已经超过了租金回报率。另外有四分之三的城市的月供也超过了租金回报率。有的人买房子，他觉得买了房子，这个租金可以用来付月供、养房子，那么现在这部分人越来越困难了。随着利率提高，在某些城市租金与房价比在不断地下降。

　　主持人：潘先生同意他的观点吗？您刚才说的是没有泡沫。

　　潘石屹：我得到的结论相反。别的城市的情况我不了解，北京购买房子贷款的利息大概是5％到6％，可是租金回报率是10％，所以我得到的结论和他不一样。

　　问题出在什么地方？就是整个中国，除了上海之外二手房市场没建立起来。如果二手房市场建立起来，这个市场成交的平均价格和购买的价格比就是一个比较合适的比，所以我觉得中国房地产最大的问题是要尽快把二手房市场建立起来。

　　主持人：赵先生您是从哪个研究角度来佐证您的观点的？

　　赵晓：中国经济的过热主要表现在房地产领域的过热，但如果我们硬用全局性过热来形容中国的房地产的话，未免过重。但如果仅仅用局部过热形容目前房地产的状况，我认为这句话未免过轻了。

　　钟伟：在有没有泡沫这个争论当中，我们明显地看到经济学家都说有泡沫，你到网上去调查网民可能百分之百的投票都认为有泡沫，在场各位基本都是赞成有泡沫。现在情况就很明了。如果除了房地产开发商自身认为房地产行业没有泡沫，所有的旁观者都认为有泡沫，那就是只有一种偶然情况：他们是对的，就是真理恰好掌握在少部分人手里。我宁可相信是有泡沫的。

　　冯仑：经济学家总是在讲预警危险，总是在讲对危机的预警。历史上统计的结果大部分是夸大的。而我们正好是作为一个投资者来说，成功的投资者他总是乐观的，我们是乐观主义者，所以我们觉得没有泡沫。

　　问题三：今年房价会不会跌？

　　主持人：如果说我们的楼市有没有泡沫可能是大家观点的一个充分展示，那这一次是要考大家的本领了，要看未来了，你们认为今年楼市到底会不会跌？

　　哈先生：有的地方已经跌了，比如上海等泡沫比较严重的地方，实际已经跌了。

　　赵晓：因为你说的是今年，比如说今年这个政策力度，下一步会怎么样，这将决定房价，特别是全国范围内是涨是跌的关键因素。从现在来看，假如说维持现在的政策力度，局部出现下跌那是一定的，但是全国范围内，大部分地方还是稳中偏升。

　　钟伟：我是希望它跌，但是作为一个理性分析的角度，它恐怕在剩下的两个季度之内很难跌下去。第一个理由就是现在的房地产供求基本上是失衡的，地皮少，房屋的竣工面积少。完了之后在个人按揭这块利率提得还不够高，因此现在的情况是火上浇油的情况，你让房价怎么往下走呢？在中国有一个诸害相权择其轻的问题，我手持现金，其他如股市投资都行不通的时候，你只能买房。因此在这两个季度之内要改变恐怕比较困难。

　　潘石屹：在未来的一个季度，在整个的价格，整个的成交量先跌的情况下，我想价格会往下跌。这次政策以后有两个因素在半年到一年肯定是要跌的。土地供应结构发生很大变化，就中低特别是经济适用房、廉租屋这样的供应量一大，高档项目都不批也不贷款，那么从总体来说今后一段市场供应出来的产品，整个平均价格分母就大了，一下就跌了。

　　问题四：“国八条”如何执行不打折

　　主持人：今年3月到5月国家相继出台了一系列政策来稳定我们的住房价格，被大家称作是“国八条”，大家有什么好的建议，能够让“国八条”在执行当中不打折？

　　钟伟：规范地方政府行为、利率、资本等。

　　赵晓：更多采用宏观手段而非行政手段。

　　哈继铭：不要受地方政府利益影响，加强宏观价格型调控。

　　潘、冯、任说法：第一个就是政府制定这些政策实施细则的时候一定要慎重，政府公布后的政策就得认真执行，这样的话可以体现政策的严肃性；第二，政策制定过程，程序应是透明的，这样一个过程并不是说找两个人听一听，实际上是一个不同的政策利益当事方，他们的代表通过一个法制的、透明的程序事先博弈，制定的政策。这个政策在执行的时候就不容易打折；第三，这一次国八条的标准是很清楚的，因地制宜。

　　问题五现在能不能买，该不该买房？

　　哈继铭：自助的买。投资的，歇菜吧。

　　赵晓：我觉得无论是自己住还是投资，都等上一年再说，先不买。

　　钟伟：买不买房和买西服实际上可以类比，就是你为什么要买西服，你买西服派什么用处？你准备支付多大的代价去买一套什么品牌的西服？因此在买房之前仔细考虑自己对买房所怀有的各种期望和自身的能力评价，我觉得这是最重要的。

　　潘石屹：想买就买吧。至于后不后悔，越是大的决策越不是算账算出来的。据央视