杭州楼市还能撑多久？

　　在“国八条”和“七部委文件”的重压下，火爆多年的杭州房地产市场如今一片萧条，传闻纷起。

　　作为一个省会城市，杭州的房地产市场似乎和上海、北京等大都市的地位不可相比，但是，作为最早实行土地储备制度、最早运用税费等经济手段对市场进行调控的城市，杭州房地产市场素有全国房地产晴雨表之称。它的动向，对全国常常具有一定前瞻意义。

　　目前，这个被不少人认为是国内发育最成熟的楼市正在调控的阵痛中，观望，博弈，僵持。它所呈现的高位运行状态究竟还能在一系列的组合拳下支撑多久？安居是一个遥远的梦吗？中介的好日子一去不复返了吗

　　悲观的信息

　　据统计，2005年一季度，杭州六城区商品房实际预售套数和面积分别同比去年上升50．7％和46．8％。商品住宅预售平均价格为6241．7元/M2，同比去年第四季度下降了0．6％。一季度二手房住宅平均成交价格6571．88元/M2，同比去年四季度上涨了4．08％。在宏观调控政策有效引导下，杭州市区房地产市场运行基本平稳。

　　4月以来市场变化明显。增量房市场每周成交呈下降趋势。4月4日至5月14日（不包括五一假期），杭州老城区商品住宅成交每天30套，比3月份每天商品住宅成交81套明显下降。有的新楼盘成交量只有从前的20－50％。二手房办证过户明显增加。4月4日至5月14日（不包括五一假期），杭州老城区每天二手房办证过户73．9套，比三月份的45．4套上升62．7％。与此同时，投资或投机性住宅需求明显减少。二手房市场挂牌量在4月份明显增加，但市场观望气氛渐浓，接盘者不多，市场交易出现下滑。部分中介公司4月份成交量为3月的60％左右，有的甚至跌到20％。有的中介经纪人两个月来一笔业务都没有。同时，市场出现部分房源挂牌价格回落。

　　有的开发商称，现在不少开发商是靠前些年的积累再硬撑。调控如果时间拉长到一定程度，不少企业就会出现资金回笼困难的问题，关门倒闭的案例将会出现。

　　几个故事的解读

　　最近杭州楼市有四个故事受到广泛关注：一，一家房地产企业因为反复预订号子涉嫌违规受到查处。杭州金达房地产开发有限公司因为在商品房网上备案系统单套、多套超两次以上预定累计次数均排上诚信档案榜之首，被有关部门停止销售经营，一名违规销售人员被取消从业资格，5年内不得重新申请。二，某房产中介公司老总卷走了客户200万，已被刑拘。三，一新楼盘推出买房送车，实际是变相打折，结果乏人问津。四，一些小开发商正在纷纷出售自己的股权，可能资金已经出现问题。[1][2][3] [4]

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　　宋都集团执行总裁王益平对此解读说，第一个故事，有开发商涉嫌“惜售”，“惜售”、“销控”一般发生在房产形势好的时候。第二个故事在前些年也曾发生，说明中介行业龙蛇混杂，资金量大，需要加大监管力度。第三个故事属开发商营销策略，据了解，该送车房是一批全部朝北的大户型房子。杭州楼市多年来一直存在“买房送空调”之类相似现象。其实是对购房心理的一种把握。第四个信息已不是新闻，在前两年国家开始调控房地产时，杭州市场上就开始出现不少类似现象：小开发商无力支撑而投入大企业门下，或是联合开发，或是被兼并。有的开发商将帐下项目全部卖光。有的开发商因为从银行贷不到款，就拿土地去典当以获取资金。这预示着房地产业的整合将会不断出现，调控将考验企业以及个人投资者的资金实力。而且很多企业的股权整合是该企业发展壮大的战略步骤，和国家政策环境没有必然的关系。

　　据了解，有一些开发商认为，目前这种形势下，不适宜开盘销售，越是“抛盘”，越会加速人们的恐慌心理。中国的购房人群普遍心理是“买涨不买跌”。因此有一些开发商推迟了开盘的时间，“以观后效”。据传闻，在中国的有些地方，一些高档楼盘开发商被当地政府告诫，目前不要开盘，因为一开盘就会拉高该地块商品房销售的均价，“逆潮流而动”。

　　旧故事和新故事，体现出各种势力对市场信息的干预和操控，让市场变得更加扑朔迷离。城市上空处处可见楼盘的广告，见证了许多次市场风云的变幻[1][2][3] [4]

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　　政府的努力

　　作为楼市中最重要的元素之一，杭州政府在这个特殊的时期，保持冷静的头脑，采取了一些从根本上影响楼市格局、走向的措施。

　　这些措施很多是组合拳中所没有的，但又是从长远来说将实实在在影响杭州楼市的。

　　在商品房领域，杭州市在运用税收等手段加大调节力度的同时，加强控制因房屋拆迁而导致的住房被动需求。全市城镇房屋拆迁计划总量控制在上年商品住宅和经济适用住房竣工面积总和的35％之内。对住房价格上涨过快、供需矛盾突出，在外过渡拆迁户数量较多的地区，原则上不再实施新的拆迁项目。

　　杭州市房产局还出台了相关规定，销售人员要由政府建档备案；参与违规操作的销售、中介、评估等人员将被取消从业资格，五年内不得重新申请，违规严重者将被封杀，今后不能在杭州从事房产经营工作；开发商卖房一旦触及6条高压线就将被喊停；中介商出现12种违规行为将被停止经营业务。

　　杭州市政府认为，围绕“稳定价格、加强保障”的目标，关键是要在商品房供求市场之外，加强构筑中低收入家庭住房保障体系。杭州市提出了三个房等人的目标。从2005年－2007年底，用3年的时间基本实现经济适用住房、拆迁安置房、廉租住房均从现在的人等房转变成房等人，基本缓解住房供应紧张的矛盾，基本实现住房价格的稳定。

　　按照计划，杭州市区确保2005年解决大部分经公示、符合现行政策、持证待购的住房困难家庭的需求，2006年要让现在外过渡的拆迁居民全部住进新家。廉租房申请人条件大大放宽，初步估计将有3000户困难家庭从中受益。到2006年底，基本实现应保尽保。杭州还将因地制宜地建设一批租赁住房，以解决部分既不属廉租房对象，又不符合经济适用住房准入条件，但买不起商品房的夹心层居民。今年杭州市区就将调拨2万平方米的住房作为租赁住房。

　　杭州市副市长杨戌标说，从4月29日杭州市土地招投标价格平稳、二手房市场部分挂牌房源挂牌价理性回归，以及消费者谨慎的购房心态这几方面综合分析，他认为杭州的房地产市场正趋向理性。漂亮的新建住宅小区背后是高居不下的房价[1][2][3] [4]

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　　真正的“稳定”

　　浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授认为，一块土壤上毛竹太繁茂，其他物种就会被消灭。一个行业吸纳过多社会资本，会抑制其他行业的活力，导致生态失衡。企业和个体投资者进入房地产领域，投资回报率超过其他很多行业，产生超额利润。这种集体效益会诱发整个社会的集体非理性。

　　他说，这种现象，一方面自毁，比如说，房地产企业不需要在规划设计、营销等方面创新就可以大赚其钱，创新能力就会萎缩。个人只要拥有房子，无需开拓创新、充电学习就可以成为食利阶层。另一方面毁人，土地、资本、银行信贷、人才等诸多资源都向房地产业集中，导致社会资源配制的结构失衡。有些企业为追逐高额利润，放弃老本行入楼市，导致这些产业的创新受到抑制。

　　王益平也认为，目前三外企业到杭州巨资拿地，本地开发商只好外拓到外省。各地这种外拓企业就数浙商最多，实际正说明了浙商面临的房价高企压力最大。他说，认认真真谋发展的开发商是最希望房价稳定、市场稳定的。房价畸高利润率反而会下降，弊大于利。他举例说，杭州的庆春路地块，1993年时地价大约是200－300万一亩，现在至少要上千万。房价上涨远落后于地价涨幅。从前开发赚的钱，加上投入，已根本支付不起同类地块的现有地价。

　　贾生华说，整个社会不应认为只有买房是投资最佳途径，有人赚也有人亏，在创新和竞争中发展，才是行业和社会的合理状态，才能达到真正的“稳定”。

　　理性必将驱逐“投机”

　　有专家认为，经过这轮宏观调控，投资、投机的泡沫将被挤出，按照过去房价未快速上涨时的购房量，以及目前杭州外来人口购房占30％左右等数字来测算，真实的需求可能还剩原来的七八成。房产中介的好日子还会回来吗？

　　贾生华教授认为，在过去呈现的旺盛需求中，有相当一部分是被复制出来的。正是因为很多有经济头脑的老百姓和企业看到了土地紧缺带来的预期上涨空间非常诱人，纷纷投资买房，房产到达不了最终使用者，而是被放入“仓库”，房产供给被快速“收藏”，市场需求出现不断“复制”现象，住房在一定程度上仅作为“价值符号”而存在。

　　根据浙大房地产研究中心2003年对杭州、宁波等6个城市的调查，买过两套以上商品房的居民人数比例达5．9％。其中，拥有2处以上住宅的居民比例高达16．7％。

　　贾生华教授说，杭州楼市在近些年的泡沫论中已经经受了地方政府的一次次敲打，具有一定的抗敲打能力。有些大城市今年出台的一些抑制泡沫的政策在杭州早已实行很长时间。对杭州市场而言，国家新政策表露的的决心比其实际措施具有更大的影响。市场的种种反应更大程度上来自对中央政府不可预期后续政策的恐慌。他认为关键是要不断显示中央政府的这种决心，以防止反弹。

　　通和置业销售总经理黄海波说，目前的市场还没有到可以下结论的时候，没有一项政策会一出台就在市场上引起大崩溃的，那些所谓猛跌之类的鸡飞狗跳的信息是不真实的。他认为，前段时间房价疯涨的市场不能体现真实的市场需求，目前一片冷清、人人观望的状态也不是真实的市场。

　　有地产圈内行家认为，大约再等待3－4个月，新政策的作用才能在市场上完整地体现出来，市场才可能会呈现出全面的真实的状态，人们将看到市场选择什么，淘汰什么，大约在6个月后，再观察一下开发商的情况，可能就会有一些小企业支撑不下去，资金出现问题，这才构成完整而真实的调控效果。据分析，杭州楼市比较大的可能是逐渐回暖，新的交易出现并有序进行，“抢”、“涨”之类字眼消失，房价得到稳定。

　　杭州市政府负责人也认为，预计随着房地产市场调控力度的加大，市场供应不充分情况有所改善，部分指标趋于下降态势，过度的、投机性的消费将逐步淡出市场，健康正常的理性消费将取而代之。