辽宁未用足国家政策

　　5月11日，国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作意见》，该意见调整了住房转让环节营业税政策，其中最敏感的就是以2年期界定征收营业税；个人购买“普通住房”超过2年转手交易的，免征营业税。

　　由于如何界定购房时间、如何确立普通住房标准直接关系到营业税如何征收，所以辽宁的房产交易者们最为关心本地的细则对这两个问题是如何明确的。

　　购房时间：辽宁设定两种计算方法

　　2年期限如何界定一直是各界争论的焦点之一。有读者就曾向今报反映，自己买房已经三年了，现在想把房产转卖，但由于从房产证办下来的时间到现在还不到2年，不知道这种情况该如何界定，是否也要征收营业税。

　　而房地产业内人士中对2年期的界定也有多种看法，有的认为应从与开发商签订合同之日算起；有的认为以缴纳契税的时间计算比较准确，还有一些人表示应该以房产证的发证日期为准。

　　解读：沈阳建筑工程学院刘亚臣教授认为还是应该以房产证作为标准，因为商品房作为大件商品，它的物权是非常完善的，其中房产证是最主要的一个权利证明。如果按照其他的时间界定会带来后续麻烦。至于房产证办理时间较长的问题，完全是因为开发商与办事机构协调、配合不力造成的，完全可以进行梳理，缩短时间。

　　昨天下发的辽宁细则已经对购房时间的界定进行了明确，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，这种设定两种购房时间的方法，考虑了大多数人的利益。

　　普通住房：辽宁选用国家标准未浮动

　　七部委《意见》中指出，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准在20％的范围内浮动。

　　在昨天下发的辽宁细则中，辽宁省完全按照七部委《意见》中的规定执行，并没有使用地方政府可根据具体情况浮动20％的权力，像上海、北京那样确定144平方米的上限。

　　辽宁细则规定，享受税收优惠政策的普通住房应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。不能同时满足以上条件的住房为非普通住房，不能享受优惠政策。

　　解读：刘亚臣教授认为，辽宁省完全按照国家制定的标准执行，没有对规定放大和缩小标准，可能考虑到辽宁的实际情况。但这个普通住宅的标准无论是100平方米，还是120平方米，对市场的影响并不会很大。

　　他认为，120这个数字对开发商和购房者都不会有太大的影响。供需决定市场，开发商不会因商品房交易成本提高而影响到他做什么样的项目。而对购房者来说，首次购房的大多数还是自住，二次置业的多是想要住大面积的房子，可见，购房者买房是根据自己的需求，面积的界定对他们同样不会有太大的影响。