法律咨询，婚姻房产劳动纠纷过半

　　【南京日报报道】　“我们律师事务所今年一季度法律咨询的统计数据显示：婚姻纠纷咨询1892起，占我们所全部咨询的29．9％；商品房买卖纠纷咨询1124起，占17．8％；劳动纠纷咨询573起，占9．1％。这说明婚姻、房产、劳动方面发生的一系列纠纷是老百姓最为关注的法律问题。”昨天上午，在第12期新城市“市民学堂”上，著名法律咨询专家、南京刘洪律师事务所主任刘洪律师，结合具体案例，深入剖析这三类纠纷中的热点、焦点、难点，为市民维权支招。

　　3种情况下劳动者提前解除合同才承担违约责任

　　【案例】韩先生2000年与一家单位签订了8年劳动合同，合同约定韩先生提前解除合同要支付8000元违约金。韩先生的工资是每月3000多元，而和他同时进去的一批人工资每月只有1000多元。去年韩先生单方面提出解除合同，单位将韩先生告上法庭，说单位给韩先生特殊待遇（工资比同时进来的人高），韩先生要承担违约责任。刘洪说，按照相关法律规定，只有以下3种情况，劳动者提前解除劳动合同才承担违约责任：用人单位出资招聘的，用人单位提供培训的，用人单位提供特殊待遇的（工资以外额外配车、配房等）。韩先生虽然工资比别人高，但这不是工资以外的特殊待遇，因此他不用承担违约责任。而对单位来讲，只要提前解除劳动合同，就要按合同规定承担违约责任。【相关热点】刘洪说，违约责任、事实劳动关系和工资问题是劳动纠纷中的三大热点。所谓事实劳动关系就是用人单位与劳动者之间没签劳动合同，这又分为两种情况：单位招聘时就没有和劳动者签订合同；合同到期后单位没有续签。【法律武器】虽然事实劳动关系是不受法律保护的，但劳动者一样可以维权。刘洪说，如果用人单位不肯与劳动者签订劳动合同，劳动者可以向市劳动监察支队反映。如果“此路不通”，劳动者可以向有关部门申请劳动仲裁。在最低工资方面，相关法律规定最低工资必须用足额现金支付，不得用实物或白条冲抵，而且是不包括养老保险金个人所交部分的纯收入。在加班方面的相关法律规定是：每天加班不超过1小时，特殊情况不超过3小时，每月不超过36小时。加班应付加班工资，工作日的加班工资不能低于工资的150％，休息日加班工资不低于工资的200％，法定节假日加班工资不低于工资的300％。

　　房产纠纷三大焦点：付款方式、附着设施、交付时间

　　【案例】张先生给自己10岁的儿子买了一套房子，在付款方式上，开发商向张先生口头承诺，为他办理按揭。接着，张先生和开发商签订了购房合同，交了预付款、4万元定金和办理按揭的相关资料。谁知银行不同意为未成年人办理按揭。这样张先生就面临两种不利选择：全部付清余款；违约退房（定金就拿不回了）。最后，张先生因无力付清余款，只好违约退房，白白损失了4万元定金。刘洪说，张先生当初在签订购房合同时，应该和开发商在合同中约定，按揭办不下来，互不构成违约，这样他就不会拿不回4万元定金了。【相关热点】刘洪说，付款方式只是商品房买卖纠纷中的三大焦点之一，其他两个焦点是附着设施和交付时间。如，某开发商在宣传资料和广告中说某重点小学就在其开发的小区内。李先生为了孩子上学，买了房子并与开发商在合同中约定，孩子上不了该小学就是开发商违约。结果该小区不在重点小学的学区内，开发商也承认自己违约，可由于他们没有在合同中明确写明承担违约责任的标准，李先生无法维权。再如，有两户人家分别买了一家楼盘301室、302室的房子。在开发商交付房屋钥匙时，301室房主看了验收合格证后，先去看房，发现地不平、墙体开裂，于是他就请开发商把房屋修好，他再签收，否则开发商就是违约，同时开发商还要支付延期交房的滞纳金。而302室房主先拿钥匙签收房子，然后去看房。结果虽然房子同样地不平、墙体开裂，但开发商不算违约。【法律武器】刘洪说，如果在签订购房合同时能多长个心眼，就不会掉入这些“陷阱”中。比如，李先生可以和开发商在合同中约定违约金的数额。302室则要先看好房子再签收。另外，在购房合同上，还要和开发商约定：房子交付时，水、电、管道煤气等必须能够使用，而不是“接到位”。对于开发商宣传材料、广告中所说的内容，要将其写入购房合同的附件中。如果开发商不敢写，合同就不能签。

　　财产是婚姻、家庭纠纷的难点

　　【案例】王先生和李女士1996年结婚，结婚前，王先生的父母为其买了一套房子。今年1月，因两人感情不和，李女士提出离婚。李女士认为他们结婚已经超过8年，这套房子应该是夫妻共有财产。后来法院判决认定那套房子应该是王先生的婚前财产，归王先生一人所有。一位女士和丈夫离婚，在法院将财产分清后，她发现离婚前丈夫偷偷买了一套房子。后来经过法院判决，房子的2／3产权给了这位女士。刘洪说，2001年第二次修改的《婚姻法》规定，夫妻一方婚前财产、一方因人身伤害得到的赔偿、遗嘱、赠与确定一方所有的财产等不是夫妻共有财产。在夫妻离婚时，一方隐藏、转移、毁损夫妻共有财产的，可以不分或少分这部分共有财产。【相关热点】刘洪说，在婚姻纠纷方面，除了上述两个难点以外，还要注意AA制夫妻的债务问题，老年人在世时的财产转移等问题。比如，赵先生和钱女士是AA制婚姻，去年8月他们闹离婚时，曾经借给赵先生30万元的债权人将赵先生和钱女士一起告上了法庭。钱女士很不理解：既然我们是AA制，为什么他借的钱要我还？再比如，一个孤寡老人，有一子一媳一孙女。她用一生的积蓄买了一套房子给儿子媳妇。不幸的是儿子不久因车祸身亡。儿媳妇开始不好好待她并要把她赶走。老太太一咨询，才知道她买的房子是儿子儿媳的共有财产，儿子死后她只有1／6的产权。【法律武器】刘洪说，按照相关法律规定，AA制夫妻虽然以书面形式约定了生活方式，但由于第三者不知道他们是AA制婚姻，因此，钱女士应该承担赵先生的债务，然后再向赵先生索要。对老人来说，在世时千万不要把自己的财产轻易处置掉，否则遇到子女不孝，晚年生活会很凄凉。最好的办法是到公证处立遗嘱，把自己百年以后的财产分割用法律文书规定下来，维护好自己的晚年权益。　南京日报记者宋广玉(编辑　丹妮)